“如果市场外部环境不再恶化，房企至暗时刻也许已经过去了。”在谈到房地产纾困的状况时，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为情况正在发着变化。 

4月29日，中央召开会议“分析研究当前经济形势和经济工作”中称，支持从实际出发完善房地产政策。近期，对于部分基础能力较好、资产状况良好的企业，AMC及相关金融机构陆续纷纷出手解围。虽然，来自销售数据的统计仍然低位运行，市场温度已经有所回升，2022年杭州市土地拍卖推出60宗地块，成交59宗。

“房地产行业的市场潜力依然存在。”对于中国城市化的空间，倪鹏飞给出了自己的判断，中国城市化正在呈现着“聪明的城市化”，“城市圈”、“城市群”仍有着相当大的潜力，随着公共设施如教育、医疗配置的到位，新市民阶层将成为未来城市圈的有生力量。

房地产企业的发展，“分化”已为必然的态势，倪鹏飞清晰地概括了房企的发展成因及转型路径，从外源、外延式的扩张，转向内生、内涵式的发展，回归本质、差异化生存，将构成未来房地产格局的多样化、多层次、多维度生态。

市场信心仍在“筑底”过程中

经观：您怎么样看待目前行业面临的情况？

倪鹏飞：从短期说，大家普遍认为去年的房地产市场快速下行，是由于政策收紧过猛，认为从去年下半年以后，特别是四季度放松以后，今年一二季度随同比继续下降，至少是环比上会有一些改善，但从目前公布的数据来看同比下降的幅度还是有点超出预期的。

我感觉到原因可能很简单就是有出现了新的外部冲击，房地产市场的外部环境在一季度出现了一些超出预期的情况。第一是疫情扩散及封控，并且是发生在一线城市；第二是俄乌军事冲突；第三是美国等宏观政策调整。

这三个方面不仅对市场的实际供求，而且对市场信心恢复和预期转强，都产生了不太有利的影响。原本在去年底和今年初的一些政策，期望市场主体预期有所改变，信心逐渐恢复，但这个情况导致了目前来看没有转强，市场的信心没有很好地恢复。

未来疫情得到控制以后，我想会逐渐地恢复，但是就目前来看，这对全年的房地产市场走势也产生了一些不利影响。再深入地说，现在的房地产市场和过去相比已经发生了非常大的变化。城市化进入中后期，全国房地产市场总体已经饱和，市场的潜力不像以前那么澎湃了。真实需求的潜力下降的同时，也意味着投资和投机需求下降，因为投资和投机是基于真实需求的。

因此，过去政策一放就宽松，市场就立即反弹的局面，感觉正在有所改变。过去那种“一刺激就回暖”的政策操作是否灵，还有待观察。这是今年一季度市场变化给我最大的启发。大家都注意到了，尽管我们采取一些宽松，有些城市采取了刺激的措施，但是市场并没有显著的恢复，根本的原因是基本面的变化，加上外部环境的影响，使得人们的预期没有跟着政策的变化而有所调整，预期和信心还处在相对较弱的阶段。

我们认为影响房地产短期市场的主要因素是外部环境、制度政策与市场预期。过去市场预期一直是乐观的，所以政策起决定作用，只要从紧变松，市场必然反弹。未来可能预期要起决定作用，若如果预期不能转强，政策宽松也难以带来反弹，所以，关键还是要创造稳健的整体发展环境。

房企“分化”：以规模论“胜负”的时代已经过去

经观：房产行业未来如何走出债务危机和应对挑战？您如何看待企业现在的分化？

倪鹏飞：目前房地产企业有三类，第一类是出险企业，资金链已经断了；第二类是困难企业，资金链还没有断，但是已经比较困难了，很危险了；第三类是还比较健全的企业。总体上这三类企业都是要坚持按照刚才说的进行转型发展。

