3月31日，合生创展发布2021年年度业绩。在这份业绩报告中，合生创展表示将依托地产、商业、合生活、基建、投资等多元业态优化布局，积极利用先进技术，如区块链、大数据、人工智能等，为行业全产业链赋能，吸引上下游用户入住产业平台，助力集团建设行业生态圈。

作为合生创展集团的重要组成部分，合生商业也在通过商业核心能力的打造和输出，为合生创展的生态圈助力。

经过多年发展，合生商业的打法逐渐清晰和成熟，通过城市级商业标杆项目的树立，养成商业团队的核心运营能力，并通过轻资产输出的方式，实现规模和效益的提升，为项目所在城市和居民提供高质量的“商业基础设施”。

从合生商业的表现看，报告期内，其商业地产投资收益同比增长16.6%，从2020年的36.2亿元增长至2021年的42.2亿元。目前，合生商业旗下的项目客流基本恢复到疫情前的9成。

在今年的地产年报季，多家地产企业都在业绩发布会上着重强调了商业运营能力在房地产新阶段的重要性，虽然商业地产贡献的租金水平相较房地产销售来说，尚不在一个量级，但作为现金奶牛，商业的利润率普遍较好，对整体呈下行趋势的行业利润状况进行了承托，是房地产行业穿越周期的重要支撑。

致力于城市级标杆商业打造

据合生商业提供的信息，目前其储备有百余个商业地产项目。其中，以上海五角场合生汇、北京朝阳合生汇为代表的购物中心，经数年打磨已发展成为城市级商业地标。自开业后，合生汇产品线出租率动态保持在99%，北京、上海区域的日均客流突破12万人次，自有会员超过200万。

两个项目也在资本市场验证了投资者的热情，2021年，北京朝阳合生汇80亿元CMBS上市，创下单体购物中心CMBS最大规模纪录，而上海五角场合生汇也完了83亿元ABS的发行。

成绩的取得殊为不易。

先看上海五角场合生汇，上海是中国商业地产领跑之地，品牌、业态等创新遥遥领先，想在上海商业地产版图中占有一席之地，需要拿出真正的实力；再从北京朝阳合生汇的情况看，它的所在地是北京商业最发达的国贸商圈，周边商业地产群雄林立，从竞争激烈的商圈中突围并成为重要一极，对合生商业来说，意义重大。

合生创展一直以土地储备丰厚优质著称，在按节奏释放土地价值的过程中，商业地产的区位优势得以凸显，而“地段、地段、地段”是做商业最重要的条件。

据合生商业提供的信息，合生商业业务线覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓四大板块，在北京、上海、广州、深圳、成都等十余城拥有约100个在营项目，已建成运营项目面积超500万平方米。

从合生汇的点，到购物中心产品的线，再到合生商业的面，合生商业打响了一场厚积薄发的硬仗，要突围，就有赖于合生商业养成创新运营能力。

商业的本质，一是运营，二是创新。合生商业一直将精细化运营与内容创新贯穿始终，从拿地开始就考量土地条件能否支撑独特产品；在规划设计阶段，不介意以时间换产品；在运营阶段，叠加自有IP的研发，或通过合作经营、收并购等形式，赋予商业产品更多可能性。

例如在自主IP打造上，合生汇已有网红街区品牌21区BLOCK，结合当下市场兴趣进行业态组合并贴合主题进行空间设计，收获了市场的认可；在外部资源的合作上，合生商业与EDG超竞集团、阅文集团、哔哩哔哩达成了IP战略合作，联手安缦酒店之父AdrianZecha打造全新生活方式品牌MAHA，联手 “璞丽”创始团队，打造自有奢华酒店品牌服务商璞谦集团等等。

轻重并举释放商业势能

在商业地产的发展中，城市级标杆项目有着重要的意义，因为它能够磨炼出一个商业运营管理团队，而优秀的团队往往可以将商业地产的招商定位能力、品牌业态更新能力，释放在自身更多的项目中以及外拓的轻资产项目中。

