记者 周一帆 首批9只基础设施公募REITs迎来上市一周年。

6月21日，包括博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT在内的9只公募REITs部分战略配售限售份额解禁，可以进入二级市场流通。截至6月17日，根据统计测算，首批9只公募REITs市值合计约为359.03亿元，本次解禁市值合计为114.74亿元。

数据显示，本次9只REITs产品解禁份额合计为21.92亿份，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT三只REITs本次解禁后流通份额比例均达80%，其中仓储物流类型的中金普洛斯REIT解禁比例最高，为52%。与此相对，浙商沪杭甬REIT解禁后流通份额占比最低，为41.05%。总体来看，此次解禁过后，首批公募REITs流通份额占比将由32.39%增加至66.94%。

从持有结构来看，由于公募REITs在国内市场尚属新鲜，因此专业的机构持有占比相对较高，个人持有者相对较低。据2021年年报数据，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT的个人投资者持有份额占比，在9只产品中位居前三甲，分别为26.05%、17.22%、16.57%。同时，上述三只产品的溢价率也相对较高。

“目前我们可以看到首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但我们还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚向记者表示。

市场波动较为理性

公募REITs受到追捧背后，与当前市场标的较少不无关系。因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象。

而随着首个解禁期到来，第一批公募REITs的可流通份额占比扩大一倍。有机构认为，公募REITs投资者注重长期受益，此次解禁对REITs二级市场影响不大，亦有观点指出，解禁后REITs的二级市场走势将是各投资人和资金对于REITs长短期价值判断的综合博弈的结果。

对此，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆告诉记者，前述两种观点并不矛盾。REITs产品底层资产以长期稳定运营、稳定分红为特征，对应的内在价值也相对稳定，二级市场的交易价格最终还是围绕资产的内在价值进行波动。

“解禁并不影响底层资产的内在价值。解禁后，REITs流通市值增加，短期内二级市场交易活跃度可能会增加，投资人群体进一步多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。前期获利较为丰厚的短线投资人可能会选择获利了结，对REITs产品二级市场价格有所冲击；但如向下波动幅度大，对长线投资人也将是较好的布局机会。因此，二级市场的价格走势需要综合投资人和资金对长短期价值的博弈结果来判断。”莫一帆补充表示。

中信证券研究部在研报中指出，公募REITs产品自上市以后走势大体可以分为三个阶段。首批REITs于2021年6月21日上市，在上市后至8月的两个多月时间里，市场处于观望期，量价逐步回落。在2021年9月至2022年1月期间，公募REITs市场关注度显著上升，各类REITs价格出现不同程度上涨，呈现较为活跃的长趋势。2022年2月以来，多只REITs由于价格上涨过快宣布停牌，随着首批公募REITs产品部分战略投资者解禁时间到来，市场自此回归理性，并迎来第一批解禁。

从6月21日收盘市场表现来看，首批解禁的9只公募REITs中，红土盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT等4只产品分别上涨1.00%、0.44%、0.11%、0.09%，报收3.14元、4.57元、17.01元、12.02元；当天跌幅超过1%的仅富国首创水务REIT一只产品，全天收跌1.37%，终盘报5.11元，余下浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT等4只产品各微跌0.50%、0.45%、0.24%、0.14%，终盘分别报收8.89元、4.91元、2.95元、3.68元。

投资应考虑综合收益

近期A股市场持续调整，投资人更倾向于配置一些收益较稳定的产品，在此环境下，新发售的公募REITs也如期受到追捧。

6月21日，国金中国铁建高速REIT正式公开发售。该基金份额发售价格为9.586元/份，发售总份额为5亿份，募集总规模为47.93亿元。其中，向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.375亿份，规模约3.6亿元。根据来自渠道的消息，当天下午就有超过100亿元资金认购该基金，国金中国铁建高速REIT也于次日不出意料的发布公告，宣布提前结束募集。

实际上，自去年6月21日首批产品上市以来，公募REITs已成为资本市场上一道靓丽的风景线，也给投资者带来了不错的收益。截至6月22日，共有7只公募REITs升水率超过20%，全12只产品的平均升水率达到了22.61%。从年内涨跌幅来看，7只产品实现正收益，其中博时蛇口产园REIT居首，年内涨幅达到7.94%。

而目前，对于投资者而言，公募REITs市场解禁前后的市场波动，可能也蕴含着配置优质公募REITs的良机。

“上市以来，我国公募REITs二级市场价格存在一定波动，‘股’性特征较为明显，部分项目上涨幅度较大。公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs的本质，导致盲目‘追涨杀跌’。”建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人张湜向记者表示。

张湜进一步指出，同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值，避免受短期交易情绪左右影响，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。

“公募REITs的投资需要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。建议投资者理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。”莫一帆亦称。

关注增量资金

值得一提的是，王翘楚认为，公募REITs受到追捧背后，还与监管政策利好不断有关。2022年开年，财政部、税务总局发布了相关试点税收政策，北京也发布了REITs试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改委和国家能源局推动清洁低碳能源推进公募REITs试点。正因如此，投资人才对REITs这一新型产品未来的发展也更有信心。

5月31日，沪深交易所同时发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》（下称《扩募规则》），对基础设施REITs存续期间新购入基础设施项目及相关扩募、信息披露等事项进行了规范和引导。扩募是基础设施REITs的重要特性，本质是将新资产装入原有REITs资产池中，有助于优化资产组合，提升整体收益。

按照《扩募规则》的要求，公募REITs获得扩募资格原则上须满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好，依此裁量，国内首批九只公募REITs除极个别产品外均可率先登上扩募的快车，同时，由于12个月的存量REITs经营时限只是原则规定，因此，第二批共三只公募REITs中的优等生也可以获得扩募的特供。

中金公司研究部认为，建立标准化、高效的扩募机制对于中国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现市场规模增长有积极促进作用，也是市场逐步迈向成熟的标志之一。伴随扩募扩容规则体系和配套细则逐步完善，未来REITs市场规模将实现持续增长。

另一方面，随着解禁的到来，业内人士还认为，预计公募REITs市场的投资者结构有望向多元化进一步发展，公募FOF等长期机构投资者或也将迎来配置机会。

对此，张湜表示，随着公募REITs市场规模的不断提高、投资体系不断成熟、产品特征逐步显现，在满足相关法规要求的前提下，公募FOF、养老金等长久期、大规模资金有望陆续进场。基础设施项目中，质量优秀优质、现金流成熟稳定、管理人运营管理能力突出的项目将更易得到上述资金的青睐。

莫一帆则坦言，公募REITs产品成立满一年后，确实可以纳入到公募FOF的投资范围，但公募FOF配置的资金规模相对于银行理财、券商和保险资管等参与公募REITs投资的资金，规模相对较小。公募FOF带来的增量资金可能不会对REITs产品的市场供求产生根本性的影响。利率下行的大环境下，对于债券型公募FOF，公募REITs可观的分派率会有一定的吸引力。