出险企业走出困境办法有三个：第一是积极争取政策支持；第二是千方百计争取债务展期，不论是债权市场还是信贷市场的债务，等待市场的信心恢复和销售慢慢地恢复，或者说市场的回暖。三是同时加快进行资产和债务的重组，也就是进行资产处置。要加快销售和资产债务的处置，最优目标是实现并购重组，尽量减少破产清算。

为此，要确保三个目标实现，一是要把风险和损失降到最小，二是风险不扩散；三是保民生——保员工工资、保购房者的权益等。

困难企业也要争取政策支持，最大的目标是确保资金链别断了，所有的困难企业最大的风险可能都是资金链马上要断。这和出险企业有相似之处，但是困难企业更有条件一些，我认为政策支持也应该要把重点放在这些企业上，困难的要保证别再出现流动性风险了。

办法也是积极支持，做到债务延期，加快销售，保证进行资产的重组。资产债务的重组，债务延期也是争取时间，等待市场出现回暖，等待信心恢复。

如果不是一季度出现了这几个突发外部事件，困难房企的至暗时刻已经过去了，如果未来疫情等外部环境好转，政策持续发力，即便预期没有根本转变，企业也会更好一点。

健康的企业现在要抓住重要的机会，可以进行并购重组和扩大市场占有率的机会，但是我们也呼吁最好谨慎并购重组，要防止仓促冒进因并购和救困难企业而自身陷入困境，要坚持平稳健康、内生和内涵发展。 

至于如何看待房企分化的问题，过去房地产企业认为，只要规模够大，就能够在击鼓传花的竞争中胜出，所以基于这个理念，高周转、高负债、高杠杆的模式被采用了。过去几年市场集中度提升得非常快，2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%。其余10万家仅占36.8%，以企业规模为尺度的分化十分严重。

但是从现在来看，我认为一个新的分化，就是铤而走险的企业和稳健发展的企业之间的分化。一些铤而走险型企业即使是大企业，可能未来要走上衰落的道路，要么破产，要么被重组，要么就是转型了，又或者是变小了，甚至大大缩小。

而稳健发展型企业可能要走上繁荣发展之路。对他们来说，目前的困难可能是重要的机会，不论是转型还是不转型，总体上这些可能都有一个健康发展的前景，只是不会像过去那么快速的发展和增长。

从外源、外延式发展转向内生、内涵式发展 

经观：下半年是否会有更多的机会？在“倡导新发展模式”的情况下，企业应该做出怎样的自我调整？

倪鹏飞：按照之前的预测，房地产市场在下半年特别是在四季度可能一些主要指标出现转正，但是这一次，由于一季度一些外部因素的冲击，所以四季度能否完全转正还是有待观察，如果疫情得到控制，总体的趋势应该是逐步向好。虽然说市场基本面发生了变化，但是结构性潜力还是在的。

在倡导新发展模式的情况下企业怎么做自身的调整，这个我确实做了一些思考和研究，最主要是如何进行转型发展，这个转型包括两个层面：一个是由原来的外源型发展，转变成内生型发展；一个是过去的从外延式发展，转向内涵式发展。

内生型发展是针对之前外源型发展而言的，外源型发展是指企业本身发展过程中不是主要依靠自身的力量，而是依靠高杠杆、高负债，实际上是在用别人的资源，通过借用外部力量来促进发展。过去的发展条件和竞争环境，不仅决定行业走上外源型发展道路，而且还过度放大了发展的外源性。

现在要转变成内生型发展，主要依靠自身的力量，通过企业自身来实现平稳发展，具体来说就是要降杠杆、降负债，从而保持合理的发展速度、资金周转速度，所以我们确认应该采取现房销售，合理负债的内生发展。

第二是内涵发展，所谓内涵发展就是通过提升自身质量，而非单纯的规模扩张。这个也是行业发展的必然，在市场饱和后，新老市民的需求层次也相应提升了，即多样化、高质量的住房需求。是绿色、共享、智能、健康的住房需求。所以，企业要进入到存量经营，进入到开发和经营并重的一个发展阶段。

