（图片来源：经济观察报）

记者 田国宝 物业公司应该如何拓展业务，提升自我价值，实现小区作为庞大业主流量入口的价值？更多公司把目光放在社区商业、社区养老、社区教育等横向业务拓展上。

在9月25日由经济观察报主办的蓝筹物业百强峰会上，江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟提供了一个全新的思路。作为一家中小物业企业的负责人，他一直思考如何在群雄林立的物业行业杀出一条血路。

在峰会上，林志伟从创造互动价值、构建消费场景和运营新模式等三个方面对物业行业未来商业模式进行阐述和展望。

以下为林志伟演讲内容节选：

三三德玖是小微物业，算不上蓝筹，如果一定要算一个筹，我们算是发“愁”物业。为什么？现在头部物企市场集中度越来越高，中小微物企生存空间也越来越小。

第二个“愁”，最近舆论有很多对物业不太友好的声音，行业做到现在40年，我们深刻地感觉到危机，大的物企可以向物业城市发展，中小物企也得重新思考一下生存空间，是否有机会突围。

我们过去的思维方式都是“我们给”，大物企能给业主更多，底气很足；我们在资金、人才、技术、市场、能力等方面都有深刻的危机感，希望能够找到一个思路突围，把“我能够给业主的”向“业主想要的”突围，做一些顶层思考。

既然有想突围的想法，我觉得还是要回归到初心，物业是以生活为圆心的功能生态圈，这个“生活”就是生出来、活下去。不同的物业，给业主生活提供不同的功能。所以我们就要对这些功能充分地思考和研究。

物业管理服务还是要回归到住宅居住功能，保障用户实用功能，提升用户使用满足感，这为我们重新定义物业服务转型打下一个比较良好基础。

业主是物业管理服务最大的运营成本。物业上市有钱了，但投资者投钱不是献爱心，他们要获利。钱能不能生钱，取决于业主。如果我们没有把业主效率发挥出来，融到再多的钱都会消耗光，最终可能会成为负担。

创造社区生活互动价值

社区是一个生活空间，在相对封闭的空间里有一些相同的分隔形态。要想把社区凝聚成一个核心，做一个有温度的社区。大家认同社区，才会有温度；如果不认同社区，温度就很难形成。

如何形成温度？我们理解，共建、共享和共创是凝聚社区价值的核心，共建是我们跟业主一起建设社区，一起对社区投入情感。比如大家实现垃圾分类，能够共同维护小区卫生，形成习惯，实际上保洁工作量就降低了，用工成本也就降低了。

小区绿化，现在都是专业绿化公司在养护，如果业主愿意参与进来，把小区的绿化当做平时休闲活动，修剪、除虫、施肥都不是复杂的工作，业主一起参与进来，运营成本也能够降低。

因此，小区业主有了共建思维，从行动上共建，从心里爱小区，爱自己的家园，皮毛就会光鲜亮丽，大家也会更热爱自己的小区。

共享是小区的“肉”，小区是资产，有很多公共服务、公共空间，这些空间能给业主创造共同价值。如果价值都是物业公司管控运营，其实动力是不足的；如果成为共享资产，业主可以共同来参与共有物业经营，共享经营收益，所有人对这一块的兴趣就会得到提升。

物业管理应该充分挖掘这个空间，不要把自己当成一个主角，而是成为一个引导者，从主角转变为引领的主角。大家都有肉吃，我相信价值能得到更好发挥。

共创是小区的“魂”，业主把社区工作当做自己的事情，一起出谋划策，一起为小区改造、提升包括活动以及人文环境，一起齐心协力去创造，生活更有意思。如果做得好，相对成本是能降下来的。

业主和物业管理之间有矛盾也是正常的，很多业主认为，你是我请来的管家或者仆人，但我这也不行，那个也不行，管得太宽了，对立就出来了；我请你来服务，不是请你来管我。

每个业主的行为要从被管的感觉变成自觉行为，需要一个理解过程，我们要求业主停车要停在什么地方，但业主觉得不方便。如何解决矛盾？不是说我规定停在哪里，就必须要停那里，你不停那里有事情自己负责。

这种简单粗暴的方式，业主意见肯定大，所以大家要形成一个最大公约数，形成跟业主之间的互动。我们来管，业主说不方便，我们大家一起来讨论，你自己方便了，有没有给其他业主造成不方便。

这种角色互换过程中，物业公司从业主角度出发，从服务价值去转变，实现价值互换。未来，业主快乐就是物业服务最大价值，也是生存基本能力。否则，未来生存空间还是相当堪忧。

