张雅楠/文 又是一年两会时，这一次，房地产行业的代表、委员声音微弱，有的人大代表甚至没有提出议案。这种集体低调和过往形成了鲜明对比，曾几何时，开心的笑容和H型皮带是房地产业在两会中的代表形象，那是一个行业大踏步向前、财富爆发式聚集的时代。

今年，一切都不同了。最新出炉的政府工作报告，在“房住不炒”之外，给这个行业列出了崭新的关键词，对未来的影响不亚于“房住不炒”。

政府工作报告对住房领域的表述是这样的：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

毫无意外，“房住不炒”再一次进入政府工作报告，为新一年的房地产定调。但是，今年特别需要注意的是，紧随“房住不炒”，有一个“探索新的发展模式”新定调。

不要小看这几个字，它正式宣告了一场告别。

和新模式相对应的当然是旧模式。去年半年多时间，房地产行业经历了一次痛彻心扉的降杠杆大洗礼。个别房企的巨量债务风险爆发，连带了一系列房企发生债务兑付问题、金融机构出现应激反应、一二手房交易量萎缩。

这一定程度上说明了旧模式的问题，探索新的发展模式，意味着旧模式难以为继。对房地产行业来说，这是一个非常重要的信号。

虽然政府工作报告中提及，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，“稳地价、稳房价、稳预期”，各地春节后也陆续出现了楼市“小阳春”迹象，但是，整个行业脱虚向实、降杠杆的进程不会改变，需要坚定地向旧模式挥手告别。如果对房地产作为拉动经济的短期手段还抱有幻想，试图挣房地产周期的钱，而不是产品能力的钱，这样的房企一定会被淘汰。

那么，何谓新模式呢？继续看报告，时隔三年，政府工作报告再提租购并举，值得特别关注，原因有两点：

首先，上文已说，房住不炒定调之外，政府工作报告要求探索新的发展模式，我们认为，新模式不仅仅是房地产之于宏观经济作用的再认知，也包括房地产供给结构的变化。

如果我们不依赖于通过房地产提振经济，那么租赁市场对满足人民住房需求理应发挥更大的价值。

今年，尤其需要注意的是保障性租赁住房的大力推进。先是保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，随后各地的土地供给也在向保租房用地倾斜，政策信号已经非常明显。

同时，保租房和政府工作报告中的另一个关键词长租房，并不互斥，符合地方的相关认定标准的，可以无缝转化。

所以，针对长租房的政策要求，也值得认真解读。和2021年的政府工作报告相比，对长租房市场的定位也出现了明显不同。

2021年，长租房关键词首次进入政府工作报告，但对它的要求是“规范发展”，而今年的提法是“加快发展”，从规范到加快，意味着经历了各地政策的出台，长租房市场的规范化和模式探索进入了新阶段，他们也将在解决住房问题上发挥更大作用。