杨再平/文

人民银行与银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，可谓应对房地产市场硬着陆下行风险一揽子重头金融政策；其出台背景毫无疑问就是房地产市场达峰拐点出现后，疫情等诸多不利因素与环境雪上加霜，使之硬着陆下行风险增大；其目标当然就是尽可能阻止其硬着陆，以时间换空间，力争其软着陆，进入平稳健康发展的常态化轨道。

但要达到这一理想政策目标，还须抓重中之重，也就是要抓主要矛盾及其主要方面。在我看来，这重中之重或主要矛盾及其主要方面就是支持个人住房贷款合理需求。因为购房需求与地产投资无疑是影响房地产市场发展的主要矛盾，而购房需求又是矛盾的主要方面。只有个人住房有效需求进而商品房销售面积与金额稳住了，地产投资才可能随之稳住，这是最基本的市场供求规律所决定的。比如，10月商品房销售面积同比回落7.1个点至-23.2%，地产投资当月同比回落3.9个点至-16%，不能不说，很大程度前者是因，后者是果。

虽然我国城市家庭人均居住面积已达36．52平方米，但与美国、德国、法国人均住房面积分别为67平米、47．4平方米、40平米以及日本不含公摊面积的人均住房面积35．2平方米相比，仍有差距，这表明我国城市刚性与改善型住房需求并未到顶，而是仍有一定发展空间。除面积改善以外，绿色、智能等住房品质改善的空间更大。另一方面，我国个人住房贷款的资产质量整体较好，不良率长期维持在0.3%左右的较低水平，而房地产业公司贷款的不良率一直大大高于个贷，比如，截至2022年6月末，15家A股上市银行房地产业公司贷款不良贷款率由去年末的2.64%增长至3.34%，这也表明支持个人住房贷款合理需求，风险更可控可承受，因而还可放大招。

据统计，2022年三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点，这就与个贷作为影响房地产市场的主要矛盾的主要方面及其资产质量很不相称。但愿这16条落地实施后，个贷增速能先行提速而接近往年常速。