张雅楠/文  12月8日，REITs底层资产再度扩围的消息传来。

证监会副主席李超在上海明确，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。

这些举措，都是中国REITs的题中之意。中国的REITs自2020年4月开始试点，底层资产就明确在基础设施领域，2022年初，又将底层资产范畴扩围到了保租房领域，总体来说，都属于基础设施以及民生保障类资产。

但这一阶段，市场化的房地产企业和项目几乎无法通过REITs实现资产退出，而这，本是REITs在国际上最基本的功能，REITs的本意也是房地产投资信托基金。

这一次，真正让市场特别是房地产行业感觉振奋的是，李超表示，要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

尽管时间表暂未明晰，这一表态的意义却非同凡响，我们可以从两个方面来看。

第一， 研究推动试点范围拓展到市场化的长租房，从保租房到市场化长租房是重大的转变。

此前，公寓类资产参与REITs的方式，有一条明确的通道，先要参照各地出台的保租房认定标准提出申请，符合条件成为保租房后，再申请发行REITs。如果REITs面向市场化的长租房开放，意味着无法进入保租房体系的那些长租房，也可以受惠于REITs，这对住房租赁市场的发展非常有益，因为保租房类项目主要面向城市新市民、年轻白领提供租赁住房，是市场中需求和供给量最大的产品类型。

与此同时，一个健全的住房租赁市场，还包括许多其他产品类型，例如中高端、满足多口家庭居住需求的租赁项目，以及更加实惠、满足都市蓝领租住需求的项目等等。如果REITs可以为这样多种多样的租赁住房提供退出通道，中国租赁市场的丰富度和活跃度都会得到有效提升。

第二， 研究推动试点范围拓展到商业不动产领域。

这是尤其令房地产市场振奋的消息。长期以来，中国的房地产行业在增量发展阶段，积累了很大体量的商业资产，这些资产沉淀在开发商手中，一直是待解的难题。在前两年的物业上市潮中，很多房企将商业管理能力轻资产化，打包进了上市物业公司中，剩下的重资产如何妥善处置，从国际上和历史上REITs的用途看，REITs其实是最优答案。

出于多重因素考量，尤其是中国房地产行业发展阶段，中国版REITs在2020年推出伊始，并没有将商业不动产纳入考量。

现在，随着房住不炒的稳步实现，以及房地产去泡沫取得了深入进展，商业不动产入列，也是REITs的题中之意，它有助于商业资产通过投融管退获得更加良性的循环，帮助企业降低杠杆。