经济观察报 记者 符小茵 在光明踩了半年新盘后，张宁决定再等等，他判断，下半年，深圳的新房市场会很“卷”，他有足够多的等待时间。即便到时打新热门盘深房光明里失败，他还能退回来选择另外两个备选项目。

恰如张宁所说，深圳2022年刚需盘市场确实够卷。继6月2日特发观月台取得预售许可证后，6月10日，深圳光明和宝安三个刚需盘润峯云上府、深业云筑、招商雍和府同步取证，之后深铁璟城也正式宣告入市。与此同时，多个刚需新盘表示已开放销售中心和样板间，正在取证路上。

总体而言，深圳刚需盘市场入场门槛变低：供应增加、单价重回三年前、单套购房门槛300万元起、90平方米以下的小户型选择变多。密集供应下，开发商另外推出开盘折上折活动。

而刚需购房者却仍顾虑重重，在楼市低迷、经济下行的氛围下，他们一方面审慎评估自身的经济实力，另一方面担忧房子未来的升值空间。

选择变多，购房门槛变低

张宁的购房预算是总价380万元，这意味着房子的单价不能太高，以及户型面积不能太大。放在前两年，这样的预算想在新房热门区域光明买房，可选择空间不大。

不过，眼下在张宁意向的光明科技城以及凤凰城版块，至少有三个选择。

他本来打算入手特发观月台。该项目于6月初推盘，9.1折优惠后均价4.28万元/平方米。此外，该项目小户型房源多，78平方米和89平方米的小三房户型占比达80%。如此算来，张宁380万元的预算购入78平方米的小三房绰绰有余，如果预算再添上二十万，便能够得着楼层、朝向好的89平方米三房。

与特发观月台仅一路之隔、预计7月取证的中海观园也是张宁的考虑目标。虽然中海观园毛坯均价限价4.44万元/平方米，略高于打折后的特发观月台，不过从产品上讲，中海观园是超千户的大社区，小区活动空间大，特发观月台仅有两栋住宅。以张宁的预算，中海观园有83平方米和87平方米的三房可供选择，而这两个户型占比共达33%。

不过，张宁还是首选位于光明中心区域、预计下半年入市的深房光明里。该项目所处的凤凰城和光明中心区板块是光明区政府所在地，集中了光明区最好的市政、交通、教育、公园等配套，居住舒适度高、城市界面好。项目周边小区深房传麒山、光明大第的二手房指导价都在5.19万元/平方米，而深房光明里毛坯均价限价仅4.46万元/平方米，和中海观园持平，如果精装交付，则4.76万元/平方米，即便与周边小区的指导价相比，都有4500元/平方米的价格倒挂。

户型上，深房光明里同样主打小户型，有75、80、85、95、115平方米五个面积段，其中75平方米的两房和80平方米的小三房都在张宁的预算之内。

无论是价格、地段、交通、配套、未来升值空间，深房光明里都满足张宁的要求，唯一不足的是推盘数量不多，只有350套左右，这意味打新人数超过1000的话，便需要积分入围。即便打新深房光明里存在折戟的可能，张宁还是觉得值得一等，毕竟在配套各方面都成熟的情况下，限价才4.46万元/平方米，性价比很高。

另一方面，近期市场的反馈给了张宁不少信心，“现在连市中心区域的楼盘都基本不需要积分”，如果打新失败，张宁可以再从中海观园和特发观月台间二选一。

仅在张宁意向的光明区凤凰城版块，380万元的购房预算便有不下三个选择，如果将视野扩大到整个光明区，将购房预算拔高到500万元，那么可供刚需族上车的选择更多。目前光明区在售的、精装均价在5万元/平方米左右的刚需盘便有10个，而据美联物业全国研究中心预测数据，光明下半年还将有14个住宅项目入市。

事实上，由于近年深圳居住用地供应增加以及加强房地联动，可供刚需族挑选的楼盘正在变多。从供地上看，深圳近年每年供地总量基本稳定，而居住用地供应自2020年占比首度突破30%之后，一直维持在该水平运行。

根据今年5月底深圳发布的居住用地供应三年滚动计划，这样的势头还将延续下去，2022-2024年平均供应367.7公顷。这个数据比2021年供应略高，几乎是2019年的两倍。

深圳居住用地的增加势必会反应到刚需盘市场。从供地结构来看，深圳福田、南山、罗湖、盐田等原关内区域近年来已近乎无新供应居住用地，2021、2022年居住用地供应均仅占全市的10%左右，更多供应则来自原关外的光明、宝安、龙岗、龙华、坪山等，而这些区域的新房价格普遍在3万元/平方米至6万元/平方米，利于刚需族上车。作为近年备受刚需族青睐的热门区域，2021深圳集中出让的38宗地中，光明和宝安的地块占了近半。眼下则正是2021年二批次出让地块项目集中摆上货架的时候，比如深房光明里、中海观园、润峯云上府等。

供应增加、密集入市引发了开发商之间的折扣战，叠加去年二批次供地的限售价下调，光明近期推出的部分刚需盘价格回落到接近三年前的水平。据深圳统计年鉴，光明区2019年商品房成交均价为4.45万元/平方米，2020年为5.03万元/平方米。而分别推出9.1折和9.3折优惠的特发观月台及深业云筑，毛坯均价为4.28万元/平方米和4.37万元/平方米；此外，在去年第二次集中供地中就明确了限售价的中海观园和深房光明里，毛坯限售均价分别为4.44万元/平方米和4.46万元/平方米。

