记者 田国宝 2021年四季度以来，房地产行业正在经历一次艰难的蜕变，在三道红线、两个上限和集中供地等政策影响下，房地产的高周转、高杠杆、高负债模式光环逐渐褪去，房企开始探索新的发展模式。

什么是房地产发展新模式？什么样的模式适合当前房地产行业？在6月30日由经济观察报主办的“2022蓝筹年会”上，原国务院参事、现国务院参事室特约研究员陈全生给出了他的阐述和解答。

陈全生表示，在当前租售并举的背景下，政府可以打折收购问题房企的竣工房屋，不仅可以救房企和化解金融风险，还可以利用收购过来的房子发展租赁型住房、分时度假、养老社区和职业技术教育等。

以下为陈全生演讲内容节选：

2021年12月，中央经济工作会议首次提出探索房地产发展新模式，今年3月，政府工作报告又提出探索新的发展模式，坚持租售并举。如果要探索新的发展模式，需要对房地产形势、发展状态及趋势作出评估，才能认识到新发展模式之重要。

今年1-5月，全国商品房销售额累计下降了31.5%，销售面积累计下降了23.6%。不仅仅是商品房销售额和销售面积负增长，土地购置面积和成交价款、新开工施工面积、房地产投资到位资金等也都是负增长。用商品房销售额与销售面积计算出来的全国商品房均价也是负增长，1-5月累计为-10.3%。

去年9月24日的央行货币委员会会议，以及9月29日人民银行和银保监会召开房地产金融座谈会，两次会议都提出要维护房地产市场健康发展、维护住房消费者的合法权益，“两个维护”是提振房地产的重要信号。

2019年10月下旬，央行在全国30省市对3万余户城镇居民开展调查，调查结果是城镇居民拥有住房率达96%，户均1.5套。最新的统计数据是，2020年第七次人口普查数据，全国人均住房建筑面积41.76平方米。

《十四五》规划纲要提出：加快培育发展住房租赁市场。我认为这是非常重要的。目前我们出台的有关房地产的各项宽松政策，基本都是针对房地产销售市场的，没有在租赁市场上有什么配套措施，所以我认为房地产发展确实有个新模式转型的问题。

到底怎么转型？我认为，“有房住”不等于“有住房”，政府应该保证“人人有房住”，但是保证不了“家家有住房”，“居住需求”和“买房需求”不是一回事。

发达国家大城市、特大城市的租房占比是40%-60%，我们2019年城镇居民家庭住房拥有率就达96%（央行的一个调查报告的数据）。过去，有一句话叫“市场管商品房，政府管保障房”，其实，政府不仅要管商品房的买卖市场，还要管租赁房的租赁市场，要管好两个市场。当然，管的是市场规则和秩序。政府最重要的职能是为租房都租不起的低收入居民提供保障房——即廉租房。

要按照十四五规划纲要的要求，加快培育和发展住房租赁市场。要把单一对销售市场的调控转变为销售市场和租赁市场并重的调控，把买房的调控转为买房和租房并举的调控，把租房作为一种生活方式，做到租房也能乐业，把那些买不起或者暂时买不起大房、好房的居民从销售市场引导到租赁市场。

构建“出租受奖励，闲置被处罚”的制度安排，保证租住者与买房者的利益均等，人们就会根据收入水平、居住环境、上班远近等，对租房还是买房做出理性的选择。

2010年时，我曾提出一个16字的方针，即“允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款”，建议限卖不限买，你有钱，买多少房都行；但是限卖，打击房地产投机，不是打击其买，而是打击卖。

怎么打击？买房后一年就卖的，差价的95%国家收走；两年卖，差价的85%国家收走，三年75%，四年65%，五年55%，五年以后随便，再不让卖，就憋死了。利用增值收益税递减的办法，首先准确锁定投机者，然后根据投机程度不同，给予不同力度的打击，最终是保护和释放了住房刚需。

当然，市场体制下是买卖自由，限制卖房也是不对的；但当出现过度投机的时候，政府就应出手，给予打击，等调整期过后，调整回来就是了。所以我说允许买房，限制卖房。

让人家买了，又不让人家卖，总得给一条出路，所以叫做奖励租房。把房子租出去，租金所得税全免，其他所得税也减三分之一，若租给低收入的人，所得税减半，或更多优惠。

这样的好处有三：一是利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决“有房住”；二是让老百姓合理合法获得财产性收入，扩大了中产阶层；三是让低收入家庭散居、混居在社会中，避免集中引发社会问题。

市场也有失灵的时候。买了房，不卖不租也不住，闲置。政府就要行政干预。

二战后，德国住房异常紧张。德国立法规定房屋闲置属违法行为。闲置三个月就要被罚款和拘役三个月，常年闲置，政府就组织流浪汉入住。现在德国虽然不是这样了，但住房闲置则要受惩罚，如有的州规定，闲置六个月，罚款5万欧元。我们可以借鉴德国现在的罚款做法。

一位德国房地产老总曾问我，为什么中国的土地不允许闲置，但是却允许房屋闲置？房屋闲置是双重的闲置，一是土地闲置，二是房产闲置。受他的启发，我提了这个16字的调控政策。我认为，这对建立房地产市场的长效机制有意义，对探索房地产发展新模式也有意义。

对房地产发展新模式，想提一个建议：政府出资，打折购买那些濒临破产房企的竣工房屋，买下来只租不售，20年租期，加快培育租赁市场，健全租赁市场的法律法规，比较高档的住房可作为人才引进房。

美国次贷危机是，政府五折收购“房利美”和“房地美”两家房地产公司。

这是一个总的建议，可分三条小建议：

一是政府出资，打折购买有一定旅游资源的三四线城市竣工的房屋，发展分时度假和产权酒店，60万元的房产可以打折收购。再卖给12个人，每人5万元，具有一个月的产权。可以转让，可以继承。同时，成立分时度假旅游公司，把这些房子利用起来，既避免了房地产公司破产，又降低了银行的金融风险，还发展了地方的旅游产业。

二是政府出资，打折购买三四线城市濒临破产房企的竣工房屋，用于养老事业，将其改造成养老院，低价出租给民营企业、国有民营，以解公立养老院不足之需。在适宜的地区，可请大医院或医学院建立分院，建设一批健康养老社区。

三是政府出资，打折购买三四线城市濒临破产房企的竣工房屋，发展职业技术教育学校（院），地方政府以房屋出资，大企业出设备和实习老师，职业教育学院出理论教员和学校管理者，还能够利用上国家5000亿元职业教育资金。

后两条建议中强调，要打折购买“三四线城市濒临破产房企的竣工房屋”，主要是化解房企破产风险和银行债务风险。刚才讲分时度假和产权酒店，可请中国旅游协会和中国房地产协会联手，请各省的分会在本省范围内选择三到五个城镇，一是具有一定旅游资源的，二是房地产风险比较高的，三是影响地方金融安全的，四是地方政府又有意培养发展旅游事业，并给优惠政策的。

子女花5万元，买下一个月的产权，送给爸爸妈妈当金婚、银婚礼物，也不是件难事，比在海南买房子，住半年，闲半年强得多。12个人购买是全款购买，购买则是打折购买（属破产重组资产），所得款项可以还给银行，还可重新抵押，获得分时度假公司的运营资金。

如果有20-30个城市运作成功，就可以和国外上千个分时度假交换平台对接，互换城市度假，既可发展中国到境外的旅游，也可把外国人引到中国的中小城市旅游。中国有1400多个县城、2万多个镇，搞出三、五十个具有旅游资源的县镇并不难。