记者 陈月芹 市场转型在先，政策护航在后，住房租赁行业也迎来了新的发展机遇。增加住房供应，实施供给侧结构性改革的同时，高品质租赁市场也展现出其强大的吸引力。伴随着住房租赁行业的迭代升级，多层次住房消费格局被“召唤”。

9月26日，由经济观察报举办的第十二届（2022）IF·商业年会启幕。在商业年会现场，如何实现住房租赁市场的平稳向好发展，长租公寓如何与城市的共生、共融，满足Z时代等不同层次住户的需求，百瑞纪副总裁刘海文和睿信咨询总裁、睿观院长郝炬作了分享和交流。

以下为主题对话实录：

租赁新风口

问：房企半年报公布之后，大家又开始关注一个热词，叫租赁社区，让我们对长租公寓有了越来越多的关注。政策支持推动下，长租行业会有哪些新的机遇、新的挑战？

刘海文：长租公寓是2019年之前的称呼；2020年之后，我们把它称之为租赁住房；2021年开始，我们叫得最多的是保障性租赁住房，其实都是租房。长租行业并不是一个新鲜的风口，而是一个长期的生意。在过去，我们看到出的政策非常多，但凡是政策出得多的，可能背后问题也比较多。从2021年开始，不管是中央到地方政府到各个部门的规范性文件，配套措施也是越来越多。总体来讲，保障性租赁住房也好，长租公寓也好，它是一个可持续、长久思考和经营的事情。

郝炬：长租公寓是大家一直看好的市场，也是国外近几年不动产投资领域的一个热点。在中国，随着社会的发展，也有几个推动力：一是人口流动性加剧，在一二线城市尤为明显；二是购房门槛增加，新市民和年轻人在买第一套房前还是要租房，需求很大；三是从2018年以后，国家和各地相关政府对于长租政策一直给予长足支持；四是从去年开始，我们看到金融方面大力推动⋯⋯虽然现在还有很多实际问题，对于长租房而言，达到预期收益还是有难度的，但目前开了一个好头。

Z世代的租住新需求

问：长租公寓如何迎接Z世代的到来？我们应该做什么调整？

刘海文：我们的客户当中，有28%是95后，有14%是00后，也就是Z世代占据了42%，我相信这个比例还会增加。关于如何跟Z世代客户沟通，我认为主要是产品、服务。

产品方面，我们做这么多年也发现，80后、90后、95后确实不一样，现在可能喜欢更有个性、更跳跃的风格，每个时代不一样；服务也是，长租公寓，不管是中小型的公寓还是大型租赁社区，可能都把社区活动作为长租公寓跟出租屋

差别的地方，但现在如果还仅仅停留在社区活动是不够的。

我们能做什么？分别有大众共鸣和小众共鸣。什么叫大众共鸣？就是你的产品、服务能够多一些标准化和模块化，而差异化程度更少一些，就容易形成大众共鸣。在软装、配饰、色彩和活动包括线上线下的服务，可以做个性化、差异化，这就容易形成N个小众共鸣。

当然，还有一个前提，就是我们要低成本去做这个事情，这是最重要的。

我们今天聊Z世代，95后是27岁了，再过5年，他们大部分也都成家了，有一部分人可能自己购买了房子，但一部分人还会租房子住。明显可以看到，我们原来单一的产品不符合新需求了。这是为什么现在有多产品的集合以及大型租赁社区，就是做全产品，适合全龄化的客户。

郝炬：我们接触到很多年轻人，跟他们交流发现，他们会有一些很矛盾和很有意思的地方，比如我发现很多90后、00后是社恐，不太爱跟人打交道，但又希望得到别人的认同，不太愿意参加活动，但又喜欢跟他兴趣爱好一致的人打交道。

Z世代、90后、00后是互联网的原住民，他们对数字化的要求远高于70后、80后，他希望服务更加智能。在长租公寓里，在做的过程当中要两个平衡：一，要把客户的需求精准捕捉提供相应的服务，这非常难，可以增加一些可选择的主题房，比如进去之后增加一面墙就可以做主播，还有宠物、健康达人的新需求；二，年轻人寻求个性化，在提供个性化服务过程中产生溢价的同时，寻求成本降低，这需要长租公寓研究出重要的几个能力：低成本进行设计，做出高调性的产品能力；标准化的服务能力，以及数字化、智能化应用。

