经济观察报 记者 丁文婷 2月末，一张写着“中行、邮政不要求查首付款来源、流水不再要求为月供2倍”的截图在上海各大中介朋友圈中“炸开锅”，也给本就期待“小阳春”的二手房市场添了一把火。

包括中、农、工、建四大行在内的多家银行的个人住房贷款经理向经济观察报表示，“不查”是谣传，但与去年相比，首付资金来源和流水方面的要求确有松动。

一些银行的流水要求，由原本的“双倍覆盖”房贷，降为单倍，而一些银行则新出台了一些不需要提供流水的“放宽政策”。

多家银行贷款从审批到放款的时间，由去年的4-6个月，缩短至1-2个月，大部分银行全流程均不超过2个月。

此外，去年查得较严的首付款来源也出现不同程度松绑，一名农业银行信贷人员表示，如果首付款是从本人名下的一张卡转到用来支付首付款的卡上，不会追查上一张卡的资金来源。

“今年对收入证明和流水的要求，大部分恢复至2020年时，有些政策甚至还要更加宽松。”一名四大行支行的信贷经理透露，去年银行普遍收紧了住房贷款的审批，无论是放贷对象还是资质都在被不断筛选。比如，过去只和指定中介合作，而现在，在一些银行，个人直接来银行申请贷款也是可以的。这也意味着，买卖双方可以跳过中介直接到银行办理贷款。“而在之前，出于防范虚假交易等考量，许多银行不接这种‘手拉手业务’”。

贷款端的松动也带动了一部分上海地区核验价的小幅上升，中介普遍反映带看量回升。一名接近上海房管局的人士透露，相关管理部门认为市场肯定已经“走出来了”，现在作为监管方担心的是市场走出“L型”还是“V型”，“担心也不希望看到“V型”。

批贷放款速度恢复至2020

去年，受到个人住房贷款余额占比“红线”影响，从下半年开始，上海多家银行的二手房贷款审批、放贷速度放缓，一些银行甚至陷入“停贷”局面。现在，这一局面明显改变了。

经济观察报走访沪上多家银行发现，从贷款审批到放款的时间，普遍由去年的4-6个月，缩短至1-2个月。

中国银行一位信贷经理表示，目前二手房贷款审批时间在2-3周左右，放款一周，全流程在一至一个半月。建设银行一位信贷经理介绍，其所在支行二手房放贷周期从去年下半年的4个月左右，缩短至目前的两个月内，已恢复到2020年水平。   

工商银行上海某支行的一位信贷经理表示，放款速度其实在今年年初就已经恢复。如果客户材料、信贷资质没有问题，客户过户、完税后放款是很快的，“今年元旦做的一笔房贷，客户在1月24号缴完税，3天后我们就放款了”，审批加上放款全流程在一个月左右。

放款速度加快对置换房屋的购房者友好，工行信贷经理补充，去年全流程都需要4个月以上，一买一卖可能就要到第二年了，很多人是等不起的，“而现在如果是置换客户，买卖在同一家银行找同一个信贷员办理最快可以在两个半月左右完成”。

农业银行一位信贷人员告诉经济观察报，放款速度恢复不仅是因为贷款额度的宽松，还与交易量相关。目前交易量不大，放款不需要“排长队”，“但接下来的速度无法预估，因为每个月情况不一样”，目前四大行放款速度会比一些小银行更快一点，因为四大行去年贷款额度“压缩得比较厉害”，今年反而好一点。

上述建设银行信贷经理也有同感，去年下半年额度紧张时，领导会给每个业务员规定放款的额度界限，每天都不能超额。现在，其所在支行取消了这一限定，“因为额度充裕”。

额度的宽松也使得合作的准入门槛有所“恢复”。上述建设银行信贷经理告诉经济观察报，去年下半年，其所在支行因为额度紧张，几乎只与链家、我爱我家、太平洋、中原地产这四大中介公司合作，最紧张的时候甚至只与链家合作。今年开始，也向一些小中介开放合作了。

首付、流水“松绑”

多家银行信贷人员表示，资质审核和首付资金来源方面，今年都有明显放松。

对首付资金是自有资金的审核也较去年有所变化，上海一大型连锁中介店长表示，去年下半年，包括中国银行、农业银行和工商银行等，都要求提供支付首付银行卡的半年内流水，要求首付款80%以上资金属于自有资金，需提供各类活期存款、理财余额等证明。对于有部分款项近半年转入的，要进一步核查为合理收入所得。

“去年每一笔钱都核查仔细，比如卖房子拿了钱，需要递交卖房的合同等给银行。对资金来源，有些银行还要查‘二道’”，也就是说，卡上资金即使是父母转账过来的，也会核查父母的来源，但今年绝大部分银行都不查父母的资金来源了。

上述建设银行信贷经理也表示，客户可以专门开张卡，用于支付购房首付款。如果资金是从贷款客户同名账户转来的，就不会再追究上一张银行卡的钱是哪来的，“顶多查一手”。

消费贷与个人住房贷款的审核也有所松动。如果有3个月以内消费贷的都要在购房前偿还清楚，否则会影响房贷，但可以等房贷审批通过后再贷，因为首付付足以后，房贷审批就不会再查征信了，“除非在放款前，还有较大额首付尾款存在，其他一般都不会再拉征信”，但在去年，这种方式是行不通的，“因为银行会在房贷放款前，甚至放款后再查一遍征信”， 上述建设银行信贷经理介绍。

