经济观察报 记者 丁文婷 编辑 张雅楠 做了11年长租公寓的微领地集团CEO周君强明显感觉到，从去年底开始，寻求合作的内外资投资方多了起来，尤其是今年，不仅有基金、信托等各类金融机构，一些产业机构也纷纷找上门来。

这样的“体感”并非个例。据仲量联行统计，2022年前十个月，上海已有约12笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显；考虑目前进行中和即将完成的交易，今年4季度的长租公寓交易有望打破纪录。

随着房住不炒、租购并举的不断推进，租赁住房在中国住房供给体系中的定位正发生根本性改变，包括政策端、运营端、资本端在内的资源，正在积极组合、流动，有别于2017年的长租公寓新格局正在形成中。 

投资活跃

根据仲量联行数据，2021年2、3季度，上海长租公寓大宗交易总成交额为18亿元，今年同期则达到34亿元，第四季度单季更有望超过30亿元。

经济观察报注意到，今年的交易中，不仅有国际著名资产管理公司博枫收购了富力与合景泰富合作开发项目用作长租公寓，建信信托和平安不动产等内资金融机构也从旭辉、朗诗、绿地、景瑞等企业接手了多个项目。

就在11月8日，建设银行宣布，成立300亿元住房租赁基金用于收购房企存量资产，待项目成熟稳定后，通过REITs或国家政策许可的市场化转让方式退出。目前储备项目资产规模超过100亿元，多数推进中的项目属于商办物业等“非改住”项目。

平安不动产今年也在长租公寓领域出手频频，一位大宗交易业内人士透露，除了从开发企业手中收购一些存量改造项目外，平安不动产还通过二手交易收购了一些开发型的长租公寓，比如接手一些R4土地（租赁住房用地）项目。

不仅投资者数量增多，合作方式也较以往发生了变化。周君强介绍，过去，国内许多资本与开发商合作的方式偏债权，即使入股，也有保底和回报要求，但从今年开始，很多资本都愿意以股权合作的形式入局长租领域，说明资本更看好这个赛道。

投资活跃的另一面是长租公寓资产可供选择的余地更大。周君强介绍，不仅价格更低，开发商、金融机构等也释放出了一些可供改造的存量资产，市场上可供选择的项目明显增多了。

 有别于2017年

这一轮资本参与长租赛道，与2017-2018年时明显不同。

上述大宗交易业内人士分析，2017时，投资人以长租公寓运营商为主，交易价格也站在了相对高位。而今年，长租公寓交易为买方市场，有些成交可能低于成本价。

周君强也明显感受到长租公寓赛道上投资的活跃，作为有着11年从业经历的行业参与者，周君强见证了2015年-2020年的一轮长租公寓发展周期，对比来看，本轮租赁市场发展与2015年-2020年周期有着明显的不同：

首先，租赁住房市场的政策在逐渐明确。从行业规范角度看，各地住房租赁条例纷纷出台，使得行业运行真正有法可依；从行业发展角度看，公募REITs的底层资产扩围到了保租房领域，各地也出台了相应的保租房认定标准，打通了投资租赁住房的退出通道；从行业配套角度看，税收、银行贷款方面的政策都很完备了。

其次，从2015年到2020年，长租公寓从狂飙突进到爆雷的行业风险基本出清，过程中，一些企业经历行业洗礼沉淀下来，打磨出了管理能力，可以通过运营能力产生收益。

第三，房地产行业发展从增量进入存量阶段，居民的住房消费习惯正在发生从买房到租房的转变，新市民通过租房解决居住问题成为高接受度的选择。

第四，随着租赁行业不断规范、成熟，进入长租行业的资本也更偏理性。例如，很多资本原本就是投资于房地产开发、物流、商业办公、公寓等领域的，投资决策主要考虑不同品类的周期，商办可能存在一定的过剩问题，物流也非常成熟，价格比较高了，当前租赁住宅是一个比较好的配置方向。

投入与回报

不同类型的资本对收益的要求与风险偏好不同，从项目的年净租金回报率来说，通常来说，新建项目高于存量改造项目高于成熟型租赁项目。

存量改造项目的优势在于收购后经装修、改造，能更快地供应市场，例如，一些存量改造项目快则8个月，慢则1年便可入市，相比而言，新建项目的建设周期需要近3年。

而产权清晰、建筑主体无缺陷、进入稳定运营周期的成熟性租赁资产，虽然回报低，但回报稳定，更受保险类资金青睐。

上述大宗交易行业人士介绍，对成熟型项目，投资者一般要求年净租金回报率在5%左右，目前4单租赁住房公募REITs，刨去发行成本后，回报率基本在约4.5%，投资人的回报要求通常会略高于公募REITs的回报率，对新建类和存量改造类的投资回报率要求则会更高一些。

作为资产管理方，微领地目前已取得7个重资产项目，3万间保租房房源，已开业运营近5000间。周君强介绍，微领地目前主要关注开发类和存量改造类的项目，一方面，中国的长租公寓行业目前处在成长阶段，微领地希望选择一些有潜力的项目，通过运营能力提升资产价值；另一方面，其公司对项目投资回报亦有要求，“通常存量改造类年净租金回报率在6%左右、新建类年净租金回报率在7%左右的才会去看”。

保租房+REITs的驱动力

今年，活跃在长租公寓赛道上的内资投资人，在选择收购项目时，大部分都将“纳保”作为重要考量。

仲量联行华东区投资及资本市场总监孙翎表示，今年内资投资者看项目时，更多在考量是否符合政策导向，以及未来能否发行公募REITs。

公募REITs的底层资产扩充到保租房领域，意味投资者拥有了相对完善的退出通道。孙翎认为，政策把市场带动了起来，长租公寓板块流动性变高，更多的买家愿意参与进来。这对行业是一件好事。“公募REITs走通之后，为投资者打开了思路，更多资产类型可以改成保租房，盘子越来越大了，不仅投入长租公寓板块的资金增加，项目和投资人的种类也越来越多了”。

而纳入保障性租赁住房体系，作为目前发行公募REITs的前提，也成为许多投资人选择项目时关注的重点。

周君强介绍，除了对项目需求进行调研，以及对收益率进行测算，微领地还会对项目能否“纳保”进行前置确认，在拿项目之前就与相关部门做好沟通，避免后续的纳保障碍。

他表示，虽然保障性租赁住房对存量改造类的土地类型已经放宽，但仍需要符合保租房相关建筑规范，比如建筑形态是否适合做公寓，收购改造物业是否与政府的产业政策有冲突等等。

孙翎明显感觉到，保障性租赁住宅政策落地后，一个重要的变化在于，投资者对收购项目的价格、长租公寓的产品定位，以及产品线的考量都更加谨慎，现在更多定位在中端或者中低端，这类产品更适合在上海中环外或外环外的一些区域进行打造。同时，投资者对项目位置的选择更加广泛，去年，大家还比较集中地看市中心的一些项目，比如做一些中高端的、纯市场化的项目，但自从新政落地之后，只要是地铁、配套都能跟上，能做大规模的租赁社区项目都可能被列入考虑。她介绍，今年上海成交的12个项目里，内环内、中内环、中外环、外环外4个圈层，全部都有成交，项目数量分布也很平均。