经济观察报 记者 陈姗  动辄千亿的认购资金与百倍的认购倍数，公募REITs持续受到各路资金追逐，其火爆程度可见一斑。

11月16日，据上交所官网公告，华夏基金华润有巢REIT刷新公募REITs网下发售配售比例新低，按照网下询价价格测算，该只产品比例配售前累计募资金额超1200亿元。

华润有巢REIT认购火热并非孤例，它其实更像是公募REITs强力“吸金”的一个缩影。Wind数据显示，在今年发行的12只公募REITs产品中，有9只产品获得了超百倍的认购倍数。

公募REITs产品首发于2021年6月，随着华润有巢REIT募集完成，目前市场上的公募REITs数量增至23只。其中，园区基础设施类产品有7只，交通基础设施类产品有7只，其他为保障性租赁住房、仓储物流、生态环保、能源基础设施类公募REITs产品。截至11月16日，全市场已经申报和推出的公募REITs产品共25只 (首发和扩募)，总成立规模达到770亿元。

公募REITs受到资金追捧背后，与其过往业绩和资产稀缺性息息相关。业内人士在接受经济观察报采访时均提到，许多投资者将公募REITs类比为新股申购——因上市后整体上处于溢价交易状态，投资者更强化了对公募RE－ITs“旱涝保收”的认知。但是，其价格波动风险不容忽视，尤其是规模相对较小、交易活跃度相对较低的产品，需警惕资金过度炒作的风险。

爆款频出

在今年公募市场中，REITs产品无疑成为“香饽饽”。

11月16日晚间，上交所发布的公告显示，华夏基金旗下华夏基金华润有巢REIT认购申请确认比例结果出炉，该产品在募集期间获投资者大举认购。

根据公告，华夏基金华润有巢REIT网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录，公众发售配售比例为0.31%。按照该只产品网下询价确定的认购价格2.417元/份测算，华夏基金华润有巢REIT的战略配售、网下配售和公众配售部分，比例配售前累计吸金1200.45亿元，成为近期包括券商、保险、信托、私募等各类机构投资者争相追逐的投资标的。

事实上，公募REITs发行火热现象在今年频繁出现。

例如，中金基金旗下首只高速公路REIT产品中金安徽交控REIT刚于11月11日成立，首募规模达108.8亿元。该产品的初始网下发售和公众发售份额分别为1.4亿份和6000万份，最终实现的有效认购份额却达到了47.62亿份和10.08亿份，配售比例分别为2.94%和5.95%。

今年7月份发售的鹏华深圳能源清洁能源REITs，网下投资者有效认购确认比例为0.93%，网下认购约108倍。再者，中金厦门安居、红土创新深圳人才安居、国泰君安临港创新产业园、国泰君安东久新经济等9只公募REIT网下投资者认购倍数均破百倍。

今年在权益市场整体表现欠佳的情况下，上市公募REITs产品表现亮眼。

截至11月16日，去年上市的11只公募REITs今年以来的平均收益率为1.23%，其中华安张江光大和博时蛇口产园涨幅在10%以上，而同期中证全指涨幅为-18.38%。而今年新上市的10只REITs的平均涨幅为18.32%，其中3只REITs涨幅在30%以上。

除了业绩表现亮眼外，上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平还向记者表示，清洁能源、保障性租赁住房、标准厂房产业园等新型资产类型涌现，民营企业为原始权益人的REITs发行，以及5只REITs扩募落地实施等市场发展亮点频现，带动了REITs市场的繁荣发展和市场关注度的进一步提升。

对于今年来公募REITs受到机构及个人投资者抢筹，盈米基金研究员周禹农表示，由于公募REITs目前整体有一定溢价率，许多投资者将其类比为新股申购，今年8月上市的三只保障安居房REITs上市首日均为30%涨停，进一步强化了投资者对其“旱涝保收”的认知。此外，国内债券市场收益率持续下行资产荒现象严重，公募REITs作为长久期较高分红的资产得到了中低风险投资者的追捧。

