记者 陈月芹 3月20日，在仅1小时的2022年业绩交流会上，绿城管理(9979.HK)管理层除了介绍各项业务增长情况和盈利数据，还4次提到人和团队。

和传统地产公司相比，代建公司绿城管理的财报结构较为简单：完全没有负债，全年融资成本仅690万元，截至2022年底的杠杆比率（计息债务除以同期末权益总额）仅0.9%；且由于代建项目集中在中国，绝大部分业务以人民币进行结算，仅人民币及港元兑外币贬值或升值可能影响业绩，因此外汇风险也较低。

绿城管理的管理层毫不吝于强调员工的重要意义。业绩会上，绿城管理执行总裁林三九直言，“作为代建企业，绿城管理最大的资源是‘人’，人是公司的第一产品。”此前，绿城管理CEO李军也对表示，公司很简单，“就是大家赚了钱，回报股东、回报社会（交税），再给员工发奖金”。

业务增长

绿城管理全年收入增幅为18.4%，毛利和归母净利润增幅均超30%。

营收增长和规模增长直接相关，截至2022年底，绿城管理的合约建筑面积超过1亿平方米，年内新拓合约面积约2820万平方米，而在建面积约4720万平方米。“这一规模，在中国所有房地产开发，包括自投开发领域里，也能够进入前十。”李军介绍，2022年国内房地产市场整体承压，国央企和地方城投公司成为拿地主导，这类主体拿地比例从60%上升到80%，但拿地后城投类公司拿地的开工率非常低，2022年城投拿地当年能实现开工的占比只有8%，这给代建提供了巨量业务机会。

另一方面，在保交楼政策驱动下，金融机构加快推动不良项目纾困的代建需求增加。很多金融机构主导的涉房不良资产，显性的规模超过了3万亿元，也是代建业务放量的一个主要来源。

财报数据可以体现上述两类业务增长明显。2022年绿城管理新拓的合约面积中，政府类代建、国企委托方和金融机构的占比达到76.5%。新拓代建费86.1亿元，其中来自政府、国企和金融机构的占比超过7成。

比拼人效

截至2022年底，绿城管理共有1529名雇员，比2021年底增加了4%，这千余名员工创造了26.6亿元的营业收入，实现归母净利润约7.45亿元，经营活动现金净流入7.25亿元。

李军强调，代建是服务属性、靠人驱动的一家公司，对人的需求和要求更高。上市三年来，员工人均收入已经提升到65万元，这一提升速度代表着内部管理效益的提升，“65万元/人，跟物业企业是完全不同的类型，我们现在的人均收入大致跟设计院和咨询类公司属于同一水平”。

综上数据计算可得，绿城管理2022年人均创收达174万元。同样作为服务属性的行业，多数头部物业企业2021年人均坪效在12万元-35万元之间。

李军在介绍近两年成本构成中还强调了一个亮点：收入增长了18%，利润增长32%，但主要成本——人力资源的成本在下降，从2021年的4.98亿元下降到2022年4.92亿元，人力成本占比从22.2%下降至18.6%，相当于毛利提升了3.6%，以此说明绿城管理正在提质增效，他认为这是真正能力的体现。

房地产“去中心化”后

李军预测，中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平方米左右，并形成以下三种业务结构：一是由政府主导的保障房、租赁房新增供应占比将超过30%；其次，保交楼政策下，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升，预计达20%；剩余50%的市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导。中国房地产市场会出现投资端去中心化的趋势，而代建作为更好承接去中心化的开发模式，将迎来新一轮发展。

政府代建和商业代建是绿城管理的两大主要业务。

其中，绿城管理2022年新拓的项目中，来自国企及城投类客户的面积占比达到了66%，如果单列城投类客户，其占比为46.7%。

绿城管理还在探索政府创新类业务，2022年在多元的城市服务以及产业园区，包括城市更新方面都有尝试，去年这些创新类业务整合在一起，共拓展了770万平方米代建业务。

期内，绿城管理的毛利率达到52.3%，同比增长了5.9个百分点。

值得注意的是，绿城管理内部有意控制较低毛利率水平的政府代建类业务的增长。截至2022年底，政府类代建业务的收入占比为29.4%。早在2021年，绿城管理曾表示未来政府类代建收入占比会占到30%，目前距离这一指标仅一步之遥。

对此，李军提醒，未来政府类代建可能会有微幅增长，但公司内部会保持它的占比，“因为政府类代建是个稳定器，适合穿越市场的牛熊周期，但比例不能太大，否则会对毛利率产生影响”。

金融机构的纾困类业务2022年新增代建费占比达到了10%。

李军坦言，对城投类业务已经形成了系统承接能力，但纾困类业务做得还不够好，目前还在探索阶段，有一些成功案例，如江阴恒大项目、广州奥园项目、重庆的佳兆业项目。

绿城管理在承接纾困类业务时遇到一个被动点。为了隔离投资类风险，绿城管理不加财务杠杆、不出资，但摆在眼前的现实难题是，纾困类企业最缺的是钱。

为了弥合这两方面的不匹配，李军透露，绿城管理正在推一个商业模式，即寻找外部的金融机构，搭设一个金融能力架构，给一些遇困的企业和纾困项目提供流动性支持，重新激活销售。绿城管理实际在做征信背书，这不是传统意义上的抵押担保，而是通过对市场研判、口碑、品牌等能力的输出以及央企信用背书，给合作各方带来信心。

基于政府代建和纾困代建业务前景预判，李军反思，“我们目前还不具备适配如此大量业务的能力水平”，其用历史数据反推，预计未来公司的项目个数、待建项目个数要超过1200个，在手订单面积要超过2亿平方米，团队人数要超过1.2万人。

如何提升人均效能以承载未来的业务量？李军认为首先是组织架构变革，包括团队、激励、背后的体系性建设、运营提效等等，其中需要特别关注人及人背后的组织文化。

李军主动爆料，代建行业第二股中原建业前CEO马晓腾已于近期加盟绿城管理，未来还会引进更多代建人才，让代建组织快速分裂，打造更多区域公司、城市公司、二级单位，让整个团队拥有更强的战斗力。

截至3月20日收盘，绿城管理股价报收7.25港元/股，创上市以来新高，盘中一度涨至7.67港元/股，市盈率约为17倍。