记者 丁文婷 2021年，在租赁需求主力TMT行业和生物医药行业活跃的带动下，上海商务园区吸纳量创下5年以来新高，空置率也达到历史低点。

根据世邦魏理仕数据，上海商务园区2021年全年净吸纳量达108.4万平方米，继2015年来首次突破百万。全年市场空置率累计下行3.4个百分点至14.5%。

由于统计口径不同，仲量联行录得2021年上海产业园区净吸纳量72万平方米，同样创近五年来新高。四季度，上海产业园区总体空置率降至10.8%，达到历史低点。而四季度整体租金继续走高，环比增长1.0%至4.6元/平方米/天，全年租金增幅达3.2%。

TMT行业和生物医药行业成为上海商务园区两大主力租赁需求，两者合计占比超过2021年整体吸纳量的6成。世邦魏理仕数据显示，TMT行业的租赁需求以43%稳居第一，生物医药则以23%的占比位列第二。值得注意的是，生物医药行业租赁需求在2019年占比为15%，已经连续三年增长。

在2021年上海生物医药行业的租赁需求中，张江板块承接了过半的成交面积，产业集聚效应进一步加强。得益于生物医药特色商务园区的交付，浦江板块同样表现出强劲的吸引力。半导体、电子设备及芯片类企业的发展推动电子产品类租户成交占比达13%，较上一年有明显提高，集中表现在张江板块，金桥、浦江板块均有大面积成交。

2021年，游戏类企业作为TMT行业中的扩租主力需求则向行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部。从上海游戏产业分布来看，漕河泾和张江也称为上海两大游戏产业集聚区域。被称为上海游戏四小龙中的莉莉丝游戏、米哈游、鹰角网络三家均落地漕河泾。而张江则汇聚了盛趣游戏、第九城市、欢乐互娱等老牌游戏公司。此外，在上海还有南翔游戏产业园和青浦的网易文创科技园等游戏产业园区和灵石、超竞、康桥等电竞中心和电竞园。

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕告诉，随着游戏类企业不断成长发展，许多市区内一些小型创意园区内的游戏企业都在2021年大量搬迁至漕河泾和张江，租赁面积多在1-2万平方米。

实际上，近年来上海一直在不断加快推进游戏产业发展。早在2017年，上海市政府就发布了“文创50条”，提出将上海打造为“全球电竞之都”的目标。2019年，上海出台“促进电子竞技产业健康发展20条意见”加快电竞产业的布局；2020年，中国游戏产业在上海挂牌成立。伽马数据《2020-2021上海游戏出版产业报告》显示，上海游戏行业销售收入从2013年到2020年连续7年呈现增长趋势。2020年，上海市游戏产业销售收入达到1000万元，占全国总收入的三成以上。

值得注意的是，张江不仅在租赁市场备受医药企业青睐，从投资交易市场上看，上海的张江子市场同样成为最活跃的子市场之一。根据仲量联行数据，2021年全年，凭借有利的市场条件和子市场强大的集群效应，张江子市场共录得六个资产交易。主要来自本地和国际机构投资者，包括终端用户和保险公司。根据仲量联行数据，2021年中国商业地产交易总额达人民币2253亿元。“新经济”和另类投资的资产类型，尤其是物流和生命科学项目在机构投资者的愿望清单中占据重要地位。