记者 蔡越坤 3家民营地产同时宣告将发行公司债融资，是否预示着民营房企债券融资将回暖？

 5月16日，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”，3990.HK）公告，拟发行金额不超10亿元“22美置01”，期限为4年，起息日为2022年5月24日。募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司债券“20美置01”。

同一天，碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”，2007.HK)公告称，碧桂园地产集团确实拟于近期面向专业投资者公开发行一期面值不超过5亿元的国内公司债券。该债券目前仍处于计划阶段。

龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”，0960.HK）亦于5月16日在上交所发布“公开发行2022年公司债券（第二期）的发行公告”，公告显示，本期债券发行规模不超过5亿元，发行人为重庆龙湖企业拓展有限公司。本期债券期限为6年期，第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，票面利率询价区间为 3.00%-4.00%。

5月16日当天稍早时间，市场消息称龙湖集团与碧桂园集团、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。随后，3家民营地产拟发公司债对外宣布将发行公司债进行融资。

优质民营房企示范效应

 对于此次监管支持3家民营房企发行公司债融资的政策特点，华泰证券5月17日表示，第一，从消息传出、企业确认、交易所公告已落地推进，动作迅速、主体明确、措施具体，政策信号清晰，直接改善投资人信心；第二，本轮政策宽松中首次为房企设立信用保护工具，专项支持地产民企，帮助规避违约风险，更具针对性；第三，政策性机构、市场化参与，提供实质资金支持；第四，优质民企率先试水，示范效应更强。

在此之前，2022年以来，监管层支持房企合理融资需求的信号逐渐明显。4月29日中央政治局会议高层定调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

随后，央行、银保监会、证监会均召开专题会议，其中，央行表态及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求，银保监会表示支持首套和改善性住房需求，证监会表示积极支持房地产企业债券融资。

东方金诚认为，此次3家民营房企被指定为示范房企发债，是对监管层此前政策承诺的具体落实，释放出支持房企合理融资需求的更为明确的信号，有利于提振市场信心，进一步改善房企融资环境。这在助力维护房地产行业平稳健康发展的同时，在当前经济下行压力较大的阶段，也有助于发挥房地产稳定宏观经济大盘的作用。同时，此次被选取的房企均为民营企业，也体现出监管层对于民营企业融资的支持和鼓励，符合今年两会政府工作报告提出的“完善民营企业债券融资支持机制”的政策导向。

另外，值得一提的是，3家房企示范发债将采用“债券发行+信用保护工具”的模式。具体来看，加入了信用保护工具的使用，即为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等在内的信用保护工具。

其中，5月16日，据深交所披露，中国证券金融股份有限公司和专项计划管理人中信证券股份有限公司联合创设的信用保护凭证，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”(以下简称“龙湖供应链ABS”)配套成功完成簿记。信用保护凭证名义本金4000万元，受保护债券规模4.02亿元。

东方金诚认为，这种模式在助力民营企业债券融资方面的作用主要体现在，信用保护工具可以对债券起到风险转移作用，如发生债券违约，创设机构将代为还款，相当于创设机构以自身信用直接对债券进行信用增进，这可以缩减投资人购买债券的风险敞口，提高投资人对债券的认可度，从而提升债券发行的成功率，并有助于降低发行利率。此次3家民营房企示范发债引入信用保护工具与政策导向一脉相承，预计未来将有更多优质民营企业在信用保护工具支持下成功进行债券融资。

民营房企债券融资能否回暖？

此次，3家民营地产同时宣告将发行公司债融资，是否预示着民营房企债券融资将进一步回暖？

去年9月恒大爆雷后，房企债券融资进入冰封期。

根据东方金诚数据，此后随政策不断维稳房地产，2021年11月开始 地产融资回暖，行业债券发行量大幅增加，今年2月以来地产净融资已连续3个月为正。但行业债券融资改善仅限于国有企业，市场对民企地产债存在明显的规避情绪。1-4 月央企和地方国企地产债净融资分别为296亿元和62亿元，同期广义民企地产债净融资为-237亿元，且截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行。

对于房企融资的信用分化，5月13日，惠誉评级数据显示，2022年第一季度中国国有房地产开发企业在房地产行业境内债券发行总金额中的占比接近90%，与2021年第四季度的发行占比大致相同，突显出房企信用状况持续分化。

惠誉评级表示，2022年第一季度通过境内债券市场融资的国有房企通常为行业领军企业，非地产类央企下属房企，或地方国有房企。与此同时，由于央行适度宽松的货币政策以及部分城市放宽了限购和按揭贷款限制，投资者情绪有所改善，房企的境内债券发行总规模达到约700亿元人民币，较2021年第四季度增长近30%。此外，得益于市场流动性向好，2022年一季度多数国有房企发行人的境内债券票面利率有所下降。相比之下，民营房企的发行成本则呈现较大差异，部分资质较强的区域性房企更受投资者青睐。

为何此时支持地产民企债券融资？

华泰证券研报表示，一是落实前期“完善民企债券融资支持机制”的政策要求，本次以信用保护工具支持地产民企债券融资，是对缓解民企融资难的进一步落实；二是稳地产、稳预期迫在眉睫，4 月宏微观数据均反映出地产需求端不景气、融资端疲软，亟待地产宽松政策进一步发力。稳地产也是稳信用的关键，低迷数据造成的市场悲观预期，亟需政策释放积极信号予以对冲。

此次三家民营房企发债，东方金诚认为，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义，将为其他房企和市场注入信心。不过，此次选定的房企均属于民营房企中基本面较好的主体，本身市场认可度较高，发债难度相对较小——在民企地产债发行难度较大的一季度，三家示范房企均有公开债或ABS 发行。

东方金诚表示，但从行业整体情况来看，尽管4月以来，各地出台房地产政策的节奏加快，政策密度明显高于一季度，但房地产市场下行势头仍未止住，疫情冲击又进一步拉长了房地产“政策底”到“市场底”的传导时间——4月30大中城市商品房成交面积同比深跌54.2%，降幅较上月扩大 7.3 个百分点。其判断，在目前房地产市场仍未迎来拐点的情况下，投资者风险偏好难以得到实质性提升，基本面较差的民营房企将较难仅受益于政策支持就打通债券融资渠道，可能还需耐心等待房地产市场的真正回暖。

华泰证券认为，通过信用保护工具支持地产民企债券融资，既是落实前期政策要求，也是为对冲4月低迷数据造成的悲观预期。本次政策释放出更加明确、积极的稳地产信号，直接改善投资人信心。目前政策底已现，市场拐点需要时间、政策、预期多重配合。后续可关注5月LPR调降可能、以及因城施策需求端放松发力。