5月31日，贝壳(NYSE:BEKE；HKEX：2423)发布2022年第一季度财务业绩。一季度，贝壳成交额(GTV)为5,860亿元(人民币，下同)，同比下降45.2%；营业收入为125亿元，同比下降39.4%，与贝壳业绩指引上限持平，超过了市场的一致性预期；经调整后净利润为2,800万元。一季度至今，数十城松绑楼市调控政策，以支持合理需求释放，宏观政策环境也在不断转暖，但随着新冠疫情再次扩散，市场复苏呈现相对分化迹象，贝壳的房产交易业务的业绩也因此受到短期影响。但与此同时，贝壳正走出一条新的增长曲线。据财报数据，今年一季度贝壳家装家居业务收入达到8.6亿元，同比增长达54%。合同额同比增长63%，季度签约单数近6500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

2022年也是贝壳“一体两翼”战略开局之年。从交易到服务，家居家装由最初的两条平行线正在相交融合。财报数据显示，一季度，贝壳一赛道(房产经纪业务)转介绍客户已经贡献约23%的合同额。一赛道对家装的导流几乎全部为增量收入，其中上海和北京的导流合同额占比分别达到了77%和75%。

财报发布后，摩根士丹利随后发布研报，维持贝壳买入评级。其分析师Steven Tsai指出，预计随着疫情缓和，被压制的购房需求将得到有力释放，尤其在北上等大城市。随着6月多地防疫政策的放松，预计销售将恢复，贝壳下半年利润率也将季度性环比提升。杰富瑞也对贝壳维持买入评级，其分析师Thomas Chong预计，随着市场的恢复，公司下半年盈利能力将增强，抵消上半年受疫情影响的市场疲软表现。

穿越市场低谷

据贝壳数据显示，新房市场受疫情拖累，整体修复进程受阻。特别是2022年Q1全国62城商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅进一步扩大。62城中的一线、二线、三四线城市2022年Q1商品住宅签约面积同比分别下降了31%、40%、47%。一季度，全国二手房市场GTV也同比下降52%，同期，贝壳存量房交易GTV同比下降45%。

而一家具有韧性的企业具有飞跃谷底，穿越周期的能力。中信研报指出，虽然自2021年下半年起房地产市场下行明显，但政策将推动市场复苏。本轮房地产周期既有降利率、降首付、松限购等历史共性特征，又有市场顾虑交付问题，二手强于新房，新房交易渠道依赖度上升等个性特征。随着局部疫情得到进一步控制叠加政策效应，2022年三季度起贝壳营收将明显反弹。贝壳到3月底仍有活跃门店42,994家，比历史最高点仅下降13%，业务骨干得到保留，ACN体系竞争力仍在，公司在市场复苏期具备明显业绩弹性。

贝壳董事长兼CEO 彭永东也在在一季度业绩会上表示，市场进入调整期，贝壳将平衡规模和风险，短期降低高风险项目合作，加大与优质开发商总对总合作，共创行业销售规范、健康生态，2022年是“一体两翼”战略的开局之年，贝壳将以效益优先为大前提，持续做品质的排头兵，改善清理低效门店，通过门店合并来提升竞争力，坚定执行大店策略，以更精细化运营的方式，提升人效和作业效率。

迈出新步伐

今年4月20日，贝壳宣布公司成功完成对圣都家居装饰有限公司（包括旗下子公司和附属公司）的收购，总对价为人民币39.2亿元现金及4431.6万股A类普通股（相当于约1477.2万股美国存托股份）。收购完成后，贝壳实益拥有圣都已发行流通股的100%，圣都成为贝壳的合并子公司。圣都家装始创于2002年，截至2021年末，圣都进入全国46个城市开设110余家门店。

从买房到装修，是一条链式服务。数据上的打通变现、业务协同、导流均蕴藏较大空间。根据中装协数据，第一季度家装行业总产值同比下降约25%-30%。但贝壳与圣都产生了明显的协同效应，假设圣都业务并表的情况下，贝壳第一季度家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元。合同额同比增长63%，季度签约单数近6,500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

与圣都结合，既能在标准化的基础上扩大原有业务规模，贝壳获客及转化能力能够直接助力家装业务，二赛道也同时在持续不断为一赛道赋能，两者产生协同效应。福州经纪人张雄金就对此感受颇深。近期一套二手房源他已带客户看过两次，地段、价位都与客户需求匹配，只是业主把房间做成了四个隔间用于出租，厨房也过于狭长，因此一直拿不定主意。圣都联动经理在张雄金的门店推广过类似案例。和圣都联系后，张雄金和圣都设计师一起为客户组织了第三次带看。设计师为客户免费提供了改造方案和装修建议，一举打消客户的疑虑，帮助张雄金顺利实现签约。“买房、卖房最终还是看服务，圣都的加入，让经纪人可以为客户提供更多服务”。贝壳圣都的联动，不止是一赛道为家装提供销售线索，二赛道同样也在为一赛道赋能。

吴凯在2017年毕业后加入成都链家，一直做到贝壳高级区域经理。贝壳发力家装业务，吴凯想尝试新机会，转岗做圣都经营部经理，将自己的运营经验与圣都的优势结合起来，转岗3个月，就完成了208万的业绩（含部分一赛道业绩）。

家装家居服务的高速发展也为经纪人们注入了一计强心剂。据5月26日空白发布的《经纪人信心指数报告》，在针对平台1.8万名经纪人开展调研中，结果显示，“战略性新业务市场前景”对房产经纪人职业信心起到显著提振，新家装、新家居业务助力与融合，将会成为2022房产经纪人提振职业信心的新引擎。

今年第一季度，贝壳一赛道转介绍客户已经贡献约23%的合同额，贝壳预计这个数字下半年会超过30%。一赛道对家装的导流几乎全部都是增量收入，其中上海和北京的导流合同额占比分别达到了77%和75%。在一赛道的支持下，家装一季度重点城市拓城顺利，举例来说，上海、武汉、成都、北京四个重点城市合同额分别实现同比增长约550%、290%、100%、130%。

中信研报认为，贝壳新业务探索成效初显，选择一体化布局整装家居，圣都足以提供必要的整装及供应链经验，而不是凭借流量开展局装或销售单品。因此贝壳第二成长曲线打造虽然前期投入大，短期获利少，却有可能自2022年起收入高速增长。

“2022年第一季度，贝壳面临的挑战主要来自短期各方面的不确定性。随着市场逐步触底恢复，‘一体’房产交易业务将进一步聚焦切实为消费者和服务者解决问题，关注效益的提升。‘两翼’家装家居和租赁业务要稳扎稳打‘生根’，尤其是在完成圣都家装的交易之后，融合和快速发展成为全年主题。”彭永东表示。

贝壳也以实际行动为夯实投资者信心。在一季度财报发布同时，贝壳宣布拟建立股份回购计划，将在12个月内回购最多10亿美元的ADS（美国存托凭证），该计划将待公司股东大会的一般性授权获批后尽快开始进行，这也意味着公司对自身未来长期看好。中信研报指出，公司账面大量货币资金的最好投向就是回购，也恰好匹配房地产周期的复苏，即GTV、营收、公司盈利能力的恢复。