融合时间、空间、情绪，三大消费场景

物业公司要做生意，要盈利，没有盈利活不下去，但盈利不能强迫别人，让业主钱从口袋里掏出来，我们要想未来业主有什么样的变化，这种变化如何适应，如何在变化过程中跟我们磨合得更好，更愿意为服务去付费。

现在整个社会发展都在人工替代，数字化城市、智慧物业都是人工替代，带给多数人更多可支配的时间。以前是“996”白加黑，未来你想要都不需要了，因为工作机器会辅助你，一周4天上班，每天6个小时，会有大量的可支配时间。

可支配的时间越来越多，但可支配的财富可能会越来越少，所以消磨时间也好，雕刻时光也罢，都需要更丰富的选择，这种选择都是从身边开始。我们不会想着消磨时光，而是把时间用在做一些更精度、更有深度的事情上，比如说学艺术或其他东西。

所以，未来人群需要更多精神丰富的选择，对于物业服务来讲提供更多的选择，就是我们的生意机会。

发达的交通、便捷的物流、畅快的通讯，支持人们可以在更多空间体验角色变换，我们需要有温度的接触，比如我们希望从广州到北京生活一段时间，不是一天、两天走马观花，有可能在北京胡同住上一段时间，体验一下北京古都的氛围，好好提升一下，因为我有时间了。

这时候需要比较轻松的环境，作为物业来讲，可以实现这种资源的共享或者置换，广州物业公司和北京物业公司共同管这个小区，可以实现置换。未来科技包括服务能力提升后，这都可以的。这就满足了业主对空间消费的需求，花钱不多，又很惬意。

物业管理也要从原来传统的“四保”向更多方向去延伸、拓展，我相信这样能够带给人们更充分的愉悦感。

迷茫、恐惧、抑郁是人体靠自身的力量很难消除的，前两天看了一个非常可怕的数据，现在抑郁症人口达到了4000万，焦虑症的人口达到6000万。我们从现在社会现象可以折射出面临的情况。随着社会转变，工作观念、财富观念、消费观念都会发生变化，这些变化给人们带来更多的不确定性，更多焦虑和恐惧，甚至发展成为抑郁甚至焦虑的情况。

社区是一个人群互动交流场所，如果我们能把这个工作做好，不仅能消解服务群体的负面情绪，对物业服务也是一个利益空间。基于时间、空间和情绪的消费场景是嫁接饮食、休闲、娱乐的最佳延伸，场景代入感更强，成功概率也会更大。

构建大资产运营新模式

从狭义上来讲，物业是一个建筑；从广义上讲是不动产，包括低频交易的资产，这块价值是未来物业公司可以充分挖掘的。

比如地下车库，未来自动驾驶会成为社会交通、城市交通很重要的一个手段，效率非常高，地下车库使用率会大大降低，应思考如何把车库科学用起来。在过渡周期上，我们采用自动泊车系统，提高地下车位综合应用能力，也减少安全风险，这是值得投入做的。到后期，如果自动驾驶能够形成一个更加广泛的场景应用模式，地下车位可以组合起来做一些新的功能使用，包括3D打印场地、元宇宙活动场地等等。

物业公司手握这些资产，其实可以适当考虑对硬件设施等方面的投入，当然，时间要掌握好，掐住点很重要。

城市物业也好，物业城市也罢，都是城市圈运营的模式。在产业园用委托管理比较多，这些都是大的；小的方面是原创工艺品、业主收藏。随着可支配收入减少，业主的收藏有变现的需求，作为物业来讲，能不能帮助业主实现这些资产的运营？

发掘客户价值点，帮助客户价值变现，在运营客户资产过程中实现自身价值增厚。客户很多都有手艺，有的包子做得好，山东的业主馒头做得特别好看，如果味道能够再提升一点，这个东西都有不同的销路和影响。

业主有这种能力，他也想跟大家分享，但有卫生等条件的限制。如果物业能够帮助业主实现价值变现，我们跟业主的关系就不是简单的予取、予夺的方式，不是你交物业费我给你提供服务，而是由点带动面的服务扩散，它的温度是不言而喻的。

不要说“物业管理服务是万能的”，行业很喜欢讲这句话，你交物业费就这么一点，所以物业服务不是万能的。

要想物业管理服务的价值是万能的，一定要想办法，不一定什么事情都要物业自己做。比如，有的物业公司前一段时间卖月饼，这段时间卖大闸蟹，过段时间不知道卖什么了。这个事没有太多门槛，业主选择空间很大，你既控制不了供应端，也控制不了渠道端，做这个事情何苦了？有更多有价值的事情我们可以做。