记者 田国宝 从2021年底至今，中央和地方陆续出台一系列旨在解决房地产企业融资难、市场下行的政策，但效果似乎并不明显。

房地产市场一直被视为经济的晴雨表，在9月26日由经济观察报主办的第十二届（2022）IF·商业年会上，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，房地产市场下行主要原因是购房者对未来收入的信心和市场预期不好。

秦虹认为，目前房地产市场尤其是改善性市场仍拥有较大的潜在需求，但受收入预期下降以及房企爆雷和业主停贷等事件影响，购房者变得越来越谨慎，所以，解决市场目前的问题，需要多管齐下。

以下为秦虹演讲内容节选：

怎么看当前房地产市场？我认为，从需求端来看，当前房地产市场仍在底部运行。从月度数据看，2021年6月是历年来商品房销售数据当月最高值，但从去年7月开始，房地产月度销售数据开始下行，一直到今年4月是一个底部，5月和6月的市场有所恢复，但7月受到了烂尾停贷事件影响，8月又是高温和疫情反弹，房地产市场又出现了下调。不过，虽然7月、8月市场有所下调，但总体来看，月度销售仍没有低于4月，4月基本就是最底部。

针对市场下行，中央已经给了地方政府明确的政策空间，我们可以看到，今年上半年，全国各地出台了300多项“因城施策”的政策，一直持续到6、7、8月仍在出台。除了一线城市外，其他城市的限购、限售、限贷、限价等政策都有了明显调整。

特别是购房按揭贷款利率和放款周期都有了明显下调，目前，首套房按揭贷款利率比高点已经下降142BP，二套房利率也比高点下降了93BP；放款周期与去年相比缩短了2/3。

这些“因城施策”的政策对需求端有没有影响？中指院做了一个调查，到8月，50%以上的受访者认为未来房价会保持稳定；超过20%居民认为未来房价还会上涨。从8月购房意愿调查结果来看，表示要在半年内和半年到一年内购房的意向明显上升，比4月上升了20%；70%的受调者认为在一年内会买房，4月，这个数字只有50%多一点。我认为，四季度在地方政策放松和开发企业促销的情况下，销售会有所改善。当然，需求端要跳出市场底部，有明显恢复还比较困难，必须有购房者收入助力和供给端供给改善才能实现。

需求在哪里

我们出了这么多政策，需求端变化并不明显，我认为主要受制于两个因素：

第一是购房者收入预期不好。国家统计局数据显示，16-24岁失业率在7月达到19.9%，处于历史上高位；全国城镇失业率在5月是6.1%，同期，大中城市失业率达到6.9%，明显高于全国城镇的平均水平。

虽然需求端给了很多政策，未来可能还会继续放松，但效果不能期待过高，主要原因就是这些刚需购房者在疫情影响下失业、减薪，对未来收入预期没有信心，导致购房动力不足。

购房者是否买房由三个因素决定，即意愿、能力和准入。第一是有没有意愿买。从七普数据可以看到，目前城镇住房改善仍然上升空间。2020年，全国城

镇人均住房建筑面积是38.62平方米，其中城市36.52平方米，镇42.29平方米，城镇人均住房建筑面积如果折算为使用面积只有29平方米。这样来看，城镇住房改善需求空间仍然非常大，不是没有意愿。

第二是有没有能力买。关于收入，还需要等待经济恢复、失业率下降，人们重新修复对未来收入的信心，这非常关键。

第三是有没有资格买。从购房准入资格来看，目前除了一线城市，其他城市的限购放开很多了。

从潜在需求看，过去十年，中国城镇累计销售商品住房1.17亿套，需求是如何构成的？从七普数据可以看到，人均住房面积从2010年30平方米增加到2020年的38.6平方米，年均增加0.83平方米，改善型需求占比达到27%。

其次是拆迁需求，过去十年，中国城镇化大约拆迁了5000万套房子，其中通过货币化方式到市场上购房的占到三分之一，大约是1650万套。

此外，城镇化的过程也创造了大量购房需求，过去十年，中国城镇新增家庭户1.032亿户，其中，除了改善和拆迁需求外，还有城镇化、农民进城带来的需求，我们认为有10%左右是被动城镇化，除去这部分以后，大概有6500万户是城镇化需求。

未来5年，改善性需求仍然会保持不变，占比甚至有所增加；拆迁货币化需求也基本保持不变；决定未来商品住户需求的重大变量是城镇化的速度和格局。

从速度看，自1995年到2019年，每年新增城镇常住人口在2000万以上，当然2019年差7万就达到2000万，但2021年是1205万人，明显下降。

未来，我们必须要面对商品住房需求总量高位、增速低位的现实。我们预计未来5年，中国住房潜在市场需求年化总量仍然在12亿平方米以上，但在全国分布不一样。从七普数据可以看到，过去10年，有79.2%的人口流向五大城市群，33%流向30个大中城市，人口流向差别非常大，有的城市人口增长，有的城市人口减少。

