记者 田国宝 在9月26日由经济观察报主办的第十二届（2022）IF·商业年会上，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云发表了《重构商业地产新思维》主题演讲。

蔡云表示，在新兴业态和电商等多重冲击下，以购物中心为代表的商业地产，不仅要在业态构建上从零售百货向沉浸式体验转变，更要从观念上对商业地产进行思维的重构。

商业地产发展商也应该从原来专注商业自身运营，向集投、融、管、退为一体的全链条业务模式转变，只有这样才能应对新的挑战，适应新发展理念。

以下为蔡云演讲内容节选：

去年以来，房地产形势大家有目共睹，一直喊的“狼来了”终于来了，投资萎缩、销售不畅，房地产业遇到了史上最大的困境。

从大环境来讲，目前商业地产困境来自两端：一端是商业地产本身存量不断增加，另一端是市场销售状况遇到阻力，商铺、购物中心等存量市场压力更大——沉淀的资产、低效的资产拖累了整体市场的发展。所以，今天我们着重探讨一下商业地产新思维的重要性。

从宏观经济形势来看，据国家统计局公布的数据，2022年上半年，二季度GDP同比增长0.4%，上半年GDP增速2.5%，经济顶住压力实现正增长；6 月规模以上工业增加值同比增长3.9%，前值为0.7%；6 月社会消费品零售总额同比增长3.1%，前值为-6.7%；1-6 月全国固定资产投资同比增长6.1%，前值为6.2%。

再看房地产，土地市场遇冷，企业频繁爆雷，销售下滑。房地产下滑成为拖累经济发展的一个重要因素，本轮房地产市场调整面临的阶段性挑战主要是，在多重因素影响下，房地产市场预期转弱，供需走弱。

从当前商业地产市场特征来看，消费疲软，在新兴业态、电商等多重冲击下，商业地产的典型代表也就是购物中心，持续走下坡路。据不完全统计，每年新开1000个购物中心，也相应有近1000个购物中心遇到问题，开开关关成为业界常态。

我们再看实体店和电商的比较，去年购物中心收入最高的是北京SKP，达到239亿元；北京国贸200亿元。而去年10月份，罗永浩带货一个月就5.5亿元，贾乃亮带货4.4亿元，可见实体商业和电商相比，差距非常大。

电商冲击导致购物中心传统运营遇到极大挑战，而且，多年来商业建设结构不合理和供应量偏大，导致“内卷”严重，对商业地产实体运营更是雪上加霜。

当然，房地产开发特别是商业地产依然存在契机，北京、上海、深圳等一线城市具备一定的发展潜力，尤其是城市更新给商业地产带来无限商机。在盘活存量过程中，赋予经济价值和社会价值内涵，是商业地产发展的一个重要思路。

如何重构商业地产，可以从三个方面理解。

首先，商业发展及物业的升值、保值是开发商自持商业的基础，问题是，开发建设资金主要来源于银行，重资产运营模式下，现金等流动资产相对紧张，资金成本、利息费用较高，这种方式是难以持久的。所以，在重资产模式下，我们需要更多顺应消费大趋势，调整自身在自持商业的经营方向。

其次，有很多企业青睐轻资产管理，与自有资本经营相比，轻资产管理盈利能力更强，可以获得快速、持续的增长。

但问题是，我国商业运营历史较短，“轻资产”历史同样较短，专业性不强，业主与运营方之间难以建立信任，导致矛盾重重，风险飙升。所以，建议在未来轻资产运营中，共同设定经营目标，落实责任和奖惩机制，共同成长。

最后，商业地产最重要的方向是实现投融管退模式下综合运营，在这种模式下才能更好地实现商业地产的持续发展，也就是实现资产证券化。

如何把商业地产运营带到一个新的增长极，是当下我们必须直视和思考的问题。方兴未艾的电商带来的购物体验已经非常便捷，购物中心应该抓住体验消费等新兴业态带来的机遇，这是未来购物中心发展的基本方向。我认为应从几方面进行思考。

第一、沉浸式体验成为购物中心的主要场景。随着人们生活水平不断提高，享受消费意识逐渐觉醒，如剧本杀、密室逃脱、沉浸式剧院、电竞等，一经推出就受到消费者的好评，沉浸式体验将成为购物中心主力军。

第二、线上线下紧密融合，为购物中心带来庞大的客流量。电商平台、直播带货、抖音、小红书、微博

等互联网平台，同茶颜悦色、泡泡玛特、一乐拉面、海伦司小酒馆等网红商业的双链条传播销售，受到消费者追捧成为购物中心的主要发展方向。

第三、强化运营管理、进入大资管时代。城市更新要发挥土地的最大价值，通过运营内容、IP及模式来带动整个商业地产的发展；进入大资管时代，更重要的是通过运营让物业增值，物业增值向运营要效益，构建新思维。

第四、数字化技术实现全覆盖。打造投融管退闭环，通过杠杆放大资产管理规模，是商业地产资管的核心逻辑。总体思路是，发展基金在项目拿地、建设期介入，储备项目；私募基金收购、培育物业；物业成熟产生稳定现金流回报，再打包注入REITs退出。

以北京西直门凯德Mall为例，其模式是以资管为核心，形成完整开发-私募-REITs闭环。

2006年，凯德商用以13.2亿元收购项目，经过一年调整，西直门凯德Mall完成招商调研，2007年10月开业，2008年2月，REITs以18.51亿元价格收购。

从2009年到2021年，西直门凯德Mall资产估值累积率达到96%，折合年化增长6%，非常之高。如果年化增长达到5%以上，资本就会青睐这样的购物中心。

所以可见，商业地产从原来闷着头做商业，发展到现在资管时代，这是商业地产一个最重要的思维重构的方式。