陈哲/文 临时性措施，什么时候是个头？答案是：时过境迁。

“限购”，就是这么一项措施。过去十二年，限购已成中国房地产专有名词。顾名思义，就是对居民限定购房套数。应该说，自从诞生那一日起，它就成为了中国楼市调控最凌厉的工具。

为什么说是时候让限购退出历史舞台了呢？

首先要搞清楚，限购是怎么来的。

2009年美国人的次贷危机蔓延全球，为了对冲相应经济冲击，中国政府激活了体量巨大的不动产市场。这种稳增长模式，可以追溯到朱镕基时代，政府加速推进房改计划，成功抵御1997亚洲金融风暴。

两次“救市”，都使得中国经济增长得以持续，但多数人未曾料到，第二次4万亿大水漫灌后，楼市如热带雨林般疯长。不仅仅是居民部门，饱受外贸冲击的沿海地区私营企业，大搞GDP比武的地方政府，各类资本，都在其中扮演重要角色。一时间，炒房套利的火苗，被吹遍大江南北，连绵不绝。

2010年，中央要求各地采取临时性措施，限制购房套数，遏制炒房行为。怎奈数亿人进城、不断生成的改善需求、以及财富资产保值欲望，如大江大河，汹涌汇入。以至于此后十年，楼市限制从力度到范围，都不断升级。到今天，从居民到企业的资产负债表，都被管住了。

平心而论，限购等政策在遏制房价过快上涨过程中，起到了立竿见影的效果。当然，要客观评价限购的历史功绩，现在下定论还为时尚早。

其次不要忘记，限购到底在限什么？这些动因还存在吗？

限制的是合理住房需求吗？不是。改善住房条件，是美好生活的题中之义。无论是以旧换新、以小换大，异地置业，甚至是普通人作为防通胀的手段，购房都不是什么坏事情，不是政府管制重点范围。

在我看来，限购的目的，简单而言还是抑制民间资金冒险套利的冲动，避免资产价格的大起大落造成市场和社会公平的双重不稳定。

那么，今天这种冲动还在吗？我们说，资本之所以逐利，在于有利可图，在于预期明确。曾经的预期是什么？

预期一，从1998到2009，楼市大逆转的根本原因在于高强度城镇化带来的真实需求。

斯蒂格利茨讲中国引领的城镇化和美国引领的信息化是21世纪初的全球动力，判断并非虚言。1998年之前，中国人几乎没有不动产资产，突然房子从公共品变成商品，改革开放20年民间财富转化需求，庞大而热烈。

而到了2009年，中国也只有一半人口住在城镇，户籍人口平均居住面积28平米，如果算上非户籍城镇人口，居住面积更小。同期欧美主要发达国家人均居住在40平米上下。我们无论是城镇化率还是住房条件，都有巨大的提升空间。中国在几乎二三十年的时间里，走完了发达国家上百年的城镇化之路，其带来的地产浪潮之剧烈可想而知。

今天，中国人均住房面积超过41平米，其中9亿人生活在城镇，人均住房面积达到36平米。我们与发达国家国民间的居住鸿沟，在快速发展中被弥补。

预期二，强劲需求和土地财政形成了“房价不会跌”的全民经验。

对中国老百姓而言，这种观念变成了实实在在的投资底气和决策。但是随着2017年以来中央提出房住不炒、建立长效机制，房地产模式之变，逐步深入人心。现实中，无论是创造地产奇迹的鄂尔多斯、温州、北三县，因实业不彰，结结实实跌倒在经济常识前；还是基本面强劲的重庆和杭州，也有房价永远涨的神话崩碎于眼前的惨痛经历。血淋淋的市场教训，让买房挣钱的炙烈渴望，逐步从老百姓的钱袋子中消褪。

预期三，金融系统对房地产的鼎力支持。

优质资产、体量巨大、政府背书，曾经是房地产类贷款在银行资产配置端坚不可摧的标签。央行数据显示，2021年末，我国房地产贷款余额为52.17万亿元，占总贷款规模的27.07%。这只是狭义统计口径。

继五年前金融体系脱虚向实、给开发商划定三道红线后，去杠杆进程最终在2021年9月之后揭开了地产领域最隐秘最不敢触碰的资本黑洞——多重杠杆交叉违约、预售金监管不力、大量坏账浮出水面。不良率的提升，让银行、信托为代表的金融风控系统显得颇为尴尬。

今天，即使监管者频频向他们喊话支持地产，银行业谈之色变，信托业更是自身难保。

以上三大预期的改变，不是周期性的春去秋来，而是历史性的土崩瓦解。在强力政令推动和遭受真切损失后，中国房地产的基本定位、基本盘面和基本逻辑都发生了深刻的变化。可以说，在中国炒房已经没什么空间了，成为了全民共识。

第三，放开限购能防止炒房卷土重来吗？

这个疑问是很多人不支持限制性政策退出的理由。

人们都不乏这样的经验：当你将所有的注意力都放在一个目标上的时候，其他目标以及其他目标的合理性，可能就被忽视。

当然谁都不能保证，限购退出后，楼市绝无套利行为的死灰复燃，但实事求是地分析企业、居民和政府的现实状况，会发现基本面不可逆，是铁的事实：

从需求的角度看，无论是长期的人口老龄化态势、城镇化程度、高房价形成的购买壁垒，还是短期的家庭杠杆率、经济基本面，都决定了全国范围的、巨量集中的购房投机甚至是购房改善行为，都不复存在了。

从供给方看，集中供地政策背后的供给增加和预期明确，多层次租赁保障系统逐步建立，让老百姓有了更多的选择。而蜕变中的金融体系，也不再有支持杠杆炒房的空间和动力。

更重要是，中央多年坚持贯彻的“不搞大水漫灌”，为楼市的平稳提供了最强保障。

特别值得一提的是，过去一两年，此前从未经历过完整周期的房企群体，也总算是补上“真正意义上的调整”这一课。多家叱咤房地产十多年甚至二三十年的开发商，尝到现金流断裂甚至资不抵债的恶果。未来，包括预售制度改革、代建租赁物业养老家居等城市社区服务新业务空间的形成，也将重塑房地产的基本业态和商业模型。

综上，我们可以说，在全国大城市全面执行限购政策的历史性周期已经过去。即便像北京、上海这样的超大城市，逐步放开限购为首的临时性调控，以长效机制发挥常态化治理作用，也是“房住不炒”方针的最终指向。

可能还有人会问，放开限购，能挽救当下萎靡不振的房地产于水火之间吗？

这个问题其实与本文主旨无关，提倡放开大面积限购，是在更大的历史周期中，对其作出的价值判断。其目的，绝非给眼下楼市打什么强心针。尽管中国最富有的两个省份的特大城市宁波和苏州，都尝试松绑限购政策，但想要重现1998或者2009年的楼市大反转，事实上已断无可能。除了上边所述理由外，还有一个重要原因在于，经过长达五年的市场调整，尤其是“烂尾停贷”的市场教育之后，买房人信心的恢复犹待时日。