记者 陈月芹 “最大的挑战不是挺过困难时期，而是眼前的危险过去后为未来做好准备。”美的置业(3990.HK)在2022年财务报告中，引用了美国前国务卿亨利·基辛格的这句话。

美的置业其后也阐释了公司及行业遇到的“困难时期”：2022年，动荡与变局轮番上演，多地疫情反复，多个项目停工断贷等超预期因素频出，挑战前所未有。“企业从吹沙见金的洗礼中，在’活下来’的命题基础上，去思考如何走得更远、都得更好”。

如果以债务是否违约的角度去判断一家公司的生或死，美的置业是活着的。如美的置业董事局主席兼总裁郝恒乐所介绍，“去年，我们债务方面安全健康，没有任何一笔钱出现违约”，是少数几家零违约的腰部民营房企。

因此，美的和龙湖、碧桂园等频频被列入示范性发债、优质民营房企名单，是首批获得信贷、债券“两支箭”惠及的民企。在民营房企融资刚刚破冰的2022年11月，美的置业就拿到了交易商协会开出的150亿元中期票据储架式注册发行的路条。

示范房企的光环提高了外界对美的置业年报的预期，但多项经营数据无论是同比自己，还是横向对比同行，都不太尽如人意。

“合并综合收益表”中，美的置业仅销售成本实现了上升，收入、毛利、利润、财务收益等均出现下滑。2017年-2020年间，美的置业的净资产收益率（ROE）保持在19%-22%区间，2021年下滑至16%，2022年更是降至7%。

净利润下滑是近两年来房企普遍面临的问题，美的置业年内利润35.77亿元，同比下降32.5%；归母净利润17.26亿元，同比大幅下滑54%。不同的是，招商蛇口、越秀地产、华发股份等多家被指“增收不增利”，而美的置业的营收也出现微降，是截至3月27日已公布2022年财报的房企中，首家营收同比下降的。

美的置业的三大业务板块中，开发业务是基本盘，贡献收入占比超过98%；物业管理服务全年收入11.4亿元，仅占1.5%；商业物业投资及营运（包含租赁、酒店和文旅）营收仅1.95亿元。

2022年其实现合约销售额792.4亿元，同比下滑42%，跌出“千亿房企”阵营。2022年3月，美的置业管理层定下的全年销售目标定为1400亿元。

冲进千亿曾是美的置业的梦想，此前多次出现在管理层的口号中。

从规模发展曲线看，美的置业发家于佛山，2010年走出珠三角，在贵阳、株洲、徐州等地开始布局，2014年后乘借棚改东风，和“老乡”碧桂园一样，在三四五线城市找到了规模增长之道，并于2018年在香港上市。上市前，美的置业董事局主席兼总裁郝恒乐多次提及“2020年要实现千亿”计划。

外界常拿美的置业和母公司美的控股的轨迹做对比：美的控股卖空调冰箱的销售额，从百亿到千亿用了16年，而美的置业卖房子，从百亿到千亿只用了5年，从2015年的111亿元快速爬坡，2019年成功冲线千亿，比预期还提早了一年。

然而，随着棚改退潮和2022年三四五线城市明显降温，美的置业更坚定要换仓。去年全年仅在上海浦东新区拿了一块地，权益货值14亿元。

美的置业首席财务官林戈在业绩会上介绍，去年土储方面的策略是：用新增土储对存量土储进行换仓，量级高的土储增加股权比例的收购，对量级差一点的土储退出合作。年内通过股权收购归编了9个项目，新增权益货值63亿元，以二线为主；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元，退出了柳州、九江、岳阳、大理等城市能级差的城市。

郝恒乐表示，2023年会积极捕捉一些投资机会，根据每个城市去化速度进行结构性补货，但对土地的研判会更加理性，更加慎重，更加聚焦，“绝对不会多点开花”。

早在2018年业绩会上，郝恒乐就开始提换仓，彼时他表示，由于历史发展原因，美的置业原来的储备一线比较少，一线的介入成本较高，但未来会考虑机会性介入，而对四线城市保持谨慎态度。

经过多年调整，美的置业的一二线城市面积占比66%，与2021年持平，长三角和大湾区占比合计52%。