陈哲/文 12月6日的中央政治局会议通报中，首次出现“房地产业的良性循环”的新提法。在12月8-10日的中央经济工作会议中，这个词再次被重点提及，引发了高度关注。

“良性循环”这四字不难理解，是指事物之间互相关联、互为依托、共同促进的发展过程。一般来说，良性循环具有正向、稳定和持续的特征。那房地产业的良性循环又是什么呢？外部的解读不少，但能系统性讲清楚的不多。在我看来，理解好房地产业的良性循环，是理解房地产新的发展模式和未来新秩序的基础，其内涵至少应包括以下十个方面：

第一、是房地产业与整体经济社会之间的良性循环。过去房地产业“拥兵自重”，“重”当然也是客观事实。2020年的房地产销售额达到了17万亿，对GDP的影响占比达20%。斯蒂格利茨讲，21世纪头十年世界发展两大引擎之一就是中国的城市化。因此房地产更是过去30年中国发展最大的驱动力。

如今，房地产业站在了历史拐点，需要探索新的发展模式。其前提是在社会经济大局中做好重新定位，实现与整体经济社会的协调发展。具体来说，房地产业在受益于整体经济发展红利的同时，不可挤占过多的社会经济资源，应在促进和稳定经济社会发展中，发挥正向的作用，而不是脱离整体，尤其是脱离实体经济发展的基本盘。一业独大、诸业萎颓的局面难以持续。

第二、是房地产业和金融行业之间的良性循环。今天的房地产正处于痛苦的去杠杆过程，过去房地产过度金融化和金融的过度房地产化，给经济带来了巨大的风险。今年以来，恒大等一些高负债房企的相继爆雷，警钟长鸣，意在昭示行业：“大而不倒”是神话而非现实。

在这样的趋势里，行业主体确实该坚定跟过去高杠杆、高收益、高风险的发展模式说再见了。房地产市场过去短债长投，挤占过多乃至绑架过多金融资源，获取超额收益的局面，定是翻篇儿了。

金融和地产之间的良性循环，应当回归经济常识、回归社会平均收益率，回归金融支持经济发展和支持城市化的初心。未来的金融体系，仍然会支持企业合理负债经营，支持个人合理的住房资金需求。

第三、是房地产供求关系的良性循环。理想中的房地产供求市场，是行业主体真正去研究长期的市场空间规模和空间分布，积极顺应新型城镇化大局来制定发展战略。房地产良性供求关系的建立，应该将重点放在实际的居住改善性需求，而非金融属性之上。房住不炒，是供求关系中理应坚持的原则和定位。

真正搞清楚未来的国土空间格局是怎样的，人口流向是怎样的，住房需求前景是怎样的，调研清楚新的家庭结构、人均收入、居住习惯的改变如何影响未来的居住形态，才有可能提供出高品质的房屋产品和服务。

另外，供求关系的良性循环，还需要全行业在营销环节上转换思维、以终为始、对市场存有敬畏之心。尤其在8部委联合维护市场秩序三年行动中，行业企业应该积极加强预售资金监管，严防货不对版、虚假广告、变相涨价、违规收款收费、挪用交易资金、散布不实消息等侵害消费者的行为。在供给侧和交易端，实现持续的高品质交付，才是建立起市场信任和品牌美誉的正确路径。

第四、是形成产业链之间、尤其是开发企业与中小企业合作伙伴之间的良性循环。房地产业之所以被认为是支柱行业、经济压舱石，除了本身体量大之外，更在于它辐射的上下游产业链规模巨大。未来的市场，需要通过规范供应链关系，来促进产业链条上各主体间的有力支撑和良性互动。让房地产能够对上下游形成辐射带动作用，而不是产生虹吸效应。如果房地产扮演不好其在多产业中的中枢角色，甚至将风险也传导到其他的行业，或者以优势市场地位去侵害合作伙伴利益、尤其是农民工利益，房地产业的地位恐怕需要被认真重估。

