有巢国际公寓社区泗泾项目 丁文婷/摄

 记者 丁文婷 王蕊在上海闵行漕河泾开发区一家国企工作了5年，2021年，她决定将家从公司附近搬到松江区的有巢泗泾国际公寓社区，虽然通勤时间变成28分钟，但两居室3900元的租金，比原来一居室还便宜不少。

王蕊租住的有巢泗泾国际公寓社区属于保障性租赁住房，也是华夏基金华润有巢REIT的底层资产之一。2022年12月9日，华润有巢REIT正式上市，截至收盘，实现16.84%涨幅，成交额为1.86亿元，在已经上市的23支公募REITs的交易额中位居第一。

作为首单市场化运营的保租房REIT，华润有巢REIT受到了投资人青睐，网下认购份额达到213倍，刷新公募REITs网下询价纪录。

除投资者对公募REITs本身认可外，华润有巢REIT的底层资产和运营模式同样值得关注。

拿地优势

华润有巢REIT的底层资产包括有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均为上海市保障性租赁住房。泗泾项目是上海出让的首宗R4租赁用地，东部经开项目是上海第二宗R4租赁用地。

早在2017年，上海供地计划单列“租赁住房”用地性质（R4），既可以是国有建设用地，也可以是集体建设用地，可建设面向职工和学生的宿舍、单身公寓、人才公寓、公共租赁房、自持租赁住房等，地价为同区域住宅用地的20%左右。

作为房地产“投融管退”的重要环节，R4地块不仅降低了企业的拿地成本，奠定收益基础，也符合公募REITs底层资产稳定、权属清晰合规的要求。

一位参与保租房建设的企业负责人告诉，R4地块权属清晰，在未来建成、纳保方面几乎没有障碍，“从算账逻辑来看，如果是存量改造的保障性租赁住房项目，收购和改造成本一般比新建项目高，净租金回报率要低一些”。

注意到，2018年6月“华润有巢”成立后，陆续在北京、上海等城市获取集体土地和R4等政策性住房租赁用地。

东部经开项目在2018年8月由华润置地以底价1.8亿元竞得；泗泾项目则是上海首宗租赁集体建设用地，2018年10月，华润置地以1.25亿元底价竞得。泗泾项目也是已发行的保租房公募REITs中唯一不是国有建设用地的底层资产。

据戴德梁行统计，上海市R4用地平均楼面价为5700元/平方米。华润有巢东部经开项目和泗泾项目的楼面价分别为3592元/平方米和3100元/平方米，低于平均价。

注意到，早在2020年，上海就对集体建设用地建设的租赁住房给予财政奖补。

地铁房

有巢泗泾项目和东部经开区项目均位于上海松江，两项目相距13公里，分别在2021年3、4月入市。其中有巢泗泾项目距离地铁9号线泗泾站2.4公里左右，项目提供地铁站班车接送。

该项目管家介绍，早高峰时期到泗泾地铁站的通勤班车为25分钟一班次，晚高峰30分钟一班，周末班车发车间隔时间为1小时。班车包月价格为150元。

作为上海“东北-西南”走向的交通大动脉之一，9号线西南起松江南站，途径松江、闵行、徐汇、黄浦、浦东5个区，联通松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽。从泗泾站出发，3站可达七宝，6站可以到达漕河泾开发区，腾讯、字节跳动、米哈游等知名互联网企业均坐落于此，9站则可以到达徐家汇。

项目交通的特点也反映在客源上，有巢泗泾项目主要客户为地铁9号线沿线办公人群及泗泾镇内政企客户。根据招募书，有巢泗泾项目与松江区泗泾镇、闵行区虹桥镇签订了人才公寓战略合作协议。项目管家介绍，项目中虹桥镇的一些大型企业比如康师傅、旺旺集团等均有许多员工入住，项目也专门开通了去虹桥镇的定点班车。项目还有许多泗泾本地企事业单位的职工，比如老师、医生等入住。“如果由企业与项目签订框架协议，员工入住可以享受8.5折租金优惠。”

根据招募书，超过70%的客户来自地铁9号线沿线，包括吴中路商圈-漕河泾开发区（31%）、九亭-七宝商圈（31%）和徐家汇商圈（11%）。

有巢东部经开区项目九成客户来自周边3公里内东部经开区产业集群。

有巢泗泾项目的部分配套 丁文婷/摄

在有巢泗泾项目看到，在公寓门口有一家便利店，3家餐饮，一家理发店。园区里有球场，小型的健身房和影音室。

截至2022年6月30日，有巢泗泾项目平均租金为2500元/套/月，有巢东部经开区项目平均租金为2120元/套/月。

2022年一、二、三季度，泗泾项目平均出租率分别为95%、94%和93%；东部经开区项目平均出租率分别为93%、90%和90%。截至2022年9月30日，两个项目的出租率均为94%。