Z世代对于智能化服务要求越来越高，他需要一个APP，从选房开始、订房、办理入住、办卡、缴费、报修，所有都可以搞定。很多公寓在智能化投入方面非常大，并以此为核心⋯⋯因为行业也在变，投资方、建设开发方和资产所有方，加上长租公寓的运营方，形成了多方协同合作的格局。

保租房REITs带来新机遇

杜斌：8月底，有三只保障性租赁住房的REITs在沪深两地同时上市。有了公募REITs之后，这个行业来说会有哪些变化和新机会？

刘海文：公募REITs上市可以说是众望所归，也是千呼万唤始出来。租赁住房的投资特性决定了它需要的钱一定是大钱，还不能是小钱，小钱可能就是二房东或者小业主做的，但现在长租公寓都是大中型项目，所以需要的是大钱；第二，长租公寓需要的是长钱，不能说进去三年、两年、一年就退出来，而需要长周期；第三，它需要投资回报率较稳定，同时它又能够接受回报率比较低，这种钱有没有？可以说有，也可以说没有。在社会范畴内，个体或者中小企业的范畴内，没有这种钱，因为大部分个体对长租行业不了解，对这个资产不了解，他希望更高的回报，可能能够承受一定的投资波动。

那在哪里有？实际上金融资本里有这样的钱。我们现在其实处于金融资本过剩的阶段，银行里很多钱是找不到贷款渠道，这些钱从哪里来？就是无数中小投资人或者个体，没有好的投资渠道，没有好的理财产品，所以放到银行更安全了。

实际上，保租房就是一个非常好的金融资产池。公募REITs的推出，我觉得从一定程度上解决了两个问题，我们说一个资产有没有价值主要取决于两个要素：一是它的定价逻辑或者定价机制清不清晰，会不会被认可；二是有没有交易的便利性和流通性。这两个具备了，我觉得这个资产或者投资就非常好。

公募REITs就是解决这个问题，它让我们对这个资产的价值具有一定的评估标准和方法，很清晰，并具备了交易的便利性和流通性，以后也许面向个人投资者。

当然，有没有遗憾或者有没有我们需要更努力的地方？当然有，我认为如何让保障性租赁住房，未来成为更多普通大众或者普通机构可投资的资产池，这很重要。

郝炬：我之前看有关研究机构研究REITs的投资商和运营商最大的痛点，前三个是资产价格太高、合适的资产获取难度大、难以获取匹配的长期基金。这是我们做长租公寓的共同难题，至少现在，REITs提供了长期基金的有效来源。当然，这如何能够落到行业里面，我们还需要具体看。

为什么这么说？如果我们细分长租市场领域，分散租、长租都有；集中式里有三类：租赁、轻资产合资运营和建造运营。早期市场化体验主要是第一类，有部分是第二类，现在这个政策支持更多的是后者，以资产为主的。所以，未来对于重资产投入会加大，因为现在正由轻转重，形成了轻重并举的模式。

反过来，由于大部分租赁性住房的土地政策和相关政策支持，是从2018年之后才开始，很多是2019年、2020年、2021年陆续出让了专用的土地，还有一些是用集体用地，这几年陆陆续续释放出来，从入市到开始营业到运营成熟，收益达到REITs的标准，我想还是有难度的，这依然需要重点考虑。

中国房地产市场或者存量市场，包括长租公寓市场都一样，以前都是一起干，我投钱，我来运作，现在资本市场推动，实际上这两年已经越来越明确，之前大部分是用现金流发一个类REITs产品或者是抵押贷款的产品，现在这个行业已经形成了长租公寓资产，我建好了，专门请运营商来运营，运营资产到位之后，中间投资商、资本方还会介入，发行REITs之后有可能是机构投资商或者是个人投资者。我想这个圈才真正形成了，让专业的人做专业的事，这才是更合理的生态。

最后，REITs类产品对整个房地产行业、长租领域而言，我觉得是很重要的政策导向，就是长租公寓成为了中央政府和地方政府需要重点解决的问题，后者会大力支持，但同时我们也有一个预见，就是这个市场主要还是集中在一线城市和核心二线城市，长租企业之前的难日子可能还会延续一段时间，但未来在政策和金融推动之下，一定会迎来新的春天。