经济观察报 记者 田国宝 2月15日，继标普和惠誉后，穆迪也取消了祥生控股（02599.HK）的评级，理由是“出于商业原因”；标普撤销理由是“应公司要求”，而惠誉撤销的理由则是“信息不足”。

今年1月24日，穆迪将祥生控股的评级下调至Caa2、展望负面，理由是融资渠道减弱和到期债务可观；而负面的前景“反映了该公司在具有挑战性的融资条件下解决所有短期债务能力的不确定性”。

穆迪下调评级是在祥生对一笔1月23日到期美元债完成交换要约后作出的。1月18日，祥生完成该笔3亿美元境外票据的交换要约，因为还有一笔6月7日到期的2亿美元境外票据兑付存在不确定性，穆迪下调了祥生的评级。

2021年下半年以来，因销售回款乏力、再融资受阻等多方面原因，在到期负债迎来高峰期的情况下，全行业面临着流动性风险的考验，部分房企已经发生债务违约，部分房企正在通过各种方式避免违约。

2022年以来，在加大销售力度的同时，祥生展开一系列措施，除了交换要约延长还款时限外，还通过出售项目来缓解流动性、优化组织架构降本增效。

一位祥生的债权人表示，祥生在公开信用市场偿债压力相对较小，更大压力在信托领域，由于信托有相应的抵押物，无论是否发生流动性危机，对债权人造成的冲击相对较小，“这个时候，大部分信托也愿意展期”。

债务处理

2月16日，祥生地产集团有限公司（以下简称“祥生地产”）将子公司诸暨祥生弘润置业有限公司（以下简称“祥生弘润”）100%股权出质给万向信托。祥生地产为祥生控股地产业务的境内经营主体。

这是三年来祥生弘润股权第二次出质给万向信托。早在2019年3月，祥生刚从晟高控股手中获取祥生弘润不到两个月，就将全部股权出质给万向信托；当年8月，又将祥生弘润49%的股权转让给光大兴陇信托，原有股权失效。

祥生弘润是位于诸暨市南山郡花园的项目公司，销售资料显示，该项目总占地面积为592亩，分东西两区开发，共计2296户。2021年11月，光大兴陇信托从祥生弘润退出，今年2月16日，祥生弘润100%股权再次全部出质给万向信托。

将项目公司股权出质给债权人，债权人通常会保管项目公司的公章及财务章，以保证债务按期偿还。上述祥生债权人表示，项目从拿地到预售前这段时间，通常以土地使用权或在建工程作为抵押。

当项目进入预售阶段，网签必须解除抵押，对债权人来说，由于缺乏实物抵押，一旦借款人违约，难以收回借款。“银行、信托公司通常要求质押项目的预售资金账户，作为还款来源。”该名债权人表示。

除了应对信托借款及银行贷款外，1月中旬，祥生对一笔3亿美元的票据进行交换要约。DM数据显示，该笔美元债发行规模3亿美元，利率12.5%，2020年1月23日上市，2022年1月23日到期。

1月10日，祥生启动对该笔美元债的交换要约行动。不同于其他房企美元债交换要约，祥生这笔美元债交换要约有两种方案。

第一种，按每1015美元现金兑付50美元，剩余965美元交换为新债券，原有债券的利息在结算日以现金支付。1月18日，按照这一方案交换要约的新债券上市，涉及金额1.34亿美元。

第二种，按每1000美元交换为1000美元新债券，并豁免最后一期利息，交换要约完成后，1月18日，按照第二种方案的新债券也已上市，涉及金额0.86亿美元。

最终，原有债券还有1947万美没有完成交换要约，处于实质违约状态。一位祥生海外投资人表示，违约部分的投资人主要以小散户为主，因为不同意第二种方案而没有参与交换要约。

该人士表示，按第二种方案进行交换要约的票据，“如果是普通投资人，肯定不会同意，这部分债券的投资人应该比较特殊”，发生违约主要是因为部分票据外流到小散户手中。

出售项目

1月，祥生控股销售金额36.8亿元，销售面积27.1万平方米，环比分别下降了43.5%和41.2%。由于祥生从2021年6月才开始披露月度销售数据，同比增减幅度缺乏数据支撑。按照克而瑞数据，1月祥生销售金额同比下滑了44.2%。

截至2月17日，已经有多家主要房企公布了1月销售业绩，销售金额同比下滑成为普遍现象。加上预售资金监管趋严、再融资困难等情况，与大部分的同行一样，祥生也面临着较大的流动性压力。

从2021年半年报来看，截至2021年底，祥生现金及现金等价物余额为76.2亿元，受限资金达118.4亿元；同期，祥生有息负债462亿元，其中短期债务221.6亿元，现金对短期负债的缺口较大。

上述祥生债权人表示，受限资金占比较大与祥生的融资结构相关，信托等非标融资占有息负债的比重超过50%，除了地方住建部门的预售资金监管外，信托和银行等金融机构也会质押一部分预售资金，使得受限资金比重加大。

