经济观察报 记者 程璐洋 下半年来，地产大宗交易完全进入买方市场。

陆易是一家私募基金的大宗收购从业者，也就是买方代表，他庆幸自己在国庆节前休完了年假，否则“直到年底都不会有喘息的机会”，因为要看的项目实在太多了。

这些项目绝大部分来自房地产企业。自“三道红线”从更高层面接管了房企的资产负债表和现金流量表，市场上的资产便开始增多。

7月18日，远洋以40亿元获取了红星地产70%股权。“当时业内都说，卖得太便宜了。”陆易说，“现在回头看，便宜点怎么了，至少卖出去了，回点血还能活下去。”

进入下半年，钱紧的房企拿出更多资产摆上货架。同时，恒大、佳兆业等企业的风险暴露后，更加刺激了房企对“手里有钱”的渴望，但这也改变了资产买家们的心态。

资产包

如果目前的地产大宗交易有鄙视链，大概会是这样的——写字楼>商场>酒店。买家的意愿，完全对应着未来的收益能力和再次出手的流动性。

“未来两三年，疫情的影响还不会消失。”陆易判断，对酒店市场不看好，一方面因为疫情，另一方面，中国酒店的回报，以一线城市为例，建安加土地总成本以3-4万元/平方米计算，经营现金流的回报可能只有约1%，“太低了，没有增长空间，没有退出路径，没有接盘方，就没有流动性”。

商场也受疫情的影响，同时运营难度比写字楼更高，因此，市场需求更旺盛的写字楼，是投资者眼中更优质的标的。不过写字楼也要看城市看区域，陆易说，市场偏好的，还是一二线城市的核心区域物业。

目前，多位从业者均表示，大部分房企出售的资产还非核心区域。因为核心区域项目贡献的经营回报可观，还没到拿出压箱底项目的时候。“已经爆雷的除外。”一位大宗交易中介机构负责人表示，出现明显风险的房企“什么项目都可以谈。”

考虑出售资产的企业名单越来越长。除了恒大、佳兆业外，奥园、阳光城、世茂、新城、首开都有项目出售。前述中介机构负责人告诉经济观察报，踩中两条红线的房企都在卖项目，“区别只不过是卖的规模大和小”。

一位私募基金的收购负责人在去年已经接触过恒大资产包，他表示，那时的要价太高，而且不少项目多次抵押，收购存在风险，目前，这位负责人还了解过融创的文旅资产。

房企摆上货架的资产，多为打包出售，意图在于快速回笼资金，减少交易复杂度。不过在当前的买方市场，很难实现。“上半年，很多房企搭着卖，用优质项目带三四线项目”，陆易说，“不太可能成交，很少有机构的资金能整体买得下来，而且大家都只想要最优质的项目”。

买家是谁

找到买家，是现在最迫切的。

陆易向经济观察报总结了目前市场里按资金规模排序的几类买家。

首先是外资。黑石、GIC、普洛斯都是被重复提及的外资机构。除了直接交易项目，外资的投资方式还包括债券。

高盛投资组合管理团队近期公开表示，正在买入中国房企债券，通过这些美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。高盛团队成员称，个别房企风险事件引发的传染风险被高估，市场正在消化这一风险。

外资直接收购项目时，会更谨慎地考虑风险。

第一太平戴维斯华北区投资部负责人李健告诉经济观察报，外资收购物业会考虑平均收购价格，“每平方米单价超过8、9万块钱的话，基本达到他们心里承受的极限了”，他解释，因为当基金退出时，售价势必达到10万/平方米以上，两位数的价格，市场租金会支持么？接盘者会是谁？自用型买家还是主权基金？

第二类买家是国内的投资机构。这类机构的钱，来源很复杂，陆易表示，背后的LP可能是各种类型的钱。其中值得注意的，专门收购不良资产的机构，其中较知名的包括瀚德集团和文盛资产。

第三类是自用型买家，但预期并不乐观。自用基本集中在写字楼市场，陆易分析，此前的买家基本是快速扩张的高科技互联网企业。现阶段，互联网企业都在收缩财务，而且不少有办公需求的企业已经自己买地了。他指的是字节跳动、B站和美团在北京、杭州、上海等地的土地交易。

此外，高净值的个人投资者也是买家之一，陆易说：“这是市场上最灵活的钱”。他举例，一两个亿的项目，几个人各凑几千万，“主要他们可以用杠杆，决策很快”。

此前在大宗交易频频出手的险资，却被多位从业者判断，之后的投资占比会下降。

6月28日，中国平安人寿保险向凯德集团收购位于中国的6个来福士资产组合的部分股权。“像平安这样的险资直接投资物业的可能性后续会减少”，陆易解释，出于政策约束，保险资本可能通过夹层等方式进行投资。

来自五大行的第三季度数据也显示出大宗交易的热度。

高力国际表示，外资投资者持续加码北京市场，第三季度共完成近40亿元交易，环比增加22%; 内资买家共计完成28.63亿元交易，约占本季度成交总额的42%。

戴德梁行统计，前三季度全国大宗交易已达到1933亿元，基本和2020年全年交易额持平。

补充弹药

10月13日，远洋集团宣布联合包括全球主权财富基金的数家国际投资人，拟成立总规模14亿美元的核心写字楼基金，一部分资金投资于北京CBD Z6地块等项目外，还有另一部分资金投资于其他符合投资标准的新项目，整体专注投资一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。

现在钱是充足的，而且各机构还在持续补充弹药，但是项目看得多，实际出手的少，陆易向经济观察报分析大宗交易的买家心理。

他用位于北京东三环的一栋写字楼项目举例。这栋写字楼去年报价30多亿元，目前报价已经降到26亿元，“差不多打了8折”。

“上半年市场还没有这么紧张，很多项目报价的心理预期比较高，但到了现在，大家都知道接下来是下坡路，买家为什么不再等等呢，反正卖不掉还会降价，甚至可能成为不良资产，现在手里有子弹才是最珍贵的。”陆易剖析买家心理。

目前，大量房企暴雷，融资不畅同时资产无法快速出售，又没有其他的流动性资金来源，发生了大批的违约事件。

一位从事不良资产处理的从业者表示，目前的不良资产在酒店、商场、文旅和养老项目尤为明显，因为这些资产的经营现金流较差，融资现金流一旦断裂，就会陷入违约和不良。

一旦成为不良资产，出售价格会大幅下降。

但这位从业者表示，如果从不良资产的行情考虑，目前市场上项目的价格还“不算特别便宜，可以再等等。”

于是，在大宗交易市场里，拿钱人的观望心态，决定这场交易的买方市场还将持续。

（应受访者要求，陆易为化名）