“公募REITs兼具了类固定收益的收益形式以及权益资产的增值空间，但是在底层资产方面和传统的股债产品存在一定差异，是风险收益位居两者之间的中等风险产品。”周禹农表示，公募REITs由于每年强制分红的规定与国内权益类资产相比有着持续稳定的分红率，与固收类资产相比可以享有资产增值的弹性且项目信用风险相对可控，弥补了国内资本市场中等风险产品的供给匮乏。

警惕追高风险

Wind数据显示，截至11月17日，21只已上市的公募REITs在上市首日均录得上涨，平均涨幅为14.32%。尤其是今年下半年，除了华泰江苏交控RE－IT，其他7只公募REITs上市首日的涨幅都达到了20%-30%，让投资者重拾“闭眼打新”包赚的愉悦感。

“公募REITs短期涨幅/溢价偏高时应谨慎追高。”周禹农向记者表示，公募REITs与公司不同，其项目扩募流程较长，短期业绩无法迎来爆发式增长，其业绩增速与估值不应给予过高溢价，对于部分溢价率较高的品种投资者应保持谨慎。

业内人士提醒，目前公募REITs受到资金追逐与其过往业绩以及资产稀缺性有关，需要注意的是，由于REITs产品配售比例较低导致个人投资者实际配售的份额较为有限，而通过二级市场买入部分品种溢价率较高，需要投资者进行进一步甄别。

“作为权益型投资标的，REITs上市后虽然整体上取得了较好的收益，但有些REITs也出现过较大的回撤，仍不可忽视其价格波动风险。”在孙桂平看来，REITs是适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作，尤其对规模相对较小，交易活跃度相对低的产品，警惕资金过度炒作的风险。

一位券商ABS人士表示，“公募REITs还属于试点阶段，资产的稀缺性使得产品上市后处于高溢价交易状态。不同的REITs上市首日卖出也有所不同，因为有些上市首日就是新高，也有些上市当天涨停之后，还要再涨几天。不过，随着产品扩容加速，这种稀缺性导致的推力会相对缓解一些。”

孙桂平也认为，在旺盛的市场需求下，短期内公募REITs市场供不应求的状态仍将持续，长期来看，随着公募产品的发行增多，以及更多的公募REITs进行扩募，再加上投资者对REITs产品加深了解，投资理念趋向成熟，REITs市场有望逐渐回归常态。

公开资料显示，公募REITs产品的发行、审核正在提速。仅10月份以来，就有4只产品上市，另有3只产品获批。另从中国招标与采购网搜索也能看到，该平台今年发布的与公募REITs相关的项目招标信息已经达39条，涉及的项目包括产业园、景区、新能源、风电等。

此外，扩大REITs试点的利好政策也在不断推出。仅在11月份，发改委和证监会就相继发声，支持企业开展基础设施REITs试点。

11月7日，发改委出台《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，表示支持民间投资项目参与基础设施RE－ITs试点，推出民间投资具体项目，促进民营企业参与。11月12日，证监会发布关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持新型基础设施项目，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。

随着公募REITs产品不断丰富，投资者应该如何选择？

鹏华基金方面向记者表示，REITs产品最本质的特征是以获取基础设施项目的稳定现金流为主要目的，因此建议关注REITs产品的盈利和现金流及其稳定性等底层资产经营情况。同时，REITs底层资产的经营情况，既与底层资产质量有关，又与基金管理人运营管理能力有关，优秀的基金管理人将可能带来超额收益。

孙桂平建议，除了关注底层基础资产之外，还可以关注REITs定价的合理性。REITs拥有的基础设施资产一般通过收益法进行估值，也就是对未来现金流进行折现的方式。“REITs上市时可以通过考察折现率、预期现金流等指标是否合理，来判断REITs定价的合理性。REITs上市后，可以通过考察REITs估值水平，以及内部收益率等指标来综合判断REITs的长期投资价值。”孙桂平说。