陈月芹/文 3月23日，北京昌平区朱辛庄一宗宅地开拍，北京楼市新面孔上海大华集团以12.955亿元、15%的溢价率竞得土地，成为一众房企羡艳的对象。同行们第一时间表达祝贺的同时，不忘汲取“成功经验”，笑问大华投拓，“你们拜了哪里的神仙”？

北京的土地市场许久没有这么热闹了，朱辛庄宅地花落大华的那个晚上，羡慕和嫉妒的情绪还萦绕在同行心头。

一位央企投拓人士心有不甘地分析这宗地有多好：地块小，总规划建面3.66万平方米，容积率2.5，规划3-4栋楼足以；门槛低，折合楼面价3.54万元/平方米，指导价为6.2万元/平方米，每平方米房地价差有2.66万元；利润率10%以上，且3月摘地，年内一定能贡献销售业绩；流速快，周边互联网、生物医药等产业聚集，有优质购房客群；地块“干净”，方方正正，没有共有产权房、现房、自持等配建要求，只需要配建不小于1000平方米商业设施、350平方米社区管理服务用房。

正是因为这些优点，朱辛庄地块吸引了中海、华润、保利等央企和首开等北京国企齐聚一堂，还有湖北天创、河北万浩、邯郸合金、海南恩祥、江苏海鸿等11家外来民房。

“摇中就是钱啊！钱不够，也可以找同行合作。”鉴于这宗地的多重优点，几十家房企参与摇号是意料中事，而除了备好钱，投拓们还能怎么努力呢？

42家参拍选手中，近一半房企去了北京城区的雍和宫，部分房企去了门头沟的潭柘寺，少数南方企业去了安徽九华山，还有一家央企专门率队去了山西五台山。

一家头部房企投拓人士笑着介绍，在北京投拓圈，潭柘寺的名号更响亮，因为“先有潭柘寺，后有北京城”。

然而，先是2月8日越秀地产连获两宗靓地，后有“外地人”上海大华摇中朱辛庄宅地，两家拜的都是雍和宫，这位头部房企投拓人士笑言：“后有北京城”可能只指北京城六区，而此次拍的地在昌平区。

更有甚者，有房企投拓开始反思，为什么偏偏是外地新人摇中，“因为他们从未延迟交付或减配，在北京不用愁保交付问题”，把运气、产品交付质量和自我约束结合起来。

笑谈背后，多家房企人士都知道，摇号规则下纯拼手气，和以前的拼价格、拼家底、拼高品质建设标准，或是上海招挂复合制度下拼综合实力截然不同，除了求神拜佛图个心安，也没办法通过其他方式努力了。

在3月21日的招商蛇口2022年业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰直言，今年投资可能没有2022年那么好，因为去年很多家企业没钱，只要报名就可以拿到，而今年以来，杭州、苏州、南京、北京等地均出现热门地块多家摇号的现象。“这时候就考验手气了”，像杭州60多家房企摇号的地块，谁摇中稳赚，“一年摇到两三块好地，日子不愁了”，因此，招商蛇口的策略是“摇号的盘，全力参加，提高参与率”。

也有开发商从产品和区域整体发展角度，对摇号规则提出疑议：这对一些好地缺乏敬畏，拿地门槛太低意味着不加筛选，只要企业拿得出钱，谁都能干。

实际上，出让规则的每一项调整背后，有着土地部门的考量。

土地市场过热时，土地部门会增设多重竞买规则，如竞地价+竞自持/配建/共有产权面积/现房面积/高标准住宅建设方案等，都是控制溢价、增加房企开发成本的手段，资金不足的房企自然会退出。

2022年以来，土地市场遇冷，为了调动房企的参拍意愿，各城市土地部门选择了降地价、简化拍地规则等方式，提高地块的性价比。

3月23日，和北京同一天卖地的还有广州，这次土拍不再集中出让，而是从3月23日到4月20日期间，8宗地块将在不同时间段进行公开拍卖。多地都在优化土地集中供应模式，多频少量，减少企业参拍压力，也不再需要刻意压低溢价率掩盖土地市场热度。

各地的地市和楼市同频地展开怀抱，希望更多人来。