从城市的角度看，一座优秀的商业综合体，很多时候承载着“商业基础设施”的角色，能够带动消费、解决就业、满足生活。

自合生商业以合生汇为原点进行轻资产输出以来，已通过“小股操盘”方式运营轻资产项目40个，运营面积超200万平方米。其中，成都珠江广场更名为合生汇已经营业，西安南门世纪金花正经历改造，预计2022年底亮相。

据介绍，目前合生商业在北京、上海、广州、成都、西安等地均有目标项目，未来3-5年，合生商业有望在这些城市创造更大价值。

合生商业坚定轻资产路线，但不倾向做纯轻资产，他们认为，轻资产要与重资产有机结合。一方面，在一线城市通过良性运营给物业带来的价值要远大于管理费收入，通过“小股操盘”可以获得超额回报；另一方面，管理方与持有人之间一个无法逾越的鸿沟是，持有人注重中长期发展，而管理人更多关注当期管理费，但商业地产恰是要坚守长期主义的，一个项目从开建到经历养商期、培育期、成熟期可能需要5-8年，所以，合生商业不只把自己看作一个轻资产管理方，更是作为持有者之一运营。

除了轻资产输出提速外，合生商业在重资产方面同样有突破。

据合生商业介绍，目前筹备中的项目有MOHO上海、西安合生汇、北京通州合生汇、北京昌平合生汇、上海苏河湾合生汇、上海滨江合生汇、上海南虹桥电竞合生汇、广州天河合生汇、广州海珠合生汇，以及还将扩充的成都温江合生汇二期等。

其中，上海南虹桥合生汇建筑面积约42万平方米，将打造成全球首座电竞新文创综合体，嫁接拥有EDG等实力厂牌的超竞集团强势资源，协同电竞、风洞、潜水、极限体育公园等多种创新业态。

即将在今年亮相的MOHO 上海，也将带来茑屋TSUTAYA BOOK STORE、MOHO BEAUTE、IDEE LABO、 MOHO MARCHE 以及国际高街潮奢品牌。

合生商业表示，未来将坚持“轻重并举”，高质量稳步扩张，确保每店必盈利，未来三五年跻身核心城市商业地产的头部梯队。

嫁接智慧服务形成商管数字化样本

不论资产轻重，商业运营已离不开数字化、智慧化。在智慧服务的建设上，合生商业起步较早，在项目建造阶段，具备全业态、全流程项目建设管理能力。在资产运营阶段，建设有全周期资产管理服务平台，涵盖数字化资产委托、建设、招商运营及物业管理服务，同时，通过设施智能化、人行车智能化、多功能中控室、智能机器人等实现物业运营的降本增效。

具体来看，首先，合生商业提倡智能化资管，保障投资者利益。

商业管理的本质是资产管理。领先的数字化双中台体系让合生商业最大化实现了资管、建设、运营、物业管理标准化，前后台业务财务一体化及自动化、资产设施管理运营智能化、及构建高效敏捷的商业智能决策，最终保证品效、降本增效。

其次，合生商业打造了数字化电商，助力线上线下一体化。

通过数字化电商工具，商家能够将店内产品数字化上线，进行导购分销、订单管理，提供售后服务等。据介绍，目前电商渠道销售额占朝阳合生汇整体销售额的5%左右，且占比将持续增大。

第三，合生商业提倡精准化营销、会员全周期运营，推出的会员CRM云平台摒弃了传统购物中心单一的会员注册方式，在多个触点触达用户，实现全场景数据采集。

第四，合生商业既是乙方，也是甲方，这意味着合生商业能用甲方的视角和思维构建商管数字化运营体系，并用乙方思维形成解决方案落地实操。

综上，合生商业高投资回报率的取得，不是一蹴而就，是其在多年的创新运营中实践而来，它为母公司合生创展提供了现金储备及稳定的现金流，也有助于合生创展穿越行业调整周期。