运营模式

2022年8月，全国首批上市的3支保障性租赁住房REITs，底层资产均为政府公租房、保租房项目，华润有巢两个项目则为首单市场化机构运营的保障性租赁项目。

从招租模式看，承租人提交申请材料，由管家和店长负责材料初审和终审，签订租赁合同并备案即可入住。项目公司与个人租户通过有巢APP签署租赁合同。

根据招募书，项目有自有和外部两个招租渠道，自有渠道包括有巢APP、小程序、内部网站推广、企业客户拓展、裂变、广告推广等；外部渠道包括58同城、贝壳找房、咸鱼等。

“我们从不与中介渠道合作”，有巢泗泾管家介绍，项目开业时，入住率上升速度很快，目前出租率已达97%。

一位入住有巢泗泾项目的企业员工表示，个人房东很多不愿意配合办理居住证，部分合租房源也不能办理居住证，现在，居住证很快就能办理下来。

上述管家介绍，租客入住满一个月，即可替租客申请租赁备案，租客拿着租赁备案去社区拿到回执单，通常6个月审核期满后即可拿到居住证。

作为国内首单市场化机构运营的保租房REIT，华润有巢招租更加灵活，但也需承担更多营销成本。招募书显示，2021年两家项目公司销售费用为131万元，2022年1-6月为56万元。在营业成本中，金额仅次于税金的支出。

市场化也体现在项目租金上，与已经上市的三支保租房REITs旗下项目平均租金水平相比，华润有巢REIT底层资产的租金价格处在较高水平。

华润有巢两个项目作为纳入保租房项目，租金要求不高于市场化租金9折，按照招募书，有巢泗泾项目周边市场租金为100元/平方米/月，住房备案租金为90元/平方米/月，实际租金为78.3元/平方米/月，有巢东部经济开发区项目周边市场租金为71元/平方米/月，住房备案租金为64元/平方米/月，实际租金为58元/平方米/月。两个项目租金分别为同地段市场租金的78%和82%。

而根据睿和智库数据，红土深圳安居保租房REIT项目租金定价仅为周边市场租赁住房租金定价的30%-56%左右。中金厦门安居REIT当前租金定价为市场化租金定价的52%-77%。CREIS中指数据库显示，华夏北京保障房REIT底层资产两个项目均较周边板块平均市场化价格低约44%-46%。

相比于京保REIT和红土深圳安居REIT底层资产基本接近3年的租赁期限，有巢泗泾和东部经开区项目现有租赁协议的租赁期限一般都为1年，租赁住房合同的最晚到期日为2023年4月。

招股书显示，华润有巢REIT的基金管理人为华夏基金，资产支持证券管理人为中信证券，有巢深圳公司作为原始权益人，其拟认购华润有巢REIT已发行基金份额总数的34%。另一方面，其承诺拟将90%（含）以上的募集资金净回收资金用于上海马桥项目、北京葆台项目、北京瀛海项目和宁波福明路项目等保障性租赁住房项目的建设。

华润置地表示，通过华润有巢REIT上市，公司也将能盘活基础设施资产，避免因基础设施投入恢复期较长以及资产周转率较低带来的不利影响，增强公司的滚动投资能力和可持续营运能力。

资产退出通路

2021年6月，发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs试点申报项目名单。今年8月，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT成为首批落地项目。华润有巢REIT成功上市也证明了利用REITs为保障性租赁住房进行筹资、融资的可行性。

在华润有巢REIT上市之前，已有22支公募REITs产品挂牌上市，发行规模合计757.48亿元。其中由房地产开发商招商蛇口发行的蛇口产业园REIT为中国首批上市的9支公募REITs之一，于2021年6月在深交所上市，基金投资的基础设施项目为位于深圳市蛇口网谷产业园的万融大厦与万海大厦。今年9月，招商蛇口公告称，拟开展蛇口产园REIT扩募申报工作，基础设施项目为招商蛇口持有的招商局光明科技园部分资产，持续盘活旗下产业园基础设施资产。

一家房企长租公寓事业部负责人告诉，由于重资产退出渠道较少，除了REITs外，大宗交易是几乎唯一的退出路径。对房企来说，若能上市REITs，不仅能使公司的融资方式及平台多元化，减少对传统债务融资方式的依赖，还能够盘活其持有型资产。

尽管现有公募REITs的原始权益人中大多数仍为非开发企业，仅有招商蛇口和华润置地等少数涉及房地产开发业务的企业成功过会，但未来会有更多相对成熟，与房地产开发相关的资产通过REITs上市释放出资金的可能性。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，将进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

12月8日，证监会副主席李超指出，要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这也意味着，不仅是房企旗下的产业园区、物流地产、保障性租赁住房等资产，市场化长租房和商业不动产也会陆续出现在REITs上市的名单中。多种类型资产的成功上市也让房企存量资产“变现”成为可能。

上述参与保租房建设的企业负责人介绍，近期他看项目忙不过来，一方面投资人多了，另一方面也是市场上可看的项目多了起来，“其中很多都是房企的存量资产”。