第五、是实现房地产业与资本市场之间的良性循环。这一点相对房地产与金融关系而言，更多是针对中小投资者。过去房地产市场的增长强劲，使得不动产资产的所有者收益巨大。但是过去的历史证明，市场大起大落和企业经营波动过大，形成的风险是不可估量的。未来，房地产行业应该坚持市场化、法制化的原则，努力营造融资主体和国内外投资者之间的信用体系，促使财务指标健康、经营稳健企业的合理正常融资，能得到有效支持，投资者的正当权益能得到有力保障。

第六、是实现房地产与土地财政的良性循环。过去30年中国的土地批租，给地方政府贡献了约30万亿的资金，这为城市的发展注入了持续的、巨量的活力。

但在这个进程中，一些地方政府形成了严重的土地依赖症，使得这些地方不仅有着强烈的抬高地价、缩小供给的动机，并且在每一轮调控中，也有意愿松绑政策，客观上让调控效果打了折扣。

不仅如此，土地财政也使得一些追求短期政绩的政府，重视对土木工程大干快上得来的功绩和效益，而忽视对基础产业、实体经济的久久为功的培育和扶持，对土地的依赖反而愈演愈烈。另外，土地价格过高，也使得营商和居住成本快速攀升，往往让地方财政的土地依赖，走进了恶性循环。

土地财政之下，政府对土地的惜售，客观上形成了房地产市场长年供不应求的局面，从而导致房价长期的过快的上涨。集中供地制度的试行，和房地产税试点的推进，可以被视作房地产与地方财政实现良性循环的有益探索。

第七、是实现购和租的良性循环。“房住不炒”的基调之下，租购并举实际上是房地产行业建立“住”的多层级市场的题中应有之义。但很显然，我们不仅在购的供给上，存在很大结构性改良空间，在租的方面，供求矛盾也非常大。

当然这几年，政府加大了对租赁市场的支持，增加租赁型房屋的供应，特别是鼓励性产业和行业人才的定向供给加大。不过，要真正形成良性循环的租赁市场，不仅需要集中式的、政策式的供给，还需要更多私人住户、分散式的供给。而这种供给的前提很大程度靠购在先。如果一味地打压住房交易市场，租和购的循环难以彻底打通，租赁市场很可能成为一个政府包办的市场，而失去创新活力。

第八，是房地产和城市的良性循环。前二三十年城市边界大扩张中，房地产企业表现出了对趋势的敏锐判断力和冒险精神，通过大量的住房和相关配套的投资建设，有力支撑了城市化，改善了城市居民的居住条件。

作为城市建设和运营的重要参与者，在城市化进入新的发展阶段时期时，应该再次顺应城市发展的新趋势和新命题，努力在城市更新、旧城改造、产城融合、教育医疗养老、职住一体等课题上，培育新的市场竞争力。

第九、是开发建设和住房消费的良性循环。中国住房商品化已经走过30年，房地产的增量部分逐步萎缩，正在大步走向存量市场，比如上海、北京等大城市的存量交易已经超过了新房。围绕房屋交易租赁、资产管理、房屋维修保养、设备设施升级维护、能耗管理等等需求正在蓬勃生长，一个有关住房的全生命周期消费市场正在形成。

过去，物业服务公司只是房地产企业的一个附属类公司，如今他们的独立发展壮大，也预示着相应市场的起飞。但这个市场目前仍处在初级阶段，未来房地产业要从过去做一次性消费的生意，转向抓住有关住的全生命周期消费机会，仍有很大业务空间值得探索和挖掘。

第十、是实现房地产行业的碳的良性循环。据统计，与房地产高度关联的建筑业业是碳排放的大户，在中国的3060计划中，房地产业和建筑业，理应加大研发投入和管理创新，加大绿色建材的应用和绿色供应链的打造，让更多的房屋在建造和使用中，达到碳中和。

在我看来，以上十个方面，应该成为房地产业实现良性循环的构成要件，甚至是未来房地产新发展模式和新秩序的基石。而这种良性循环的启动、新秩序的形成，新模式的确立，前提是全行业能跳出历史思维惯性和路径依赖，从新的社会经济目标、新的重大供求矛盾着眼，彻底转换思路、实现重新定位。