张雅楠/文 房地产政策面的好消息实在太多了。

级别上，从党中央、国务院到央行、银保监会、证监会、住建部等各主管部委，再到各级地方政府，呼吁、强调、窗口指导、发文等层出不穷；

城市范围上，从四五线小城镇到成都、杭州这样的新一线扛把子，再到上海、广州等一线城市，不论什么能级，都不必小心翼翼试探并准备随时撤回文件、澄清传闻；

时间跨度上，则已持续了半年。

当然，最值得细细分解的就是这一轮调控工具箱了。

首先，行政手段的代表限购，捆绑了生育政策、人才政策后，得到大幅放松；

其次，财政手段上，降低、减免交易环节税费；

第三，金融手段中，首付比例降低、贷款利率降低、认房不认贷，意在降低购房者的上车门槛和成本，从需求端拉动市场热度；而示范性发债、指导性展期、并购贷不纳入负债监管等，则从房企现实入手，意在止住融资恶化局面，拖住供给端的底。

第四，土地市场中，降低房企参与拍地的资金门槛。

第五，保障配套方面，为保租房提供全方位政策保障，有的城市计划重启棚改货币化安置。

目前来看，工具箱里还没空。这是史无前例的政策集结，但在20多年的房地产市场化周期中，没有任何一次调控像现在这样，在进行了如此长时间、全方位的唤醒后，市场依然无动于衷。

2008年，在金融危机之下等来了4万亿，购房者入市门槛降至首付两成、贷款利率7折，史上最宽松的购房政策点燃了远远未被满足的需求；2014年，则是通过持续两年的大规模棚改货币化安置，彻底扭转了局势。

两次成功的救市，一方面使得房地产和经济快速企稳上涨，另一方面，也被动加深了一个普遍的认知，房地产是经济的夜壶。据此，地产行业内的激进者在高负债、高杠杆、高周转路上越走越急。

谁都知道，这并非长久之计。为破除这一畸形怪圈，一城一策、房住不炒、长效机制等调控主基调逐渐确立，旨在引导房地产降低杠杆、脱虚向实。和2008年、2014年两次地产剧烈下挫后强劲反弹相比，新型调控方式下，近几年的房地产价格曲线已经平滑很多。如果不是个别房企爆雷叠加疫情反复，各类主体应激反应剧烈，我们也许可以看到一个绣花功夫慢调出来的、更平稳的房地产市场。

但这一进程无奈中断了。多数房企在遵循着“三道红线”节奏降杠杆过程中，突然面对抽贷、断贷、交叉违约考验，正常融资需求无法满足，预售资金等各种强监管接踵而来。时至今日，调控手段虽多，能真正有效落地、帮助房企回到经营正轨的，少之又少。

对房企来说，现金来源有三种：经营、投资、融资。融资目前基本断流，投资本就有限，经营性现金流是重点，可购房者已经不敢买房了。

这种局面和2008年、2014年，在形式上似乎一样，都是销售恶化、房企资金链承压，但具体原因却大不相同，所以，纾困的方式也理应不同。当下调控虽多，却像漫天洒下的胡椒面，对房企来说，打个喷嚏，并不驱寒。

购房者的信心固然需要提振，房地产企业端的正常经营需求也需适时满足才行。这不是重回房地产夜壶的老路，而是尊重事实，正视房地产企业受到的不合理限制。