行业深刻调整正当时。在缩表出清阶段，不少参赛者在激流中被淘汰出局，但仍然有房企成功出线。8月18日，越秀地产交出了一份亮眼的中期业绩报告。

这一份成绩单亮出了越秀地产上半年营收增长同比近3成、核心净利润仍正增长等多项指标，将其放到同期同行的业绩表现中，就能看出此时的正增长信号有多来之不易。

据不完全统计，目前约有80余家A+H股上市房企公布了半年业绩预告，盈利预警的企业数量持续增多，几乎所有房企出现业绩大幅下滑，其中不乏央企、地方国企及示范房企等头部公司，有超过半数房企出现业绩亏损。

业绩会上，越秀地产资本经营部总经理姜永进在中期业绩说明会上补充提醒：“越秀地产是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。”

与此同时，越秀地产董事长兼执行董事林昭远总结称公司“既要发展，也要保持有质量的发展，一直以来我们都是在财务稳健的前提下推进投资。从目前看，我们的决定是正确的。”

8年间，越秀地产销售额增加近千亿，在全行业一致缩表背景下仍明确维持一定增幅的年度目标；从一家广州本土国企辐射大湾区，走向全国；期内斩获广州海珠琶洲南TOD及杭州勾庄TOD项目，是TOD模式迈出大湾区的关键一步。

逆势增长，越秀地产做对了什么？

营收同比增3成

截至6月30日，越秀地产实现营业收入312.9亿元，同比上升29.1%；毛利66.5亿元，同比上升2.5%；核心净利润为21.3亿元，同比上升1.4%；中期每股派息0.275元，同比上升1.5%，派息比率则为核心净利润的40%。

上半年，越秀地产实现营收312.9亿元，同比增长29.1%；毛利较去年同期增长2.5%至66.5亿元。

林昭远于业绩会上表示，自从去年以来，结合各大房企的经营数据来看，行业的利润率下滑已经是一个事实。“我过去几次强调，20%-25%的毛利率是我们一个合理的目标，符合当前行业发展的态势。”未来公司将立足于选好项目、做好产品、控制成本，以此维持公司盈利能力的稳定，保持可持续发展。

上半年房地产市场持续调整，从多项数据可以看出其整体态势：统计局数据显示，上半年全国商品房销售额和面积同比分别下降近29%和22%，房地产投资额同比下降5.4%，供给和需求端均见凉意，购房者观望情绪浓厚，需求较疲弱。

越秀地产在中报中表露信心，一是随着一系列经济和房地产支持政策出台，5月市场逐步恢复，销售有所回暖，同比降幅收窄。与此同时，市场表现分化，但越秀地产重点投资的广州市场逐步复苏。半年合同销售金额约489.1亿元中，广州贡献了293.4亿元，占总合同销售金额10.4%。

根据中指数据，2022年上半年越秀地产夺得广州楼市销售额、销售面积双料冠军，357.5亿元的销售额较第二名保利发展多出了136亿元。2021年，越秀地产一举刷新了保利发展蝉联近10年的广州销冠记录。此外，大湾区业绩同样喜人，上半年合同销售额317.5亿元，占比达65%。

“在房住不炒的总基调下，政府会支持刚需和改善型住房需求，目前来看，各项政策正在不断放松，市场会有一个逐步回升的过程。只是，回暖过程会有先后、有分化，核心城市或将提前一些。”林昭远重申，越秀地产全年1235亿元的销售目标没有改变，公司管理层也非常有信心达成这一目标，并透露2022年可售货值为2146亿元。

借力Tod

早在2015年8月，广州地铁集团与越秀集团投资组建的“轨交+物业”品牌——广州市品秀房地产开发有限公司成立，开始承接增城官湖TOD项目。

2019年4月，越秀地产收购官湖项目86%权益，同时向广州地铁配售30.81亿股股票，广州地铁正式成为越秀地产战略股东。

彼时，越秀地产指出，希望从广州地铁扩建规划中选择合适的项目与广州地铁进行合作，未来每年获取1-2个轨交项目，每年贡献新增土储约100万平方米。越秀地产获取TOD项目的速度正在加快，足见其决心——仅2022年上半年，越秀地产已新增广州还数琶洲南TOD项目、杭州勾庄TOD项目。

根据广州地铁规划，未来五年，广州地铁计划实现线网里程在2023年翻番，从目前的478公里达到800公里。期间将新增33个场站综合体，到2035年扩大至2000公里。

业绩会上管理层对杭州勾庄TOD项目琢磨不少，其为公司增加37万平方米的土地储备，同时象征意义非凡：是越秀地产和杭州地铁的首个合作项目，标志其TOD全国化布局新突破。

TOD成为越秀地产拓储不可或缺的重要手段。

上半年越秀地产在大湾区、华东地区、华中地区合共增加了16幅土地，总建筑面积346万平方米。其中，大湾区新增7幅土地，新增土储163万平方米，这部分土地占比49%；华东占比25%；大湾区大本营之一广州新增5幅土地，新增土储126万平方米。此外，越秀地产还于今年3月首次进入安徽合肥，完成在华中区域的进深布局。

目前越秀地产在广州和杭州共有8宗TOD项目，约359万平方米，占总土地储备达到12.6%。

林昭远对TOD寄予厚望，“过去30年以来，我们把TOD作为重要的一条产品线，在广州地铁成为我们的二股东以来，我们首次走出广州，在杭州落址，实现了TOD全国化布局的举措。”

TOD随着各个城市目前的轨道交通设施的提升在发展，同时各大城市也非常注重在轨道交通发展的地铁上盖物业。“目前，我们感受到各级政府是非常重视这件事的，越秀地产在过去几年组建了相关团队，组建了TOD，研究如何能够在TOD产业里面，既符合城市规划发展，又符合企业经营运营的需要，得到各方共赢。”林昭远对公司TOD业务的日渐成熟给予肯定。

同时，他进一步表示，越秀地产正和各大城市的地铁规划，建设方也要做多轮的接触和交流，达成了很多共识，“相信随着TOD数量的增加，不论是在TOD项目的开发效率，还是TOD的产品力、建造力层面，越秀地产都有独特的优势，以进一步拓展该领域的项目”。

除了增储，TOD对销售额的贡献也十分亮眼。截至报告期末，越秀地产TOD项目共实现合同销售金额约120.7亿元，同比上升58.8%，对业绩增幅提供了强劲助力。以广州项目为例，琶洲南TOD销售额57.9亿元，星樾TOD 30.1亿元、星瀚TOD则为12.8亿元。

买买买有标尺

“既要发展，也要保持有质量的发展。”这是林昭远作为掌舵人对投资拓展提出的要求，不是一味冒进，掷地千金，而是要在财务稳健的前提下推进投资，以销定产，审时度势。

上半年，越秀地产在广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。对比2021年上半年，越秀放缓了拿地步伐，去年同期其新增了23幅、约500万平方米的总建筑面积土地。

截至2022年6月30日，越秀地产在全国布局了30个城市，总土地储备约2860万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。

越秀地产对新进和深耕城市有严格的标准，即使在同行纷纷高周转时仍不为所乱，坚定深耕广州和大湾区。伴随着全国性布局深入，越秀地产持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区。

林昭远明确，“城市上，我们会更加聚焦在省会城市、重点城市上。在目前的市场环境下，选好城市、选好项目非常重要。”这也是越秀地产过去验证过的正确答案。