大家都在争论房地产业是不是支柱产业，这不需要争论，一个产业是不是支柱产业不是文件规定的，而是客观现实。

从本质上讲，房地产业是城市运行载体，是城市必需的生产资料和生活资料，商业、工业、办公、住房等等都需要房地产予以承载。所以，一个地区房地产业的好坏主要取决于地产之上所承载的产业和人口的增长状况，这是城镇化的格局。

未来住房潜在需求在12亿平方米左右，这仍是高位，但目前总体住房水平已超过户均1套，所以房地产市场会增速低位，要接受这个现实。

潜在需求释放除了取决于收入增长外，这和经济增长同步，目前也取决于供给端的优化。

如何优化供给端

今年1-8月，全国商品房销售面积下降23%，但现房销售依然增长，这说明购房者不敢买期房，因为企业有可能违约爆雷，房子有可能烂尾。购房者买现房不敢买期房，买央企、国企的房子不敢买民企的房子，这是对供给端的担忧。

目前供给端存在债重、供减、地价高等问题。特别是民企债务重，今年10月、明年2月和3月都是房企偿债高峰期，今年1-8月到期的债务，有的不能偿还展期了，但展期也要还，所以未来整体还债压力仍比较重。

如果房地产企业债务问题不能有效解决，会导致恶性循环。企业只要债务违约爆雷就会影响信用，销售就会受到影响；销售受影响，回款慢有可能出现新的

烂尾；出现新烂尾，销售更加困难，债务问题就会更加严重。所以，对企业债重问题，必须给予足够重视。

其次是供减，尽管今年商品房销售面积和销售金额出现明显负增长，但比销售增速下降更快、下降幅度更大的是新开工面积和土地购置面积。

新开工面积从2020年开始增速出现下降，到2022年7月同比降幅接近40%；土地购置面积也连续3年负增长，所以，目前全国总库存量并没有2014-2016年高，甚至一部分城市供给明显不足。

我算了一下，在22个热点城市中，有1/3明年供给量不足一年，有1/3在12-18个月之间，还有1/3在18个月以上。

最近住建部召开新闻发布会，提到了“一二三四”，“一”是坚持房住不炒一个定位；“二”是完善保障和市场两个体系；“三”是实现稳地价、稳房价、稳预期；“四”是人、地、房、钱的协调。就是要解决供求平衡。

第三个是供给端地价高的问题，今年销售市场很差，但楼面地价没有下降太多，尽管月度之间有波动，但依然在高位。因为政府在收储土地时，支出成本是刚性的，非常高，所以楼面地价没有明显下降。

如果地价在高位，而需求端限价或销售不畅，企业盈利压力就大，可持续发展会有很大问题。

因此，在需求端因城施策举措加大的同时，供给端政策也应进一步优化。

第一，加大支持。如果中央能够加大政策和资金支持，确保实现保交楼、保稳定、保民生，对恢复市场信心是有益的。目前这些政策正在实施之中。

第二，疏堵结合。如果在控制房企负债率的同时，增加股权融资渠道，比如恢复房企在资本市场融资和再融资功能，允许涉房项目发行公募REITs或者允许设立私募房地产基金等，对房企资金运作和整合负债、缓解负债压力非常有意义。

第三，税收扶持。盘活房企存量资产和城市低效资产，对缓解房企债务压力和盘活资产非常有意义。房企持有的商办物业大概有20万亿左右，和总债务差不多。但是存量资产盘活有高昂的土增税等，盘活难度非常大；低效资产盘活也有很大障碍，如何给予更大的政策支持，对活跃房地产市场是有意义的。

第四，完善体系。一方面保障房加大力度供给，另一方面在商品房市场体系和价格管理上，需要有更加优化、客观、实事求是的政策，促进房地产市场活跃是完全有可能的。

第五，试点探索。7月的烂尾、断贷事件敲响了警钟，这么多年出了这么多房地产市场调控政策，但忽略了购房者风险最大的预售资金监管问题；现在北京、深圳、成都、南京等城市开始探索商品房现售制度，未来会有更多城市探索现房销售。对预售资金监管优化和现房销售试点扩大，企业应该有足够预期。

第六，全局思维。要实现多目标约束下各部门调控政策的协同性，房地产业涉及多个部门，在制定政策时特别需要注重政策的协同性，政策要针对需要解决的突出和重点问题目标一致，才能尽快达到预期的效果。

总之，房地产市场在底部运行，需求端政策的放松，效果会有所显现，但让市场走出底部，潜在需求能够正常释放，还需要收入预期和供给端政策优化。