只有把杠杆和负债降下来，主要依靠自身的力量实现内生发展，股东决策直接决定自己的股本损益，企业经营才有有效的风险自我约束。之前为什么开发企业那么高杠杆、高负债、高周转甚至铤而走险，就是因为钱不是他的，自身没有风险约束，出了问题他没什么风险。要把债权转变成股权，企业经营失败直接影响经营者的损失、自己的资产和股权，其决策行为就会慎重得多了，企业平稳健康发展就有内在需求。所以内生发展不仅可以是企业从原来的追求规模铤而走险，转向追求平稳健康的经营，不仅可以降低整个行业的风险，同时也能自动实现房地产行业的良性循环，包括资金链、产业链、供应链的良性循环。

因为过去外源型发展的产业循环是以资金循环为主线，不管产品是否出售以及处在什么状况，只要资金收回就开始下一轮的循环，从而积累了大量的风险、隐患和问题。现在要真正把杠杆降下来以后，待房地产企业真正成为股东企业，是股权主导而不是债权主导后，产品链成为主线，不仅有助于产品良性循环，也有助于资金良心循环，从而有助于产业健康发展和良性循环。

要实现这个目标企业需要采取哪些措施，我感觉是两个方面，一个是要“缩表出清”实现“三降”，一个是“平稳切换”实现“三转”。

首先是缩表出清，就是在三道红线等有关监管措施的倒逼下内外结合，降杠杆、降负债、降风险，在这个基础上肯定要降规模，不再把追求规模、追求速度作为主要目的。主要的办法是进行资产和债务的重组、并购、处置、出售等。不光是出险的企业，陷入困境的企业也是要做相关的工作，健康的企业也应该积极稳妥地开展相互的并购重组。

其次是平稳切换，就是基于外部的挑战和机遇，内部的困难和条件，实现从外延到内涵发展的转型、从房地产开发向衍生服务和实体产业的转业，以及从全面开花向热点区域的发展转移。尤其在转业方面，在这个过程中可能有一些企业要退出了，有一些要失败消亡了，还有一些可能就改行。一个是产业内的改行，一个是产业外的改行。产业内的改行可以在原来地产开发的基础上向经营、服务领域转移或延伸，这有很大的潜力。

目前开发相对放慢了，但是人民美好生活的需求，以及存量的改造，延伸向与住房相关的服务，不论是产业链、利润链还是价值链都非常丰厚、非常长，企业可以向这个方向努力，前面所谓的内涵发展也是这个意思。

再一个是产业外的改行，这就是从房地产行业转向与房地产不相关的行业，这既是房地产行业的调整也是整个产业结构的调整。比如，过去一段时间，很多企业是搞制造业的，甚至搞高科技的，看房地产好了就转到兼营或专营房地产上来了，现在市场出现新变化，这些企业有条件的还应该再回归到实体产业、高科技产业。

另外，即使原来没有实体产业和科技产业基础的房地产开发企业，也可以考虑逐步探索并成功实现向实体产业和高科技产业转行。原因在于过去20多年迅速增长的房地产巨大市场和充分竞争，培育了不少巨大的房地产企业，聚集了很多的人才和高端资源，也积累了一定的现代企业管理的经验和技术，所以房地产企业转型的不仅有成功可能，而且也有利于带动整个国民经济的转型和结构调整。

“聪明的城市化”：都市圈、城市群带来的“新市民”契机

经观：可以从房地产的相关性这个角度，介绍一下中国未来城市化发展的走向吗？

倪鹏飞：从大的方面来讲是三个方面。

第一，人口开启“聪明的城市化”。未来15年城市人口和城市化人口的质量将不断提升，主要表现在收入、素质和寿命上。同时城市之间流动可能代替城乡之间的流动而成为主流。聪明的城市化就是即人的收入提高了，素质也提升了，相应的需求尤其是住房需求也将从原来需求数量逐渐向需求质量、服务多样化改变。

