陈哲｜文

一个月没说房地产的事了，原因也很简单，外部环境和房企状况，在这一个月甚至半年以来，没有实质改善，多说无益。据说到今天，有些部门仍在调研中，看来调控进入了骑虎难下阶段。有朋友说，这个局面棘手异常，将如何收场。依我看，现在问题确实很复杂，但不至于收不了场，很多时候看着一团乱麻、千头万绪的问题，解题起来，还是得先抓最重要的环节，或者说找到那根关键的“线头”。

那有人说了，无非是注入流动性啰。这个问题毋庸置疑，甚至有人希望4万亿再现。然而，今天跟2008年形势完全不同。首先“房住不炒”下，大水漫灌的概率很小，具体到金融机构，他们在前期吃了某些企业的教训，现在不抽贷款就谢天谢地，注入新资金是天方夜谭。

其二是恒大的崩溃，让几十年来固化下来的“大而不倒”的观念崩塌，再加上一些公司交房的教训，已通过互联网传遍民间，老百姓更警惕了。即便是来了救市政策，也不会再像以前只要降息、降首付就能吸引了大量买家，形成市场反转。企业基本面很难保障。那这样一来，企业融资端、经营端都出现问题，刚性的债务怎么办？有的金融机构可以展期，但是有的不行，解决不好，房企负面缠身，风险波及金融体系，与融资、经营环节的问题互相拖累，陷入恶性循环。

怎么解套呢？最近有个大专家说了一段话，说解套的办法是国资或者地方注入资本。理论框架很合理，但从实际看，目前也不理想。首先这些部门并不是都有钱，比如说河北、天津甚至福建对属地房企的困境是无能为力的，甚至倒欠钱。另外一些确实有资金实力，也有意愿注资，但具体在某个项目或者某个股权谈起条件来，我不能说趁火打劫，那至少也是“趁机抄底”。考虑到他们砍价太狠，公司一算账，发现资不抵债了，让人家怎么谈呢？

所以说到今天为止，早期躺下的公司泰禾、华夏幸福、恒大和花样年甚至苏宁，没有一家真正出台了完整有效方案。当然这里边很多问题不尽相同，比如恒大跟今天大部分房企情况，不能等同。

说来说去，那根能撬动局面的线头到底是什么？我认为是预售资金。

预售金是一笔可以通过科学精细的评估判定后，最容易给房企提供有效流动性的资金。

这么说有三个理由，首先，这笔钱不需要从别人，包括政府、金融机构或者购房人的口袋里掏，实际上它就在房企自身账户上。

其次，这笔钱仔细匡算是可以保交楼外有富余的，相对短期债务为数可观。大家知道，房地产项目的财务模型比较复杂，到底需要多少钱能保障交房无忧，不是一加一等于几那么简单。恒大出事后，一些地方拓宽了对预售款监管要求，即监管资金超过实际保交房。如果监管比例科学，其实对千亿房企而言，只要浮动5个点预售资金，就有可能释放几十亿上百亿资金。

第三，这笔钱如果等公司死掉后再用和公司活着的时候用，效率和结果可能完全不同。死掉后再用，那意味着一个由政府、总包商、分包企业临时拼凑的松散组织来使用和运营这笔钱，其效率跟原公司没法比，要如期保交楼很可能需额外贴钱。如果房企活着的时候用，这笔钱可以在原有的高效周转之下完成交楼，并偿还刚性兑付。使得房企具备了在房地产市场上继续售楼回血的条件。

事实上，只有刚兑问题缓解、企业生存无虞的前提下，其他问题才有条件逐步解开。比如放开房地产市场的限购限售限贷，促进市场交易逐步活跃；比如在运转中恢复房地产的融资体系和信心，支持并购市场在理性公正中逐步活跃。由此，民营房企活下来了，市场化法制化的房地产良性循环和新模式，才有人去实践。