聂日明/文 

新一轮房地产税试点的细则尚未公布，但外界对此依然保持着极高关注度。如何在当下的时间点理解房地产税？我们可以从三个维度来预见可能的模式：征税目的、豁免征收及房地产税与土地出让金的关系。

首先，房地产税有两个主要的设计原则：受益原则和再分配原则。受益原则将房地产税作为地方政府的重要税源，为地方的公共服务筹资。这种征税目的决定了房地产税需要有一定的覆盖面，不应该豁免多数人，也应遵循谁纳税谁受益的原则，让房地产持有人有激励纳税，提高征税的依从度。

再分配原则强调财富转移，例如从多套房主转移到无房者，从高房价地区转移到低房价，这个优势可以用来平抑高房价和房产所有的不均等。再分配损害了一部分的利益，纳税的苦痛感较强，因此税收的覆盖面不应该太大。

而提供公共服务的政府一般是区县级政府，该区域内房价和公共服务质量的差异一般很大，征收房地产税时，很难做到纳税与受益的一一对应，征来的税收肯定是在区县或城市内部统筹使用，这意味着即使遵循受益原则进行设计，房地产税也会有较强的再分配作用。

其次，房价收入比制约着房地产税的设计。中国整体上仍是发展中国家，即使在一二线城市内部，高房产与低收入也是大多数城市中产家庭的标配，为了购置房产，他们往往还背负了沉重的房贷。

以上海为例，中环以内一套90平的房子市值在500万以上，按评估价7成计税，1%的税率，一年税额3.5万，2021年上海社会平均工资为每月10347元（税费后8393元），即使家庭双职工，房地产税也占到17%。因此房地产税的设计必然会有较大落围的免征、豁免政策。

据中国家庭金融调查2017年数据显示，中国21个城区人口超过500万人的特大和超大城市的城镇地区家庭中，拥有本市城镇地区的房产套数分别为：25.4%没有房产、57.8%拥有1套、13.9%拥有2套、2.9%拥有3套及以上；以此换算，大约有6成的房产为家庭唯一住宅，3成为二套房，1成为三套及以上（全国70个大中城市与此接近）。要豁免征收，无论人均面积、还是家庭套数，家庭首套房，只要不是大户型，大概率在豁免范围。这意味着有60%的房子和80%的家庭与房地产税无关。即使如此，余下20%的家庭要缴纳房地产税的话，压力仍然很大，同样以上海为例，据CFPS2018年的数据，全市前25%的劳动力收入下限仅为12万元，家庭很难负担较重的房地产税额。

再次，《民法典》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”。

当前中国居民购买房产的时候，很少会考虑土地使用年限的问题，如果土地使用年限到期需要有偿续期，这意味着房产价格会逐年递减，不利于税基的稳定，会在续期时间点造成家庭的峰值支出，还存在双重征税的质疑。房地产税开征以后，税基包含了房产和土地使用权的价格，这意味着每个业主在缴纳房地产税时，也为拥有土地使用权而支付税金，这和土地出让金的内涵几乎一致；从这个角度来看，在房地产税开征前，可能还会进一步明确住宅建设用地使用权的“续期”问题。

（作者系上海金融与法律研究员）