（图片来源：东方IC）

张雅楠/文 调控就像一盒巧克力，你永远不知道下一个是什么味道。最近一周，房贷最高还款年龄从70岁延至80岁，再延至100岁的消息，就是荒诞而悲哀的。百岁房贷虽是南宁个别楼盘和银行的兵行险着，但它足以代表当下楼市的骚动与不安。

从技术层面看，放宽还贷年龄限制，可以扩大购房需求。南宁在国家统计局公布的1月数据中，一手房价同比降4%，排名省会城市倒数第6，二手房价同比降6.5%，排名省会城市倒数第4，仅好于沈阳、长春、哈尔滨。扩大销售、提振楼市的迫切性强，哪怕再微弱的需求也要挖掘出来，例如去年底同样引起全国关注的“买房可免费坐10年地铁”促销方案，也来自南宁。

那么，这一招放宽还贷年龄限制效果会如何呢？

南宁这项政策配套了“合力贷”，所谓合力贷，是指银行允许年轻的借款人增加父母等作为共同借款人，弥补其还款能力不足的劣势，允许老年借款人增加儿女作为共同借款人，避开银行对其贷款额度、期限等方面的限制。

合力贷捏合了借款人年龄和还款能力两方面的优势，而南宁很多楼盘和银行实际在执行“认贷不认房”，只要贷款还清，即使名下有一套住房，也可以享受首套房最低3.7%的优惠贷款利率优惠，合力贷和“认贷不认房”结合，精准赋予无房贷压力的中老年客群首套房购房资格，变相放宽了以大家庭为单位的购房者的限购、限贷。

一通操作猛如虎，实际效果可能和直接放开限购、限贷差不多。我们理解地方政府在调控中的各种平衡考量，但楼市政策补丁越叠越厚，交集越来越复杂，无形中也增加购房者、开发企业、金融机构的操作难度和风险，遗憾的是，一旦风险出现，最终往往是购房者埋单。

这种调控方式当前在全国各地都有，并有蔓延趋势，恐怕和“一城一策”的初衷并不相符。

跳出具体的调控措施，我们还不禁要问，是什么原因导致100岁的人还需要还房贷？

在国际上，房价收入比、房价租金比，是评估居住成本和收入水平匹配程度的重要指标，这二者锚定，共同平衡住房在居民生活中的成本占用，租房和买房也互为可替代性选择。

比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍为合理区间。诸葛找房数据研究中心报告显示，2022年，北上广深四城整体房价收入比为30.4，意味着购买一套平均价格的房子需要30.4年的可支配收入，这一数据还同比上升了6.9%，这类城市是中国住房矛盾最尖锐的地方。二线城市的房价收入比在13.3，三四线城市的房价收入比在9.1，分别同比下降4%和7%。

悖论出现了：二三四线城市的房价收入比相对较低，理论上居住压力可控，却在造就百岁房贷的时代焦虑。

究其原因，中国过去三十多年的房地产增量发展阶段中，在土地财政驱动下，房价收入比和房价租金比畸高，但尚能被房价上涨预期熨平或掩盖，当房地产进入增量时代，成交量和成交价等各项指标增速下降，地方政府可能还没有做好准备，接受并带动经济运转齿轮重新咬合。