经济观察报 记者 田国宝 盯着电脑屏幕上的法拍房名单，周成心里一阵阵发紧，他后悔没有在合适的时间点把手中的房子割肉套现，时至今日， 与高峰期相比，他的两套房子价格已经缩水了一半左右。

周成在和北京只有一河之隔的河北燕郊生活超过十年，他在北京有一套“老破小”，在燕郊有两套房子。他一直的梦想是在北京有个像燕郊一样的大房子。从去年开始，他就在北京物色新房。

他在北京的那套房，虽然单价较高，但是面积小，无法达到新房子的首付，想要在北京换上大房子，必须卖掉燕郊的房子，但燕郊冷淡的成交和惨不忍睹的房价，让他感觉到无力又无奈。

两套房子挂出去半年多了，由于市场和价格原因，一直没有卖出去，“2017年在燕郊买第二套，全款接近400万了，比平谷和顺义都高”，周成说，如果当时在北京郊区买了，也不会掉坑里。

周成“掉坑”五年后，燕郊的房价从高点的3万元/平方米下跌至目前的1.5万元/平方米左右；他曾经在北京平谷马坊看过的一个项目，价格从原来的1万元/平方米出头涨到了目前的2.5万元/平方米。

对周成这类购房者而言，“买对”房子，无疑是一件关系到下半生幸福指数的事情，今年以来，由于房地产市场下行、房企普遍发生流动性风险、业主断贷等一系列事件影响，购房者面对的雷区也越来越多，一旦踩雷，轻则资产缩水、变现置换困难；重则项目烂尾，钱房两空。如何用几代人的血汗钱买到一套既可以“保交付”，又能保值升值的房子，无疑是每一个购房者不得不面对的难题。

掉入雷区

2008年，刚参加了一年工作的周成，在燕郊以10万元首付买下了一套小两居，那个时候虽然收入不多，好在月供只有1000元左右，他并没有太大压力。2008年房子交付后，他就开始了跨城生活。

“那时经常出差跑业务，所以住在燕郊也没感觉不方便”，周成说，这一住就是三年，2011年，燕郊新楼盘开始多了起来，周成卖掉了原来的房子，置换了一套更大的两居室，“当时房价已经到了八千左右，原来那套买的时候四千多”。

此后，周成在燕郊结婚、生子，事业也越做越好，“2016年，燕郊楼市就有点失控的感觉，房价基本一个月涨一千，感觉风险比较大了”，周成说，身边越来越多在北京工作的人到燕郊买房子。

由于楼市上行，一部分早期在燕郊买房的人，开始利用2016年前后的那一波行情将房产置换到北京，周成也不例外，不一样的是，他在北京买了一套房子，但没有卖掉燕郊的房子，“房子一天一个价，所以一直没有卖”。

北京的房子距离周成上班的地方不远，是一套年代比较久的二手房，周成礼拜一到礼拜四住在北京，礼拜五下班回到燕郊，寒暑假，妻子和孩子也一块到北京居住。那段时间周成的事业风生水起，他也踌躇满志。

2017年北京加强调控后，周成一度考虑将燕郊的房子卖了，一家人搬到北京生活，“都开始给孩子找学校了，但最终因为各种原因没有实现，如果那个时候干脆点，就好了”，直到今天，周成说起来还有遗憾。

当时影响周成判断的一个主要原因是，由于北京抬高了购房门槛，价格会出现松动，而这部分被限制的需求将外溢到周边卫星城，燕郊距离北京市中心只有30公里，必然会成为首选置业地，因而价格也会继续上涨。

“当时燕郊的房价三万五，通州是五六万，大家都说通州的房价要超10万元，燕郊房价起码得四五万”，周成说，当时顺义的房价三四万，平谷只有一万出头，“人们也没觉得不正常，就觉得燕郊应该比平谷贵”。

北京调控两个月后，燕郊等河北地区也限购了。限购前，周成在燕郊买下了第二套房子，几乎赶在燕郊房价的最高点，“两套房子在一个小区，第一套8000多元/平方米，第二套3.3万元/平方米”。

燕郊刚限购时，周成一度窃喜，“觉得燕郊只有那么多房子，限购等于锁盘，距离北京这么近的、交通这么方便的只有燕郊，所以价格只有涨没有跌，没有人会觉得燕郊房价会跌”。

周成和大部分的燕郊投资客显然低估了燕郊对北京的依附，限购后，来自北京楼市的外溢需求被切断，光靠燕郊50多万户籍人口，显然没办法撑起一个3万元房价的市场，更何况，多数燕郊户籍人口都是买房带来的。

燕郊限购后，交易量大幅萎缩，到了2017年底，价格也开始出现松动，尤其是高杠杆炒房客溃退，燕郊的房价很快从高峰滑落，截至目前，周成所在小区的市场价维持在1.5万元/平方米左右。

燕郊房价的下跌，让周成在北京住大房子的梦想越发遥远。周成一度打算辞掉北京的工作，回到燕郊工作和生活，“反正有两套房子，都在一个小区，以后父母过来也方便照顾，北京房子租出去也能有不少收入”。

割肉

但突如其来的疫情打破了一切，尤其是今年以来，由于疫情防控需要，周成很长一段时间无法回到燕郊与家人团聚；有时候回到燕郊，又无法回到北京工作，加上生意越来越难做，更坚定了他在北京换房的决定。

但周成在北京的房子由于总价不高，距离首付还有200多万元的缺口，只能卖掉燕郊的房子才能筹够首付款，“首付比较高，月供压力相对小些，主要是燕郊房子卖不掉”。

2017年入手的第二套三居室，买入的时候，加上税费总价接近400万元。按照现在的市场行情，他挂出的价格是170万元，半年多了，只有10来个看房的，基本都没有到谈价格的步骤。