他同时表示，相比去年，虽然收入证明仍要求两倍覆盖贷款金额，但可以减去公积金数额，即如果月还款1万元，公积金月缴额度为2000元，那么收入只需要覆盖8000元的双倍，开具税后16000元的月收入证明即可。

此外，从去年年底开始，如果二套房贷款额度在5成以下，金额不超过300万元，不需要提供流水，这一政策也恢复到了2020年时。首套房的贷款人如在大型国企、事业单位或一些优势行业，基本上也可以不用流水。“去年只有收入证明没有流水是不行的”。

另一位农业银行信贷人员则透露，今年一项新政策是，如果贷款客户公积金月缴存在800元以上，贷款金额不超过300万元，哪怕贷款额度超过5成，也不用提供流水。“现在的政策比2020年还松”。

对流水的“松绑”也出现在中国银行，一位信贷经理告诉经济观察报，目前来说，收入证明仍要求两倍覆盖贷款金额，而流水只需要单倍覆盖房贷即可。不过，工商银行、建设银行和交通银行方面则表示，目前个人流水双倍覆盖的政策不变。

各方蠢蠢欲动

贷款征信审核松动的同时，也给了消费贷、经营贷重新流入楼市的机会。经济观察报走访发现，在一些大型连锁中介里，信用贷、经营贷等方式被明确禁止，但在一些小型中介中仍然“暗流涌动”。

一家上海本土小型中介店长表示，去年有客户来咨询经营贷、消费贷，我们都说不能做，因为去年查得严，确实做不了，但现在“恢复了”。虽然借信用贷凑首付没办法获批按揭贷款了，但可以“倒着做”，即先从其他地方借款把首付凑齐，等银行个人住房贷款审批通过后，再去借信用贷来还之前凑的首付，因为现在很多银行在房贷审批后就不再核查征信情况。

“去年这种‘倒着做’的方式是行不通的”，一名专门负责与银行对接的中介人员表示，因为涉及到放款前后的核查，“我们去年明确不做了，而目前恢复了”。

经营贷也在一些小中介中“露头”。上述中介人员表示，虽然经营贷操作起来更复杂，但是客户更愿意选择这种方式，因为经营贷最长可贷20年，信用贷则为5年，贷款金额上，经营贷也远高于信用贷。他介绍，目前他手上能做经营贷款的银行有两家，20年经营贷利率，一家为3.7%，一家为4.35%，均低于目前首套房贷的利率。

办理经营贷，需要先凑钱将房屋全款买下来，再把房屋作为抵押物进行经营贷款，可贷额度目前在房屋总价的6成至6.5成。如果新公司在房产过户前两周就办好，那么等产证拿到手办理抵押贷款后一个月时间就能放款。整个流程在1个半月左右，购房者需要付出的成本就是购买小微企业的费用和这期间的垫资成本。

上述中介人员告诉经济观察报，2020年有不少客户通过这种方式抵押房产申请经营贷购房，去年下半年则几乎没有，一方面因为银行监管趋严，渠道被卡死，另一方面也因为上海二手房市场“冰冻”，客户观望情绪严重，也就没有人会想这样的办法来买房。

而今年年后，逐渐有客户前来咨询经营贷买房的方式，尤其是一些二套客户，他介绍，三价取低政策出台后，二套房首付幅度在8成至8.5成之间，加上税费后，意味着一套1000多万元的房子，需要准备900多万元的首付款，所以一些购房者希望通过经营贷的方式“套”出一些首付来购房。

贷款端松动带动了一部分上海地区核验价的小幅上升。一家大型连锁中介的松江某门店店长介绍，去年7月开始，上海房产交易中心对二手房增加挂牌价格信息的核验，这意味着没有通过挂牌价格核验的房源不得对外展示。中介们需要用一个个价格去试，来“开盲盒”。而今年2月底，他们发现，店里一些未通过价格核验无法展示的房源被自动“放了出来”。“这两天陆续有一些房子自动弹了出来，这也说明政府把核验价提高了”。

另一家闵行区本地中介也表示，其所在区域同一小区同户型的房源，去年下半年的核验价格在4.5万元/平方米左右，现在则上到5万元/平方米。

“一些业主的心理预期可能会被抬高。”前述中介店长表示，比如之前一套挂牌500万元的房源，挂牌核验价格在480万元左右，为了让它能通过价格核验，以便展示在外网被更多客户看到，我们通常会和房东往480万元的价格压，但现在490万元能展示，房东会直接挂490万元。

多名中介人员告诉经济观察报，2月份，虽然成交量并没有明显增多，但带看数量多了起来，一名从业超过10年的普陀区连锁中介店长，2月份带看数量较去年下半年增加了约30%，但成交可能仍需要时间，他感觉，如果有行情那可能要在3、4月份才会显现。

一名接近上海房管局的人士透露，相关管理部门认为市场肯定已经“走出来了”。现在作为监管方担心的是市场走出“L型”还是“V型”，“担心也不希望看到“V型”。

3月2日，在国新办发布会上，银保监会主席郭树清表示，现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是好事，“但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换”。