记者 丁文婷 10月9日，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目状态更新为“已反馈”，一个崭新的住房租赁REIT离正式上市又近了一步。

此前，内地市场现存的三只保障性租赁住房REITs的原始权益人，都是地方住房保障机构，而华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水租赁住房REITs市场的房地产企业。

实际上，不仅仅是华润置地，包括万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等房地产企业的租赁品牌正纷纷纳入保障性租赁住房体系。

作为中国集中式公寓规模第一的万科泊寓，截至2022年7月，已经在北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙等8个城市正式纳保50个项目、4.1万间房源，同时，另有5万多间房源在申请纳保途中。如果纳保成功，万科泊寓开业项目中保障性租赁住房房源数量将超过一半。

所谓纳保，是指租赁项目按照各地出台的保障性租赁住房标准进行申报，审核成功后，可成为保障性租赁住房，遵循相应的租金要求，享受相应政策优惠。

在纳保的队伍中，除房地产企业旗下公寓品牌外，许多长租公寓企业也喊出了“应纳尽纳”的口号。

纳入保障性租赁住房体系也意味着，租金折扣限定与上涨幅度都将受限，为何各类企业都纷纷入局保障性租赁住房？企业如何算这笔“纳保”账？

入局者众

今年以来，全国各地的保障性租赁住房发展按下“加速键”。

ICCRA（住房租赁智库百科）统计数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中，约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）。全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。

纳保的企业名单在持续更新中，除了国资企业外，在鼓励多主体参与，多渠道供给的背景下，一些非国有企业也获得进入保租房领域的门票。

9月初，旭辉瓴寓旗下的一处租赁社区项目——柚米寓上海南翔地铁站店宣布通过纳保认定，成为继6月份柚米寓上海九亭中心店后第二个保障性租赁住房项目。

龙湖冠寓也有长沙金融中心店、武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目落地并开业。

“我们现在也在积极响应上海政府的号召，目前有14个项目在申报中，其中有两个项目已经完成了申报。”魔方生活服务集团首席战略官胡鼎表示。

“华润有巢以自持大型租赁社区项目的重资产运营模式，深度入局保租房领域。”华润有巢相关负责人告诉，目前，有巢的重资产占比已超80%，且大部分土地都用于建设、运营保租房，项目主要来源有集体土地、租赁/自持用地建设等。尤其近两年，有巢新入市的大型租赁社区项目多为拿地新建，获取土地类型为集体土地和R4租赁用地。

一家房企的长租公寓事业部负责人告诉，各个城市出台保障性租赁住房的具体条款时，就曾找主要企业进行调研。比如，北京市住建委会找所有符合申报条件的企业，再由各个区级住建部门召集、开会，统一由市里进行部署。各家企业也会根据自己的情况，确定是否进行申报，要纳入保障性租赁住房体系的企业只需要按照纳保的相关规定，提交材料，进行申报，“各个城市出台的认定细则都是非常详细和规范的”。

在一些还未出台具体纳保认定细则的城市，多家企业也在参与保障性租赁住房认定细则的研讨。

大悦城控股华南大区公司写字楼与产业管理中心副总经理朱东华表示，此前有关部门也曾召集相关企业召开座谈会，会上企业普遍关心的问题包括：如何合理确定市场价的9折界定标准，评估价是否以年为单位动态制定，以及如果一个区域内房子朝向、楼层、离地铁站远近都不同，在范围评估价的基础上，系数如何进行调节？“企业关心在统一的政策标准下，具体如水电、税收等细则如何制定？政府也一直在积极调整和研究，如何能够通过其他补贴的方式，让企业能基本算平经营账”。

不亏

租赁住房项目纳入保租房体系之后，在租金和未来的调价空间方面将受到一定限制，纳保企业如何进行财务测算？

胡鼎告诉，关于纳保之后的限制问题，其所在公司也曾有非常多讨论。“最后我们决定积极拥抱政策的原因，也是经过测算后，我们发现，现行限制政策并不会大幅影响我们的收益。”胡鼎介绍，多地租金增幅限制为每年不高于5%，而每年涨5%本来就是在经济非常繁荣，或是区域高速发展的情况才能实现的。

并且，从租金价格评定看，不论是上海还是其他已经出台细则的城市，都没有进行“一刀切”管理，而是交由专业的第三方评估公司对租金进行评定。胡鼎介绍，以上海为例，租金价格锚定物为项目周围的其他产品，如项目周边民宅、长租公寓或保障住房，同时还会考虑楼龄、装修，公共设施条件以及通勤便利性等。根据上海已出台的保租房管理办法，保租房的租金应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。“评估之后，打9折后的价格相比纳保前的价格，变化不是特别大”。

根据上海的评估规则，如果在第一种评价方法无法实现投资回报的情况下，还有第二种成本评估法，即基于目前的物业成本，加上装修等各种成本合理估算之后，再进行定价。

除了合理的租金评估，针对保障性租赁住房的税收优惠、执行民水电气价格、金融支持等一系列政策利好也是吸引企业入局的原因。

如2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。

在一系列政策优惠下，对企业来说，经营账至少能够算得平。

比如华润有巢国际公寓社区总部基地项目，作为北京市首批集体土地租赁住房试点项目，就获得了北京市针对集体用地的财政补贴。“成套住房4.5万元/套、非成套住房是3万元/间的补贴，税的方面也是有结项的。”华润有巢相关负责人表示。该项目土地由丰台区花乡地区葆台村提供，由华润置地联合平安不动产共同开发，并由华润有巢负责运营。项目由村集体出让土地经营管理权与收益权，企业出资进行建设并获得项目50年的经营权与收益权，并承担建设费用和固定收益，村集体获得固定收益和约定分红。“综合算起来，其实和我们市场化的长租公寓回报率差不多，所以我们是非常积极地去做这个事情”。

