陈哲/文 近期房地产市场坏消息不断，比如佳兆业、阳光城的流动性问题暴露，又比如房地产税试点正式启动带来的市场恐慌。当然这些事情并不意外，国庆节前后央行松口按揭贷款，只是意味着政策底到了，但市场底还没有。房地产行业的至暗时刻，现在还远远没有过去，甚至可以说，才刚刚开始。

近日我提出过一个问题：旨在降杠杆的三道红线政策，明明白白提出2023年6月才是监管的大考节点，为什么2021年还没有过完，不仅一些指标差的房企倒下了，有一些看起来指标比较好的企业，也过不去了，有时候就是一口气没接上，断流了。

问题引发了若干讨论。有些朋友的回复是非常准确的，造成上述现象的原因，是资本的回缩和挤兑。有些人则痛斥资本的无情冷血。这些话当然对，可也是显而易见的逻辑，他们更多是从地产圈的视角出发，去看待目前问题的。

如果从资本的视角、监管的视角和公众的视角来看房地产今日的情况，恐怕又是一番光景。

资本属性本是趋利避害。尤其是以恒大和泰禾为代表的知名房地产公司，在碰到困境后被打开供人审视，它们在财务管理、杠杆运用和资产处置方面表现出来的种种状态，引发恐慌性逃离，也算意料中事:如果龙头公司尚且如此，其他公司呢，谁又敢打包票？更何况，在金融机构基层的风险敞口并不是那么清晰的情况下，同业里谁敢做最后一个跑的人呢？

从监管的视角看，房地产体量太过庞大，行业洗牌过程中集中效应也非常明显。当大而不倒真正带来系统风险，严重影响到市场经济秩序的时候，收紧监管的口袋是必然之举。并且在过去几个月中，一些经营困难的企业在市场化、法治化的纾困过程中，表现出来的乖张态度，实在是难言可信任。在房住不炒的大基调下，大力救市再无可能。因为一旦重蹈覆辙，再次进入一抓就死、一放就乱的循环，全社会对房地产的依赖恐怕会蓄积难以评估的风险。

至于房地产的社会形象，就不用过多描述了。过去几年行业出现的虚假宣传、违规销售、货价不对、交付质量等问题，在扭曲的市场中变本加厉。房地产过去的暴富形象，金融资源严重向其倾斜令传统制造行业受到挤压的现实，房价高涨带来的大城市居住矛盾，在目下社会氛围中愈加突兀。

缺失了多方的信任和好感，任何一个市场经济主体都难以承受。这恐怕正是很多房企面临的现实境况。

到底是哪些事件和公司，导致不信任的突然加剧呢？很显然，是那些一边宣称自己已成功缩表，但实际上却已经停止交付、停止支付、停止兑付的公司。当然，目前这个话题已经不再重要了，因为它们已经将全行业拖入了一个必须强行缩表的境地，把原本可以用两年内逐步完成的任务，突然如泰山压顶般抛过来。

当下的问题是如何活过来。但仅仅是常规的应急之法，比如借更贵的钱，比如打折卖房子，不一定奏效了。核心问题是信任如何重新回到这个行业，站在未来回看现在，可能才有全新的解套思路。

房地产长期以来的难解之结，一言以蔽之是七个字：高杠杆，短债长投。而让这个看似荒唐的游戏一直持续至今的根本，在于房价一直涨的神话，在于土地财政欲壑难填，更在于资本天生的膨胀。今天房地产和资本的联姻，确实走到了尽头，并且未来还会进一步脱钩。这将深远改变行业。

在这样的认知下，再来看今天的问题，答案可能就逐步浮现：中短期的收缩恐怕是必然的选择。只有战略性地、主动性地收缩，而不是策略地、应急地收缩，才能真正把自己的经营导向，由向杠杆和土地要效益，转为向产品管理和公司价值要效益。大家不再比胆略，比朋友圈，比“天气预报”能力，公司价值才能真正提升，这个行业那还有得干。