另外，户型上开发商朝更小的面积段竞争。今年光明和宝安推出的大多数刚需盘能在80-90平方米的面积段做到三房，70-80平方米面积段的三房也不少，而去年光明推出的住宅楼盘中几乎没有85平方米以下面积段的户型，一半楼盘没有90平方米以下的户型选择。

刚需族犹豫上车

供应加码、单价变低、小户型选择变多，无论哪一项，深圳楼市都向刚需族释放了友善的信号，然而刚需族的热情已不似往年。

攒够150万元的首付款后，静仪和伴侣却打消了要在深圳买房的念头。

买房的念头去年就萌发，静仪一直期待能在深圳有自己的房子，但碍于资金不足，一直没有行动。今年初，工作多年的积蓄以及家人的部分支持，让静仪和伴侣终于凑足首套房的三成付款，够得上总价450万以内的房子。

5月之前，她都怀抱着“今年一定要上车”的想法，往返于光明各大新房售楼处。不过，市场传出的信号让她想法动摇：光明新房价格在环比下跌；房贷利率在降，可继续观望；经济发展形势不乐观，比如地产爆雷、大厂裁员。

“对于工薪阶层来说，买房真的是太大的决定，都说刚需一定得买，高低都不亏，我其实不太认可。”静仪说，之前想买房是因为在深圳租房不稳定，并且过去三年深圳房价在涨，意味房产有持续升值空间。

“但未来十年和过去十年有可比性吗？”静仪曾仔细列过一张表，按贷款15年来对比购房和租房的成本以及收益，她最终得出的结论是，房价在15年后要涨超过50%，从账面上看转手出去才不亏。从过去的经验看，这样涨幅在深圳不成问题，但静仪不确定未来是否可以复制以往的“买房神话”，她担心今年可能是拐点。

如果房子的升值空间不复从前，那么是否要押下筹码，就变得迟疑。对静仪来说，在深圳买房曾是争取生活更大可能性和自由度的途径，因为某种意义上，财富能带来行动自由，而“投资自己也不一定带来比投资房子更高的收益”。

尽管是首套刚需房，但静仪心底里还是潜伏着这样的念头，10年、20年后可能会离开这座城市，到时候把房子卖掉，拿出钱来换低成本城市生活、或者创业、或者环球旅行。为了等待升值回报那一天，现在可以咬紧牙关：为了尽早攒下首付款，静仪和伴侣过去三年在房租上投入的钱只有公司同龄人的一半。买房后，月供1.5万-1.8万元的压力意味着未来生活的其他方面还会受到持续影响。

但是如今，路径似乎变了，不买房，将这笔钱攥在手上，未来的工作、生活才有更多灵活性和可能性。市场情绪加上工作变动，静仪暂时搁置了买房计划，她打算观察两年，以及再攒攒钱，目前还有另一个当务之急是，租一套更宽敞、舒适的房子。

近期中止了购房计划的还有蒋雨。动摇的念头，是在项目销售经理帮他们计算还款本息的时候蹦出来的：一套90平方米的小三房，总价约460万，首付三成，贷款320万，30年贷款月供1.6万，算下来总计要还的贷款和利息超过600万元，这让蒋雨感到了压力，“突然觉得很恐怖”。加上，她和丈夫两个人做生意，去年收益尚且可观，但今年上半年市场一般，蒋雨担心断供。

蒋雨和丈夫购房的起因很简单，就是手头攒了一笔钱，却没有太好的投资渠道，因此本着自住和投资的想法，开始看房，他们够得上、距离工作地点又比较近的楼盘几乎都在光明。看了一圈楼盘后，他们却发现，光明在售、即将上市的楼盘太多，这意味着以后升值转手的不确定性很大。

他们目前手头上就有一套惠州的房子被套牢了，价格比5年前购入时跌了超1000元/平方米，110平方米的房子挂牌价相较购入时就跌了11万，还不计他们贷款5年需要偿还的十几万利息。前车之鉴以及综合考量，蒋雨和丈夫打算放慢步骤。

从市场层面看，深圳6月份入市的6个位于光明和宝安的刚需项目均无需积分入围，并且仅有一个项目认筹比达到1:1。去化率方面，5个已完成线上选房的项目，3个去化率在2成至5成之间；2个去化率达8成。

两个去化率达八成的项目都位于宝安，分别是润峯云上府和招商雍和府，从区域规划上看，都受大空港规划的辐射。其中润峯云上府毛坯限价均价4.57万元/平方米，与周边项目有约1.5万元/平方米的价格倒挂；招商雍和府均价5.23万元/平方米，与周边项目也有约1万元/平方米的价格倒挂，并且提供了更小、75平方米两房的户型。据项目销售经理的反馈，75平方米户型在开盘当天售罄。

“只有楼盘好，价格合适的才会去化率高，反正现在不着急，深圳的房子一旦买错就要持有很久。”张宁说，“如果没有升值空间，后期换房改善是个大问题。”

与刚需盘市场的犹豫形成鲜明对比的是，深圳豪宅市场持续受追捧。6月19日，网红豪宅盘华润城最后一期项目落幕，虽然没有开盘售罄，但88%的去化率仍是同期入市项目中成绩最佳。另外，6月21日，位于深圳中心区、单套均价4248万元的项目岗厦天元花园公布意向登记人名册，346人冻资入围，抢159套房源。

（应受访者要求，张宁、静仪、蒋雨为化名）