中介告诉周成，想要卖出去，就要舍得割肉，如果把价格放到150万元左右，更容易成交一些，但周成有所不甘。

没事的时候，周成就关注燕郊以及他所在小区的房价，一是看中介的成交价，多年倒腾房子，他结识了几名中介人员，能够及时获取市场信息；二是关注法拍房价格，法拍房价格一定代表房价的底线。

今年以来，周成所在小区上线的法拍房有七八套，其中成交的有四五套，“年初起拍价在1.3万元/平方米左右，最终成交在1.4万元-1.5万元/平方米左右，但最近的起拍价在1.1万元/平方米左右，成交价降到1.3万元/平方米左右”。

这一情况并不止于燕郊，同为北三县的大厂和香河也面临着同样的尴尬，香河某知名项目，高峰期价格超过2万元/平方米，目前市场价在7000元/平方米左右，“法拍房的起拍价都在5000元/平方米左右”。

每次看法拍房的情况，都让周成背后一阵阵发凉，如果这一情况持续下去，他所在小区的房价不排除进一步下探的可能，“所以，又到了做决断的时候了，上一次没有选对，起码错过了十年的人生”。

因为孩子还在燕郊上学，燕郊的两居室还要保留下来，三居如果能卖150万元，距离北京的备选房子首付还有六七十万元的差价，“看过几个项目，基本首付都能缓个半年左右，还有时间筹钱”。

周成说，如果2017年没有选择燕郊，而是选择了顺义或者平谷，现在在北京换房会更轻松，“那个时候不到400万元的房子，到现在起码能卖出700万元到800万元，加上手里的现金，首付根本不是问题”。

“大家买房都说区位、区位、区位，从距离上来说，燕郊就是比顺义和平谷好，但实际上搞错了顺序”，周成说，正常情况下，应该选城市，然后再去选区位，他错就错在选了区位，才去选的城市。

周成决定在国庆假期期间把北京的房子定下来，然后着手卖燕郊的房子，“那边定下来，这边马上就和中介交代，只要能卖出去，价格多少都能接受，不纠结了，越纠结，损失越大”。

在刚刚结束的北京第三次集中土拍上，首次出现了指导价10万元/平方米的土地，在周成看来，现在的指导价就是未来的市场价，“而且北京教育、医疗、交通等所有配套，都远远好于燕郊，这也是燕郊房价跑不过平谷的根源”。

避雷

从置业角度来说，如果在全国范围购房的话，首选的是都市圈，长三角、珠三角、京津冀等都市圈的经济、产业及配套等方面都不同，选择在哪个都市圈生活、工作，显然是一个比较重要的决定。

确定好了都市圈，其次选择的是城市，从城市能级来看，首选是都市圈的核心城市，长三角的上海、杭州，珠三角的深圳和广州，京津冀的北京。核心城市是一个都市圈的资源聚集地，具备更广阔的发展空间。

对资深房地产投资客来说，有“宁做凤尾，不做鸡头”的不成文标准，即买房宁可选在一线城市最为边缘的郊区，也不要选择四五线城市的中心。

同一座城市，中心城区和郊区在各方面的配套有天壤之别，北京五环内的房子和平谷的房子不在一个级别上；同样，上海内环的价值也远远高于临港等区域。

燕郊作为北京的卫星城，在距离上有天然的优势，但由于行政区划不同，两地不仅仅是物理距离上的差距，更是河北和北京两个省市的差异。在同样价格的情况下，高能级城市的优势总会显现。

当确定在某个城市的某个区域购房时，相关的配套格外重要，无论是一二线城市，还是三四线城市，教育是其中最为关键的核心配套，没有之一，同一个小区，不同学区，房价可以有20%甚至更高的差距。

实际上，一些能级不高的城市中，配套的教育资源已经成为当地房价的天花板，相反， 缺乏优质教育资源的小区，房产价值支撑力度也缺失很多。

当然，教育资源不是唯一的因素，优质的产业资源、便利的交通、高收入群体规模等因素，也是支撑一个区域房地产市场的主要力量，但往往这些资源也容易吸引优质的教育资源在该区域落地。

在当下，新房项目的开发商背景也是需要关注的指标之一，尤其是在当前民营房企流动性紧张、项目交付延期的背景下，买到的房子能否顺利交付才是根本，一旦项目无法按期交付，其他因素很难发挥作用。

开发商出现流动性风险并不意味着项目一定会延期交付，一些预售资金监管较为严格、市场交易活跃的城市，虽然母公司房企爆雷，但并不影响项目的顺利交付，比如上海、深圳、北京及杭州等城市，项目停工的情况相对较少。

同一个区位、同等配套，价格也会千差万别，原因就在于房屋品质，以周成的北京房子为例，作为“老破小”的典型，比周边新小区的价格低了20%左右，建筑质量、小区绿化、物业服务，往往也是决定房产价值的主要因素。

在房地产上行的年代，部分开发商为了提升开发项目的溢价，每年会从开发业务中拿出一部分资金，用来支持存量小区配套的改善升级，获得老业主的认可，一定程度上也会吸引更多购房者，促进新盘去化。

周成说，随着经过燕郊的北京22号地铁线建设以及京津冀协同发展的日渐深入，燕郊的房价早晚有一天能涨回来，但是他等不及了，“上一波已经错过了，这一波不想再错过了，否则就没有机会了”。

由于孩子还在燕郊上学，即便在北京换了房子，周成注定还得继续维持跨城生活，“现在确实比我刚来的时候方便了，那时去北京只有一条道，现在已经四通八达了，等地铁通了，就更方便了”。