除了享受到优惠政策，在当前市场行情下，纳保同样对企业提升出租率有好处。

朱东华介绍，从深圳租赁市场看，市场从2021年下半年开始下行，出租率下滑显著，这对采用包租模式运营的长租公寓企业影响比较大。宝安区许多集中式的长租公寓，以往出租率在80%以上，现在可能平均出租率只有70%左右。虽然其所在企业以自有资产入局受影响不大，但对一些采用包租模式的企业来说，过去预期和测算都做得比较高。但他也表示，在当前租赁市场下行的情况下，租客更加愿意优先选择保障性租赁住房项目。“经历过2019年的长租公寓爆雷，纳保有政府在后面背书，信任度会更高”。

轻、中、重，企业怎样做纳保的选择？

目前，租赁市场主要分轻资产运营、中资产包租、重资产管理三种模式。包括旭辉瓴寓、魔方公寓等企业主要以中资产包租和轻资产代运营模式切入市场，这样一种较轻的入局方式是许多长租企业的选择。

“在纳保选择方面，我们主要采用整租后开展运营，或是以委托经营管理的方式，与一些国企建设方合作，做代运营。”胡鼎表示，魔方生活发现，越来越多的国企参与保租房开发，但在租赁住房的运营上经验尚浅，甚至几乎没有经验，他们也需要专业的运营技术。魔方生活希望输出租赁住宅管理经验，分享收益。具体的合作方式包括：直营包租、轻资产托管，或者再轻一些，输出管理系统和管理培训理念及课程，来帮助行业培训出更多的专业人才和管理人才。

而选择以重资产入局的企业，更多的考量在未来的退出渠道上。

华润有巢相关负责人表示，华润有巢更倾向于以集体地、租赁地等重资产方式参与保租房的建设。这样的选择，一方面与华润的基因有关，长租公寓与商业领域有很多相似的地方，华润更擅长做资产经营和资产持有；另一方面也考虑到资产能在公募渠道上有一定的解决方案。

该负责人表示，REITs主要针对基础建设类放开，也意味着现阶段只有R4地块有可能推得上去。“我们在入局保障性租赁住房时，就想好了投-融-管-退的闭环思路和方法”。

他表示，由于重资产退出渠道较少，除了REITs外，大宗交易是几乎唯一的退出路径，但自持地等类型的重资产无法通过大宗交易方式退出，而且大多数项目体量都达不到大宗交易的要求，从市场行情看，2021年以后，租金下滑使得大宗交易行情走低。租赁行业本身利润率不高，在大宗交易市场也难获青睐。

大悦城旗下长租公寓品牌“大悦乐邑”则选择以改建的方式入局保障性租赁住房。这也能够帮助该公司更好地盘活旗下基础设施资产，提升资产周转率。“这样的盘活还是很有效的。”朱东华介绍，大悦城控股在深圳拥有大量存量宿舍的产权和经营权，20、30年的工业用地宿舍如果不做盘活，消防安全都达不到要求，也不符合现在青年人的居住的需求。老旧宿舍的出租价格较低，租赁回报也达不到企业的回报率要求。

这种选择也是顺应深圳的城市发展，朱东华介绍，伴随着城市的产业升级与发展，深圳的产业从原来的劳动密集型转向现在的智能制造、科技、金融等。城市新青年对居住品质、生活配套也有了更高的需求，大悦城控股华南大区公司对存量宿舍逐步进行装修改造，提高老旧宿舍配套与安全系数等，不但满足了当代年轻人的居住要求，也帮该公司解决了一些存量老旧的资产。“改造以后，部分区域租金从每平方米20元涨到了40、50元左右，单间价格从每月1000元，涨到了2000元左右。”

纳保之后

已有项目纳保的某长租公寓企业相关负责人表示，目前银行端没有在金融层面做明文规定，也没有保障性租赁住房的专项贷款支持，“融资成本需一事一议”。

从目前已经进行的贷款项目看，金融机构会对纳保项目进行一定的重新考量，该名负责人表示，银行在做贷款审批时，会先对企业进行行业划分，如果被划分至房地产行业，需要受三条红线等限制，但如果整个项目资产包属于纳保项目，或有政府明文支持，则会被划到保障性租赁住房等类目，这个品类深受金融政策的扶持，在银行贷款审批环节会有比较大的帮助，包括很多的增信会被突破。

由于用地性质的关系，保障性租赁住房的一些扶持政策仍待完善与落地。一家房企长租公寓事业部华南区相关负责人表示，虽然现在保障性租赁住房的地方条例，明确规定可以在用地性质不改变的前提下进行纳保，但用地性质仍然牵扯到后续的民水民电、学位等一系列问题。

“我们公司的一些纳保项目，目前还未能实现民水民电，因为用地性质可能涉及到和项目所在地各个区之间的协调，需要时间，我们仍在积极沟通和争取中。”

在上海纳保的某项目相关负责人表示，有小孩的租户群体还会涉及读书上学的需求，学位、积分等，都是需要考虑的问题。“包括办暂住证，享受医保、教育等买房人应该享有的权利，租保障性住房的人是否都能享有？这一定是未来保租房在中国大量发展需要关注的地方”。

魔方生活在上海闵行区的一些项目，在政府支持下已经可以办理居住证了。胡鼎表示，“纳保之后，符合国家政策了，过去旧改类项目遇到的关卡就能迎刃而解。”他表示，对长租公寓企业来说，大家过去面对的一些难点，随着保障性租赁住房作为良好背书，可能会得到逐步地改善和解决。