2021年下半年，多数城市预售资金监管趋严，本来就不多的可支配资金更加捉襟见肘，出售项目和资产成为大部分房企的选项。

1月7日，祥生将向日葵康养小镇23.8%股权以3.37亿元价格出售给合作伙伴；1月17日，再次以4.87亿元代价将杭州滨拓企业管理有限公司51%的股权出售给另一方股东——浙江省旅游投资集团有限公司。

2021年5月，杭州滨拓在杭州市以28.2亿元价格在西湖区获得9.62公顷住宅用地，根据合同约定，土地出让金分两期支付，首期14.1亿元于2021年6月20日前支付；第二期于2022年1月19日前支付。

通过这一交易，祥生不仅可以少支付第二期7亿多元的土地出让金，还能回收一部分资金。

1月27日，祥生转让了济南祥宜置业有限公司的全部股权，祥宜置业为济阳城南壹品的项目公司，该项目已经开工，但没有查到获取预售许可证的相关记录。

转让完成后，诸暨国跃企业管理咨询有限公司持有祥宜置业60%股份，浙江蓝坤装饰工程有限公司持股35%，诸暨市庆峰建材有限公司持股5%。

其中浙江蓝坤和诸暨庆峰的实控人徐建中还是城南壹品项目的小股东，也就是说，祥生再次将合作项目的股权出让给合作伙伴。该项交易的具体金额不详，已经完成股权变更。

早在2021年11月，浙江蓝坤和诸暨庆峰还联合浙江宜盛企业管理有限公司接手了祥生在济阳一幅60.5亩土地，这两家公司同样是该幅土地的合作方。

除了城南壹品项目外，诸暨国跃还从祥生地产接手诸暨祥生宏宇、浙江诸暨祥生宏绅和浙江诸暨祥生宏宇等三家公司各51%的股权。

一位接近祥生的人士表示，祥生在杭州、绍兴等城市拥有不少土地及资产，出于现实需要，不排除进一步出售资产的可能。

优化组织

在2020年781.7亿元的销售额中，绍兴和杭州两个城市占比达到了38.2%，如果再加上宁波、温州和台州，占比达到了55%。从土地储备来看，浙江本土占比也超过50%。

2021年上半年，祥生在浙江各个城市的销售金额比重与2020年相比均有不同幅度的下滑；合肥、南通等长三角其他城市比重显著上升。祥生在财报中也表示，销售金额上升主要由于浙江之外泛长三角区域销售增长。

2021年全年销售金额虽然比2020年有小幅上升，但由于预售资金监管等原因，大部分并不能自由支配。通过出售资产增加资金流入的同时，祥生也在最大限度地通过优化组织和人员等方式降本增效。

2022年春节后，祥生启动组织架构调整，将之前的7个中心、3个部门及众多二级机构进行整合，合并为7个中心和2个部门，取消了二级机构。

祥生通过这轮机构调整，一是加强业务协同效应，公共关系和信息管理、工程与设计、财务与投资等整合，进一步减少日常沟通成本；二是，管理架构更加偏平化，加强了总部对一线的管控。

与多数房企一样，在当前流动性紧张的情况下，一方面需要降本增效，减少行政支出，增加人力效能；另一方面将投融资、成本采购等与资金密切相关的职能和权限上收至总部。

这已经不是祥生第一次调整组织架构，2020年2月，祥生将原有16个条线整合为9个中心和2个部门；2020年上市成功后，2021年初，祥生再次将组织架构调整为7个中心、3个部门，并成立一系列二级部门，进一步细化业务分工。

如果说2021年调整组织构架是为了支撑规模扩张，那么这一次调整将核心职能权限收回到总部的同时，也砍掉非核心的部门和人员。

在组织架构调整的同时，祥生管理层也经历一轮洗牌，陈弘倪作为总裁统管全局，副总裁韩波分管工程设计和成本采购，副总裁陈毅辉分管董办和营销，副总裁郭奕负责财务和金融，助理总裁李俊君分管人力行政。

韩波此前曾在绿城负责集团日常运营工程、在融创上海区域统筹业务运营，2018年加入祥生，担任苏皖区域总裁，2021年开始负责祥生运营管理和统筹等工作，2021年3月担任执行董事。

陈毅辉、郭奕和李俊君均来自融信，其中陈毅辉毕业后即加入融信，一直做到第一事业部总裁，2019年加盟祥生担任浙东区域总裁，在这一波组织架构调整中，开始担任集团副总裁。

郭奕曾在融信担任副总裁，分管的就是融资和财务等工作，2021年初加入祥生担任副总裁职务，同样分管财务和金融。

李俊君在融信时担任总裁办总经理，加入祥生后，2021年初被任命为人力行政负责人，并在2022年初升任助理总裁，依然分管人力行政。

近两年，也有一批高管离开祥生，2021初至今，独立董事王干文、CFO谈铭恒、副总裁郭政、副总裁陈建熙、副总裁甘玫、营销中心总经理龙鑫、河南区域总裁顾建军等多名高管离职。

上述接近祥生人士表示，在当前形势下，没有哪家企业能幸免，所有企业都在通过各自的方式走出困境，“只要努力过，至于最后什么结果，可能不重要了”。