记者 符小茵 “医养地产、影视地产和体育地产”，6月30日，在经济观察报主办的2022年第19届蓝筹年会上，高力国际中国区董事总经理邓懿君分享了房地产行业当前值得关注的三个版块。

她认为，房地产经过多年的发展，已经从单纯的资源主导走向了运营主导，为了保证资产的长远增值，行业需要更多的思考、更积极的转型。

以下内容根据演讲整理：

目前医养地产、影视地产、体育地产这三个板块值得关注。

第一个，医养地产，“医养”包括医药、康养、养老这三部分。先看生物医药，生物医药行业有非常辽阔的产业前景，十四五规划中也定了明确的方向，包括要加大投入科研费用，培养实验室人才等。

从全球竞争格局来看，目前欧美国家在所有的新药研发和制造领域依旧领先于我们。我国的目标是在10-15年之内，从制药大国变成制药强国。目前全国的生物医药版图中，有五大片区形成了一定的产业规模，包括环渤海、长三角、珠三角、中部地区和成渝地区。 数据显示，2020年我国的生物医药企业已经接近8000家，医疗器械企业则近2.6万家。

而承载生物医药行业发展的重要载体就是生物医药产业园。从前端的研发、制造，到后期的销售、储存，产业链条上分别对应研发楼、院校、医院、药店、仓库等建筑载体。回到具体的产业园设计中还有很多的讲究，比如面积段，因此在具体项目定位跟招商过程，还要符合地方企业的需求。

其次是养老地产，这在行业里面已经不是新词。过去十几年的发展下，很多养老地产机构已经开始掌握市场脉络。市场空间很明显，因为应对人口老龄化已经上升到国家战略的维度了。在发展模式上，目前大部分还是以居家养老为主，目标则是从现在的“9631模式” （居家养老占96%，社区养老占3%，机构养老占1%）发展到“9073模式” （居家养老占90%，社区养老占7%，机构养老占3%），也就是加大社区养老和机构养老的部分，让专业人做专业事。这样的发展策略会引导更多医疗机构和养老床位增长。在十四五期间，政府提出了多样性的养老服务，就是在居家模式、社区模式、机构模式之外，加上线上模式、共享模式，多元模式同步进行，也会辅助整个产业链的健康成长。

最后是医养结合。养老在十年前开始拓展市场的时候，都是以康复型为主，但是目前已经变得综合化，旅游、康复疗养、专项康复都拉入到养老领域中，所以养老地产也要医养结合。不过这最终还是取决于区域发展情况，比如区位的目标人口、附近的配套等，定位是非常重要的。

第二个新赛道是影视地产。目前影视产业在全球呈现三大趋势。一大趋势是渠道数字化，我们现在看影片不一定要坐在家里，也不一定要去影院，随时随地通过移动终端就可以看到影视作品，另外是载体的差异化，随着观看终端的变化，受众对影片的理解也不仅仅是90分钟的长片，还有几分钟的短视频到十几分钟的中视频。

此外，随着影视的发展，承载影视制作环节的所有载体都要跟随着发展。影视地产的发展，最早是自用拍摄地模式。2.0产品则会看到以电影IP成形的主题公园，也就是由单纯的面对B端制造，延伸到面对C端。3.0产品基础于C端和B端的融合和分拆，聚集影视产业链上下游，以及提供专业服务。

目前中国的影视产业发展已经进入了3.0的数字化年代，配合这些转变，载体也需要跟随改变。对于影视地产，很多人会认为影视地产是不是就是一个主题乐园？是不是就是一个拍摄基地？如果把影视地产的每个功能拉开来看，我们会看得更细致，从创意出品、投资拍摄、制作后期、发行营销，到面对C端的参观旅游，包括剧组的服务，线上线下的演出等，影视产业链条上对应的房地产载体是完全不一样的。对应的房地产载体可以是一块空的场地，可以是一个音乐厅、演播厅，到办公楼、厂房、产业园区，各种各样的表现形态都跟房地产的开发高度相关。

影视产业园的发展定位还要看项目所在的城市，明确要面对的产业功能是什么，目标客户

在哪里，这些跟传统房地产关注的区位、产业优势、经济优势、附近的配套都是一脉相承的。盈利模式上面，现在很多影视基地都处于亏损状态中。用门票的方式，或者投入比较多的经营管理成本，是很难让影视基地获得投资收益平衡的。随着定位的改变，包括房地产做法的改变，长期的资产运营就显得非常重要。未来的盈利模式中，物业租售，包括摄影棚、场地，就成为影视地产核心的环节，再因地制宜辅以合理的项目规模，合理的运营管理模式，合理的资产配比。此外，我们可以有更多想象空间，在运营标准中加入更多的管理细节，把服务做得更人性化，这是影视地产之后在市场竞争中的优势。

第三个是体育地产。根据以往的经验，每次运动大赛前后都会引起所有民众的高度关注，比如2022年冬奥会。政策方面也会支持推进体育基础设施的建设。体育公园的开发模式非常值得我们思考，我们需要提供体育公园来提高群众的参与度，但体育公园又是耗费庞大的投资。以前都是以公益基础设施的状态出现，未来要怎么让体育公园有自身制造收益的能力？

对于体育公园，我们认为第一需要聚人气，体育公园是为整个城市居民而设的，必须提供给大家使用，即然需要吸引市民，其中的规划定位、设施布置就变得非常重要；除了定义为一个城市的基础设施，体育公寓还要有品牌和盈利模式，有自己的特征，也有目标人群定位，有独特的体育定位。想清楚体育公园是为谁提供服务？有什么人喜欢来到公园？再叠加上延伸的消费模式，就可以让体育公园有再生的动力了。

在多元房地产发展背景之下，上述几个新赛道的发展都必须秉持长期经营管理的理念，为项目长期的运营收益和成本作合理安排。