张雅楠/文 作为万科的第二曲线，万物云终于要上市了。

如无意外，它将于9月29日在港交所交易，按照目前的发售价格区间，万物云的市值将介乎550亿-615亿港元。

尽管没能赶在物业市值高峰期盛放一朵千亿烟花，但在当前市况中上市，不必坐上股价过山车，可以收获一个相对理性的估值，确也符合万科风格。

万物云姗姗来迟，但它付出的时间成本并没有白白浪费，从业务内容看，万物云架构出了一个崭新的空间故事，把自己和其他所有的上市物业公司区别开来，包括市值比它更大的华润万象生活，所以，一众高质量基石投资者用脚投票，也就不那么令人意外了。

对中国的物业行业来说，彩生活是第一代标杆，凭借“增值服务”的故事，将物业行业改换新装带入了资本市场大门；华润万象生活是第二代标杆，在住宅服务之外，扩充了高质量、大体量的商业管理服务，丰富了物业管理的意涵，也守住了物业估值的价值线；第三个标杆便是万物云了，它从更高的视野拉开了空间服务的架构，不仅局限于住宅小区和商业空间，更进一步拓展至城市、街道，并试图通过科技和平台为这一庞大架构赋能，有可能创造出一个空间服务的巨无霸和新物种，而这，是万物云通过多年的断舍离和吸纳融合逐步实现的。

万物云最大的舍弃是万科。

除少数第三方物业企业外，大部分物业企业的规模皆由房地产母公司的住宅基本盘面构成，依赖度动辄超过90%，万科虽是万物云的大股东，万物云也肇始于万科物业，但万物云的收入构成中，来自万科体系的比例并不高，真正摆脱了对母公司的依赖。

从2021年度的数据看，在居住、商业和城市、AIoT及BPaaS解决方案三大业务中，万科体系贡献的收入仅为2.1%、12.3%、4.8%，独立第三方贡献的比例则为53.4%、24.4%、3.0%。

此外，手握万科物业这一金字招牌，万物云没有局限在住宅服务上，也没有局限在万科体系内。以商管为例，目前物业行业市值排名前五的分别是华润万象生活、碧桂园服务、中海物业、恒大物业、保利物业，碧桂园服务曾经一度实现估值的飞跃，达到过2000亿港元，但现在看来，华润万象生活凭借着物管+商管的高配组合，兼顾了规模和效率，以模式胜过了规模。排队上市中的龙湖智创生活，也将延续华润万象生活的模式，用龙湖天街培育出来的商管能力夯实基本盘。

相比而言，万科集团也有商业板块印力，并且印力的规模在商业地产行业中数一数二，不过，印力为万科收购而来，发展脉络自成体系，与华润、龙湖等内生性的商业地产板块不同，印力和万物云是两条平行线，不存在融合的可能，因此，万物云的商管部分无法借势母公司，但它学习了万科的行事风格——要做就要做大，来不及自己做就收购，万物云通过收购五大行之一的戴德梁行股份，成立万物梁行，主要服务于商企空间，其中不乏阿里巴巴、华大基因、华为、腾讯等大型企业总部。

物业服务向商业管理进发的原因是物业公司从C端的业主家中赚钱的效率并不高，一是住宅物业服务的价格管制并没有完全放开；二是业主通过物业公司消费的逻辑并不通，因为物业的围墙并不能真正挡住阿里和京东。向B端收费是更高效的做法，企业服务是效率更高的途径。

如今，万物梁行的年收入已经做到超过60亿元，也被朱保全认为是最有可能成为万物云第二曲线的业务。

商企服务把物业公司的服务范畴从住宅小区带到了更加广阔的城市空间，万物云是行业中最早开启城市管理概念的物业公司，并把这一管理理念从城市市政进一步拓展至街区范畴，这也是它相较其他物业上市公司，最大的增量业务——尽管头部物业公司目前都有城市公共空间和设施的管理服务业务，但万物云的城市服务内涵不同。

从住宅小区到商业企业的办公空间，再到城市公共空间和街道，如果给万物云画一个坐标轴，那么横轴可以看作是它的空间范畴，而纵轴，则是它的业务整合能力。

当住宅、商企、城市融合在一个个以3平方公里为半径的街道里，万科可以凭借物业管理能力、设施管理能力等，在街区范畴内高效调度生产资料，完成街区内的买房卖房、装修维修、保安保洁等各项服务，大大节约成本、提高效率，这项业务也被定义为“蝶城”，意为打开物业边界，破茧成蝶。

科技和人力资源能力是这项业务最重要的保障。

从万物云的募资用途看，约35%（约19.8亿港元）将用于为万物云街道提供资金，这其中仅5%用于收购住宅物业公司，其他大部分资金都将用于技术部署以及标准化、数字化建设；约25%（14.1亿港元）将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发以及建立产业互联网的能力。

而朱保全的博士论文题目是《物业管理低技能员工的保有和转型研究：论人格、环境因素、管理干预对绩效的影响》，聚焦在人力资源效率提升的动态研究上。

截至2022年3月21日，在中国100个经济活跃城市的3402个目标街道中，服务范围介乎3000户至6000户家庭、6000户至1万户家庭，以及超过1万户家庭的指定万物云街道分别为219个、119个及121个。

从“蝶城”的整个构想看，万物云最后更像会和贝壳殊途同归，虽然二者的底层能力不同，一个偏向住宅交易，一个偏向物业服务，但共同点更多，比如庞大的人力资源管理、终端业务方向以及在街道社区的深度下沉。

这些都在朱保全的考量之中，如果说万物云最终的方向是住的生意，万物云正用实际行动告知贝壳，住的生意并不仅仅只有房地产交易。当然，这一点，贝壳也深知，所以在中介业务的基础上，贝壳也在发力租赁和装修两翼，在北京，贝壳的装修业务今年有望做到10亿元规模，增速显著，并且，这其中大部分成交是由经纪人导流而来，这种业务间的梦幻联动，也是朱保全期待在蝶城中实现的。

上市之后，万物云的新征程，就是要让这种联动真实又高频地发生。