经济观察报 记者 程璐洋 12月17日，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（508099，以下简称“建信中关村REIT”）正式在上交所上市。截至上午9点30，中关村开盘价为4.160元/份，比发行价上涨30%，是首只上市当日开盘即涨停的REIT。

据公开资料，基础设施公募REITs设置了上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制。

随着建信中关村REIT上市，基础设施公募REITs为11只。除6月21日上市的首批9只基础设施公募REITs外，和建信中关村REIT同属第二批的，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏越秀高速公路REIT”）于12月14日在深交所上市，开盘价为7.868元/份，比发行价高10.82%，当日最高涨幅29%，接近涨停，当日收盘价为8.716元/份，涨幅22.76%。

据上交所官网，新的两只REITs，华夏中国交建高速公路REIT，国泰君安临港东久智能制造产业园REIT分别被上交所受理和通过。

市场对建信中关村REIT的热情源于标的质量，这个基础设施项目包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目，均位于北京市海淀区中关村软件园内。其中，互联网创新中心5号楼项目对应的建筑面积为8.2万平方米；协同中心4号楼项目对应的建筑面积为3.2万平方米；孵化加速器项目对应的建筑面积为5.3万平方米。

据招募说明书，2020年标的基础设施项目营业收入合计2.02亿元，为研发用房及配套和车位租赁产生的租金收入。标的基础设施项目具备良好持续的经营能力，且现金流主要来源于入驻企业支付的租金，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

该项目所在的中关村软件园为北京写字楼市场的核心板块。据高力国际数据，2021年第三季度，中关村软件园孵化加速器空置率为7.3%，平均净有效租金（折算免租期后）为160.4元/月/平方米。中关村软件园互联网创新中心空置率为5.4%，平均净有效租金（折算免租期后）为170.1元/月/平方米。

据戴德梁行出具的估值报告，建信中关村REIT标的基础设施的3个项目合计估值30.73亿元。

建信中关村REIT于11月12日正式拿到证监会的批文，11月29日提前结束针对公众投资者的募集，12月3日基金正式成立，募集金额28.8亿元。基金的公众发售部分，一日内吸引近132亿元资金认购，最终配售比例仅为1.97%。

针对投资者认购的热情，业内人士提醒应当基于理性的价值判断，原因在于公募REITs的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值。建信中关村REIT项目的底层资产位于北京市海淀区中关村软件园内，资产较为成熟，历史运营情况较为稳定，现金流预期也相对明确。与此同时，底层资产所在区域的收益的增长空间也较为有限，租金再出现爆发式增长的可能性较小，公募REITs收益较预期大幅提升的可能性很低，同时底层资产还会受到北京区域产业园竞争过剩、区域竞争力下降等不利因素的影响，上述因素会导致建信中关村REIT项目的未来收益产生一定的波动。

公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑二级市场表现的最主要因素。因此，投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，应警惕资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。

当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的可分派率也会显著降低，投资者应当基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，尽量避免短线追涨杀跌，造成投资损失。通过长期持有与合理的资产配置最终获得较好的投资回报。