经济观察报 记者 符小茵 5月30日下午3点，随着最后一套1栋202号房源被选中，深圳千万级豪宅盘“海德园A区”的239套住宅开盘当日售罄，6小时收金57亿元，这也是深圳今年首个实现“日光”的预售新盘。

根据克而瑞数据统计，此前，深圳今年入市的21个项目（包含首开/加推/现售），开盘当日去化达五成的不及一半。

谁买走了豪宅盘？

没有售楼处，也没有样板间，但这都不影响深圳网红盘海德园的吸客能力。

随着海德园A区5月20日入市，项目工地外就时常徘徊着两波人，一波是前来实勘的打新客，他们短则停留十分钟，长则半小时；另一波则是朝十晚七驻守候客的中介，他们一面充当海德园的导购，一面顺势将前来踩盘的打新客揽为客户。

最终，1820位打新客提交资料，审核通过1175人，按照可售房源比入围人数不超过1:3的规定，积分入围并完成300万意向保证金冻结的有686批，入围积分则是53.5。

海德园位于深圳新晋豪宅区安托山片区，该片区介乎深圳两大传统豪宅区华侨城与香蜜湖片区之间，自2018年起陆续有安峦公馆、万科臻山府、天健公馆等豪宅小区建成于此。周边配套完善，交通上既临地铁口又接驳多条公路主干道，教育资源上则处于两所深圳名校红岭实验小学、深圳高级中学南校区学区范围内。

地段、配套优势反映在价格上，海德园A区此次推出的239套住宅，皆为100平方米以上的大户型，均价是12.6万元/平方米，单套房源平均总价超过两千万。

5月25日傍晚，收到海德园A区积分入围通知的陈女士匆匆赶到项目工地，临近选房日期，她想先到现场实勘一下环境，尤其令她担忧的是项目临近北环高速，可能会带来大分贝噪音，为此，她特意绕到最靠近高速路的那栋楼下，希望能真实感受噪音影响。

其实，噪音问题不足以让她放弃打新海德园。一路过来，她对豪宅区的环境非常满意，尤其是距离海德园不足100米的红岭实验小学——这也是她此次换房的主要动力之一，希望女儿可以借此念一个好学校，红岭集团的教育质量在深圳颇有口碑。陈女士心仪的房型是一栋和二栋194平方米的4房。

此次打新中不乏这类追求学位的家长。附近中介门店的一位地产经纪人告诉，他发现，这次从红树湾片区过来打新的购房者不少，原因就在于，红树湾片区的学校资源不能满足家长们的需求，因此学位成为此番打新的着重关注点。一位在附近租房陪读的家长，这次就凭70分以上的高积分成功拿下海德园A区的入场券。

另一类参与海德园A区打新的，是有父母辈支持的年轻群体。从事豪宅买卖十数年的地产人士李文斌，此番手头有11位客户参与海德园A区打新，其中大部分客户是给即将回国，或大学毕业，或准备结婚的孩子购买自住房，“10个里面8个是给孩子买的。”对这些客户，资金不是问题，更重要的是购房名额。

与周边二手房超千万的倒挂价格也吸引了不少投资客入场。

项目周边的中介早已算好了收益账本：海德园均价12.6万元/平方米，而相邻小区万科臻山府市场单价约19万元/平方米，天健公馆单价约18万元/平方米。如果简单以周边小区市场价作为参照，那么海德园与周边二手房存在5.4万-6.4万元/平方米的价差，此时打中一套194平方米的主力户型，则意味着赚入1000万。

更有人进一步计算得出，如果打中一套144平方米的4房，在无房无贷首付三成的情况下，交房五年后以单价17万元/平方米出售，账面浮盈634万元，自有资金收益率54.7%，年化投资回报率7.4%。

一位海德园B区的业主告诉经济观察报，他所在的业主群中有不少业主也参与了A区的打新，购房名额则来自亲属。经济观察报看到，一名业主在社交平台晒出自己积分入围的截图。

深圳楼市打新客归来

打新客意在海德园，而购房实力雄厚的打新客则是中介们的目标。

距离海德园项目不到500米的范围内，有美联物业、安家天下、乐有家、糯家、中原地产、Q房网、德佑等不同机构的近十家中介门店。自海德园传出入市的消息，每天都有附近门店的中介朝十晚七驻守在海德园项目周边。

如果过路的人中有表现出对项目感兴趣的，他们便会迎上去，做一番讲解。其中一位中介指着某栋楼某层向经济观察报记者介绍，“那是这批推售的房源中总价最低的，1755万”。

打新人数越多，意味着落选的人数越多，而这些落选的实力买家，都有明确的置业需求，又可以成为新的优质的购买力，尤其是名下二套房的家庭，积分往往不足以入围，但是又希望小孩在该片区入学，便会转战二手房市场。

一位中介说，今年以来都没有开单，但今天在现场收获了十几位实力客户，其中一位就因为错过海德园的资料递交时间，无奈只能转向周边的二手豪宅。

海德园的热闹说明，深圳楼市打新客并没有消失，而是在等候心仪的楼盘入市。

上述海德园B区业主告诉经济观察报，四年时间他先后打新过2018年的润府三期，2021年的深铁懿府一期和深业中城，前前后后落选4次，第5次才得以顺利中签，“期间资金一直待在活期账户，没办法理财，亏了很多。”

而前述到现场实勘的陈女士表示，在2020年也曾打新过润玺一期，不过当时万人摇号，最终她折戟而归。

可以佐证的是，另一个受到打新人追捧，与海德园同步入市、均价约11.5万元/平方米的热门新盘招商仕林臻邸，此次虽然认筹比只有1:1.34，但是开盘当日去化率依旧达到95%，也是海德园A区入市之前，今年以来深圳开盘首日去化率最高的预售新盘。

此外，在海德园公布意向登记人名册的5月26日，开盘逾5个月的华润城润玺二期宣告尾盘售罄。

“综合前两年的市场情况，类似海德园这样的产品，开盘当天售罄已经是一个基本的市场规律了。”美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉经济观察报，“类似产品有三个特征，第一是位置集中于福田、南山等市中心地段，第二是产品定价跟周边二手房倒挂较大，第三是生活配套、教育资源配套要属于中上水平。”

符合上述三个特征、去年四季度入市的深铁懿府一期、润峯府以及海德园B区共计超1500套房源也全部实现开盘售罄。

不过，与往年相比，深圳新盘打新的热度确实有所降温。

位于蛇口、与周边二手房最高有约6万价差的招商仕林臻邸此番无需积分便可入围，而海德园A区的入围积分相比去年B区的62.2分少了差不多10分，53.5的积分意味着只要夫妻双方为深户，家庭名下无房，且有未成年子女，便可入围。

至于“日光盘”重现对于深圳楼市此刻的意义，何倩茹表示，“豪宅一直是我们看市场变动的风向标，实力购房者在这个时候出手说明他们对整个深圳市场都是比较乐观的，也会带动大家对楼市的信心。”