第二土地开启“更新的城市化”。土地城市化、空间城市化、基础设施城市化，将从原来征新地、建新城和建新房，进入了，存量盘活、旧城更新和旧房改造。这是直接和住房相关的，也意味着旧城改造、旧房改造取代了原来是新房开发主导，现在是新房开发和旧房改造并行进行的。

第三形态开启了“圈群的城市化”。从城市形态来看，未来15年城市化实际上是圈群的城市化，都市圈、城市群、城市化地区将是未来城市化的方向。现在进入了都市圈的时代，未来可能是城市群的时代，在这个过程当中，还会进一步的升级为巨型城市化地区。所谓城市化地区就是一些都市圈和城市群的地区，乡村也在振兴的过程中逐渐的和城市一体化、均值化、同质化。

大都市圈周边，或者是城市群中间穿插的这些乡村地区，都要实现当地的城市化，虽然形态是农村，但是基础设施、公共服务，包括产业等，都和城市里面很相似，这在国外叫城市化地区，中国在未来可能会出现这样的情况。都市圈、城市群和巨型城市化地区逐步发展房地产是重要的组成部分也需要都市圈、城市群和城乡一体的房地产市场去支撑。都市圈、城市群，尤其巨型城市化地区崛起，可能会将使长期处在市场之外的乡村住房进入市场，未来城乡一体化的住房市场体系和住房保障体系将会逐步形成。一方面，这将使得乡村的土地和住房的价值得以体现，从而带动乡村及其农民加入更富裕家庭行列。另一方面，乡村住房进入市场，可以很大程度上平抑中心城市、都市圈住房短缺和房价上涨压力，让更多青新市民通过市场及其保障性安居工程获得自有住房。

经观：您能举个例子吗？

倪鹏飞：比如粤港澳大湾区，像东莞、中山等镇村和城市基本上没什么区别了，在大长三角的城乡还有一些差异，但是小长三角，如苏州、无锡、嘉兴等，这些地区的城乡一体化已经完全一样，甚至有的乡村比城市还要好，城乡基本上是同质的。

经观：为什么会出现乡村比城市还好的情况？

倪鹏飞：从偏好来说，首先是当交通比较方便时，住在乡村也不影响在城市中工作，同时，乡村相对来说土地价值各方面应该要低一些。其次是自然环境、生态环境肯定要比城市里面要好一些，所以说从幸福感来看至少是很接近了。

关于城市化地区国内学术界讨论的还不多，但是政策已经走在前面，中央关于粤港澳大湾区、长三角高质量一体化、成渝经济圈的规划，我理解实际上就是发展城乡一体的城市化地区，成渝地区要强调发展的不是成渝城市群而是成渝经济圈，那肯定包括农村了。

人口走向的历史成因及未来走向

经观：关于人口净流出和净流入，怎么样才能让城市流出比较严重的城市控制人口流出呢？

倪鹏飞：有关南北区域人口和经济出现的差异化趋势，原因是系统性的，主要是三个层面，一个是制度，一个是开放，再一个是战略。

南北分化，北方经济放缓，有多个原因。有的将北方气候作为主要原因进行解释，这没有说服力。简单反例就是，欧盟目前恰恰是南方落后北方。我认为主要由以下原因导致：

第一，在改革方面，南方改革比北方步伐更大。受商业文化和计划经济空间分布差异影响，南方比北方市场化更高，创业和营商的动力、条件和环境更优，导致人口、要素向“高处走”，南方民营经济和市场活跃度都远好于北方。实际上，南北竞争是市场和行政组合层面上的博弈。

第二，在开放方面，南方成为中心，北方是边缘。全球化使多国地区经济都产生分化，中国也在其中。改革开放前，计划经济内循环下，东北是经济中心，处在完整产业体系的高端，南方尤其东南沿海几乎没有工业。

