2022年中央经济工作会议对房地产工作要求仍是在“房住不炒”基调下，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。明年新供住宅，将来源于两个渠道：今年新拿地项目和库存项目盘活。今年土地市场成交冷清，明年楼市供应端压力不容忽视，结合当前住宅市场库存水平变化，需积极盘活存量住房项目，以更好应对明年房市供给端压力。

一、今年供地量少，明年住房供应将出现缺口

截至2022年12月21日，22个集中供地城市中除长春、沈阳外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地。今年的土拍规模、结构直接决定明年的商品房供给数量、供给格局。一般而言，房企从拿地到取得预售证所需时间会因当地政策、自身现金流等因素有所区别，但拿地后3个月内应该开工，超期2年政府可无偿收回，因此从趋势上，今年土拍情况，直接决定明年商品房的供给。

今年住宅市场成交面积达近十年最低。截至2022年11月，全国住宅类用地成交土地规划建筑面积（以下简称“住宅成交建面”）为8.39亿平方米，同比增速-35%，仅为去年同期6成左右。当前热点城市正在积极谋划第四批集中供地，12月最后一周预计还会有3000万平左右新增成交住宅面积，即12月还会有1.8亿平方米新增成交住宅面积，预计今年住宅成交建面为10.19亿平方米。假设100%会被正常开发形成有效可售供应，则新地块对应明年住宅供给10.19亿平方米。

在住房需求总体不发生偏移情况下，明年住宅市场供给缺口约1.4亿平方米。今年1-11月，商品房住宅累计销售面积10.27亿平方米，根据近5年商品房住宅销售面积增速推测，今年商品房住宅销售面积为11.4亿平方米，明年销售面积为11.6亿平方米，根据今年住宅成交建面约10.19亿平方米，则明年住宅市场还存在1.4亿平方米缺口，这部分缺口需靠存量项目供给。

上一次住宅市场出现供给缺口还在2016年，对应全国范围的住宅价格上涨。如图1所示，最近十年来，我国每年住宅成交建面均远超下一年实际住房销售面积，仅2016年出现了1.6亿平方米左右的供应缺口，与之对应的百城住宅价格指数于2016、2017年均出现两位数的同比上涨。从住宅市场供给来看，若明年存量项目供给未对住宅市场形成有效补充，明年住宅市场出现的1.4亿平方米的供应缺口可能成为推动房价上涨因素之一。

图1：明年住宅供给存在缺口

数据来源：wind，虚线框为预测值。

二、当前商品住宅库存水平及出清周期

2021年以来，商品房销售明显下滑，叠加房企流动性风险，带动房地产投资增速转负，经历了投资的大幅收缩后，当前住宅市场库存处于什么水平？通过计算商品住宅库存水平以及出清周期发现：当前商品住宅狭义库存处于历史高位，广义库存今年以来快速上升。

一是狭义住宅库存及狭义库销比均较快增长。狭义住宅库存指商品住宅待售面积，该指标是房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。由于商品住宅待售面积计入的是已竣工的建筑面积，因此对应除以过去12个月住宅销售面积中的现房面积，作为狭义住宅库销比。截至2022年10月，我国商品住宅待售面积2.6亿平方米，较去年同期增长16.6%，且今年以来同比保持10%以上增长，表明商品住宅库存水平较上年明显增加。截至2022年10月狭义库销比为1.61年，意味着商品住宅现房出清周期约为19.3个月，较上年同期提高2.8个月。

二是今年以来广义库销比快速上升至历史较高水平。广义住宅库存指已开工未售住宅面积，除房地产开发商手中已竣工的待售面积，还包括历史上开工但尚未完工的商品住宅在建面积。以1999年3月新开工的住宅面积为基数，逐月累加当月住宅新开工面积，以此衡量住房供给的累计值；同时，计算同期住宅销售面积的累计值，将两者轧差，推算已开工未售的住宅面积，得出广义口径下的住宅库存水平，除以过去12个月住宅销售面积的总和，得到广义住宅库销比。截至2022年11月，广义口径商品住宅库存约17.36亿平方米，广义库销比为1.33年，表明目前广义住宅库存出清周期约为16个月，处于2000年以来65%分位水平，2022年初时库销比仅位于28%分位水平，表明今年以来广义库销比快速上升。

图2：商品房住宅待售面积及同比（狭义库存）

图3：商品房住宅待售面积及狭义库销比

图4：广义口径商品住宅库存及库销比

综合来看，因当前房地产销售压力较大，导致房地产企业新开工下降较快，对我国住宅市场中期潜在供给能力造成影响。狭义库销比接近历史高位，表明现房库存较多，然而期房销售是当前住宅销售的主要形式，因此单用狭义库销比来刻画库存压力可能存在偏差。用新开工与销售面积轧差推算的广义住宅库销比显示近年来我国住宅库存处于历史低位，但今年来随着楼市风险事件发酵，库存水平快速上升，叠加明年住房供应大概率出现缺口，说明市场上大量库存项目需要积极盘活以缓解供应端压力。需警惕出现次贷危机后的美国房市类似情况（当年由于新屋开工低迷持续的时间较长，美国的房屋空置率逐渐回落，到新冠疫情后甚至一度出现了房屋供不应求的局面，从而导致房价暴涨），明年房市除了做好“保交楼、稳民生”外，还需重视“保新增、保开工”，更好应对住宅市场供应端压力。

（执笔人：肖健一）