经济观察报 记者 田国宝 12月3日，中国奥园发布公告称，因评级下调触发违约条款，奥园作为借款人或担保的6.512亿美元融资被要求提前偿还，目前奥园与债权人并没有就付款及替代付款达成任何协议。

根据DM数据，截至12月3日，中国奥园流通中的美元债有10笔，总额32亿美元，其中2022年1月下旬有两笔到期，共计6.86亿美元。奥园在公告中并没有说明被要求提前偿还的美元债是否为10笔中的一部分。

一位机构人士告诉经济观察报，今年4季度奥园有3笔私募债到期，共计5亿美元左右，此前，有消息称，其中一笔1.5亿美元的私募债，已经被投资人宣布违约。

该机构人士介绍，美元债借款协议有关提前还款触发条款中，通常会将诸如评级下调、其他债务违约或实控人持股比例低于一定比例等因素加入，很多房企尽力避免信用债违约，即担心触发违约条款，引发集中挤兑。

今年11月3日，惠誉将中国奥园评级下调至B+，展望为负面；11月5日，穆迪将奥园长期评级调至B2，展望为负面观察；11月16日，标普将奥园评级下调至CCC，展望为负面；此后，惠誉两次、穆迪一次下调奥园评级。

从10月开始，中国奥园长期评级遭三大机构8次下调。11月初，已经有投资人因评级下调触发违约条款而要求奥园提前偿还部分美元债，彼时，奥园正值国内ABS展期谈判中，极力安抚美元债投资人。

据一位投资人表示，当时包括JP摩根在内的多家美元债投资人集体到奥园总部，要求提前偿还合计约5亿美元的私募债，当时奥园给出的答复，将通过出售海外项目、私人飞机、游艇等方式来筹集资金偿还美元债。

如果处置海外资产无法覆盖美元债，剩余部分将通过要约交换方式进行展期。但相关工作需要处理完国内ABS展期后才能展开。加上奥园出售香港物业等行动，得到答复后，多数投资人选择等待。

11月下旬，三笔ABS展期方案获得通过后，奥园聘请钟港资本作为财务顾问。在投资人看来，钟港资本作为不良资产处理方面专业机构，奥园的行为违背当初偿还借款的承诺，而选择将私募债进行展期谈判。

此后，奥园美元债的投资人再次行动起来。据上述投资人透露，部分投资人正在准备单方面宣布奥园美元债违约，正是在这种情况下，奥园不得已才选择发布公告承认有6.5亿美元债被要求偿还。

奥园在公告中称，由于本集团面临的流动资金问题，无法保证能够于其他境外融资安排到期时履行其项下的财务责任。如果无法履行责任偿还到期债务或与有关债权人协定重续或延长借款或其他安排，可能会对本集团业务、前景、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

不仅仅是美元债，奥园因理财产品大面积逾期而焦头烂额，11月2日，理财产品投资人一度到奥园总部要求兑付到期的理财。实际上，奥园已经出台了相应的兑付方案，但部分投资人不接受。

奥园提供的投资产品方案有两种，一种是现金分期兑付，本金余额200万元以内到期分6个月兑付，每月兑付比例为20%、15%、5%、25%、30%；累计投资本金余额200万元以上的，200万以内的按上述6个月方案兑付。

对于200万元以上部分到期后，先按6个季度兑付60%，每个季度兑付比例为5%、5%、10%、10%、15%、15%。所有延期的理财本金按年化6%计息。

第二种方案为实物资产兑付，包括奥园旗下额住宅、公寓、写字楼、商铺及车位。投资人投资产品余额无法覆盖实物资产部分，由投资人另外支付现金；投资人余额大于实物价格的，剩余部分按现金分期兑付。

同时，奥园承诺锁定一些销售价格和流速较好的项目，权益销售回款的25%或项目处置后净现金流的25%归集到理财专户，用来保障理财产品的兑付；如果销售和回款恢复到2021年上半年情况，将提前结清延期未兑付的理财。