开放后，一方面，中国加入全球产业链和全球经济，南方尤其是东南沿海成为接受产业转移主要地区，不仅是全球加工基地，而且成为内外循环的枢纽，而北方除少数沿海城市外，没有直接加入全球产业链，使得距离经济中心的位置越来越远。另一方面，东南沿海地区在外资带动下，工业化高歌猛进。北方地区在国内外竞争下，原有的产业衰落，市场丧失，发展步履蹒跚。所能依靠主要是基于资源的高污染重化产业等，在绿色发展新阶段，产业转型压力巨大。

第三，在战略方面，南北方走的是不同的发展道路。南方走的是外资带动加上民营跟随的工业化促进城市化道路，具有可持续性。相反，北方在市场化下，工业化逐渐疲弱，为了促进增长，实施基础设施和土地城市化驱动增长战略，以加杠杆和大量举债方式，增加了财政支出。同时，由于发展的不是实体产业，没有利润和收入，这种高速增长不可持续，在控制金融风险背景下，经济增速下降具有必然性。

总体上，南北分化背后的实质是：有没有切实走过市场经济支撑的工业化或者经济起飞之路。东南沿海已经走过，中南和西南受东部沿海产业转移（东中一体）的影响，正在路上，但是北方地区没有走上市场化背景下的工业化道路。而从空间的角度讲，它也没完成极化过程，更谈不上扩散。

房地产结构性机会：空间、人口、存量、租赁并存

经观：对于房地产行业来说，未来还有哪些机会是值得关注的？

倪鹏飞：房地产行业的总量还是在增长的，初步估算：未来近15年的新增住房需求大约182亿平米左右。具体包括，6.4亿户籍人口的部分改善型需求、2.6亿的非户籍常住人口的部分新增需求、新增1亿的部分新增需求，总共预计115亿，旧房拆除（按照35年房龄的计算）的重建需求大约67亿。但更多的机会是结构性的机会。

第一个结构性的机会是空间机会。我一直认为：中国住房供过于求从空间上是一个从小城市到大城市的“水漫金山”的过程，这同时意味结构性机会。一些区域和城市仍然存在增长的潜力，并在2035年前基本得到释放。产业发展好、经济增长快和人口流入多的区域，东部中部、都市圈城市群、一二线城市，住房存量相对不足的城市，供给小于求的压力同时衍生出投资甚至投机需求，房价上涨压力仍然比较大。分析区域的房地产潜力和威胁，总体上把握两个指标，一个是人口持续增加即人口增量，一个是产业的健康增长即GDP的增量。

第二是阶层结构的机会，户籍居民的住房将进一步改善。

随着收入的提升以及中等收入群体扩大，城镇户籍居民将通过一次或多次“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”的换房，不断改善住房条件。老龄人口的居住服务得到解决。住房改善需求超过70亿平，年均4.7亿平，占总体销售比重40%。

新市民住房问题将得到解决。到2035年全部青新市民住房需求，包括目前2.6亿的非户籍常住人口的部分新增需求，以及未来1亿新增城镇人口的部分需求，将通过保障性租赁房、共有产权房以及政策支持的市场化途径，不仅如此，部分青新市民家庭还将市场购房或者换房使住房状况不断改善。 

第三是新旧结构的机会即存量机会。旧房交易成为主体。随着住房增量的逐渐减少，我国住房市场进入存量时代。未来15年，虽然新增住房面积销售面积约为182亿平米，年均在12亿。但由于户籍家庭购新卖旧和购旧卖旧的换房改善住房状况，部分非户籍常住人口和新增城镇化人口很大比例是通过购旧解决住房问题。因此，未来15年旧房交易占全部交易量的比重，预计将从2020年的20%，到2035年将超过50%。

