张雅楠/文 11月8日，300亿元的建信住房租赁基金正式落地。该基金通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。目前已与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，并签署首批十余个项目收购协议。

这一基金为二十大提出的租购并举开了个好头，对当前房地产市场和未来的租赁市场发展都有着鲜明的信号意义。

基金的设立目标明确，是为了增加市场化的租赁住房供给。

长期以来，中国的租赁住房供给有两大来源：一是用于保障城市中低收入人群的公租房、廉租房等政策性住房，由政府提供，保障等级高，但覆盖面相对较小；二是来自私人业主方的住宅，通过中介机构提供给城市中大多数租房人群，覆盖面广，市场化程度高，但也存在租赁规则混乱的情况。

从现实情况以及未来发展看，这两种主要的租赁住房供给，并不足以有效满足城市里的租房需求。要让租房群体能够安心地租房，还需要有实力的B端租赁住房机构提供管理更规范、服务质量更优质、产品类型更丰富的租赁住房。

此前的长租公寓是一个尝试，但因为缺乏包括金融资源在内的商业模式的打通，最终基本上以“爆雷”的方式惨痛退场。

现在，租赁市场“投融管退”的顶层设计蓝图逐渐清晰，在“管”的环节中，经历过此前长租公寓的发展，市场上开始形成了一些具有管理能力的机构；而在“退”的环节，中国版的基础设施公募REITs试点将底层资产扩围到了保租房领域，为资产退出提供了条件。

但在前段的“投融”环节，此前的基础相对薄弱，万科、龙湖、旭辉等有较大体量长租公寓业务的公司，都经历了很长时间的投入期，实现正向现金流都要花费数年。

在这个基础上来看建信住房租赁基金，它有望在“投融”环节给租赁市场带来崭新的气象，一个行业的发展成熟，一定是专业的分工越来越清晰明确，市场判断，随着建信住房租赁基金的落地，未来或有更大规模资金进入住房租赁领域。一方面，通过和地方政府合作设立地方子基金可能撬动更多资金；另一方面，建行的示范作用或带动更多金融机构跟进尝试，专业化金融机构有望在租赁市场发挥真正的效用。

除了对租赁市场有着积极意义，对当前仍旧低迷的房地产市场来说，该基金通过投资房地产存量资产改造为租赁住房，对盘活存量、降低楼盘烂尾风险、纾困房企，改善目前房地产的循环，也有着积极意义。