旧房改造占比较大。根据测算，旧房拆除（按照35年房龄的）的重建需求大约67亿，约占建造总量的37%。在完善功能的第一阶段，旧房重点改造对象约有30亿平方米，两者之和达59%。而在第二阶段即智能化改造阶段，几乎所有的存量住房都将面临生态智能化的改造。

居住服务潜力巨大。居住服务泛指满足城镇居民购买、使用、处置、维护住房的相关服务活动，涵盖住房的开发、交易、租赁、物业管理、城市更新、家庭装修、保洁搬家等社区服务。一方面，增量住房相对减少，另一方面，存量住房的服务欠账很多。因此，未来15年居住服务潜力巨大。

第四是租售结构的机会即租赁市场，租赁住房人口保持稳定增长。按照城镇家庭租赁比例25%计算，2035年城镇人口将达到10亿，按照这一比例，2035年租房人口将超过2.5亿；租赁住房面积保持快速增长。租赁面积将逐步改变当前群租为主的局面，租户的人均租赁住房面积比较低，这一状况将会持续得到改善， 2035年租户即达到人均40平米，全国城镇租房总面积将达到100亿平米；高质量的住房、配套完善的住房、智能化的住房还有很大的机会，这也是呼吁转型内涵发展很重要的原因。只有实现转型才能够去满足这些服务，从目前来看至少是有这四大结构性的机会。

经观：如果企业都奔向了沿海，或者是比较好的地区，中西部和北部地区怎么办？

倪鹏飞：市场有这样的机会，企业肯定会做出选择，房地产是一个区位性非常强的行业，也不是说其他的城市就没有一点机会了，即使是现在房子已经大量过剩的城市，在城市的一些特殊的区位，比如说中心城区可能房子还是稀缺的，还是有机会的。

大尺度的有结构问题，小尺度的也有结构问题，一个城市里面不同的区域都有结构性的问题。我们还是要作出这种呼吁，一些中小城市，尤其是人口流失的城市，房子存量已经很高了，不能再建了，再建的话什么时候能消化。

回归本质的路径：差异化战略、专一化战略 

经观：现在都在提“美好生活”，未来企业要如何提高美好生活建设力，提高自身竞争力？

倪鹏飞：总体还是要提升企业自身的素质来提升竞争力。现在房地产市场和房地产已经根本的变化或者升级，规模飞速发展的卖方市场时代已经过去了，质量稳步提升的买房时代已经到来。现在肯定是向质量、向服务，要效益、要市场，要做到这一点，企业必须实现从粗放到精致的转型。为此，第一，自己要培育和拥有核心优势，尤其核心技术和人才优势，要走在信息化、数字化和智能化的前列，还要加强人才的专业化培训。

第二是客户服务的质量，要作为未来重点加强的一个问题。过去房子短缺，不仅主要是开发房子而且是卖方市场的一次交易；而未来不仅转向买方市场而且转向经营服务要做长期的交易。长期给居民做服务的，所以要真正做到像其他竞争性行业一样，真正以客户为中心去进行周全服务，从而实现价值的增值。为此，尤其需要重塑适应长期服务顾客的企业管理体系。 

第三，发展策略上要有重大的改变。从原来的规模依靠资本的规模制胜和成本领先策略，转变成依靠创新的差异化战略、专一化战略，通过提供差异化的创新产品和服务，通过专一化提供高质量的产品和服务实现领先的利润。 

要用心做产品和服务，新的产品、新的服务在发展空间上无穷尽的，在质量上是不封顶，特别是在信息化智能化的背景下，人民的需求多样化是无限的，还有很大的创造空间。

对于大量的中小房地产相关企业来说，要培育独门绝技的核心竞争力，走专业化发展道路，向着更加专业化的方向，更细更深更好地供给产品和服务。而相对大的企业，可能要走多元化和专业化结合的“归核化”策略即剥离非核心业务、分化亏损资产、回归主业保持适度相关多元化。

(谷村、陆欣/文)