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经济观察报 记者 程璐洋 疫情后，所有商业地产类型中，仓储物流园区是恢复最快的之一，热度直接体现在资本的追逐上。

1月，黑石40.62亿元收购富力广州国际机场综合物流园70%股权。6月，凯德向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，回收资本超96亿元，表示下一步投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。

5月31日，中国首批公募基础设施REITs发行，中金普洛斯REIT作为上交所首支仓储物流类基础设施公募REITs，于6月21日上市。

物流行业的发展，除了疫情带来的直接影响，更大的背景来源于过去十年，中国电子商务的巨大浪潮。世邦魏理仕数据显示，2015-2020年，社会物流总额年复合增速约为9.53%，北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，高于商业地产的4%-5%。

关注物流行业，无法忽视普洛斯的身影。作为另类资产投资管理机构,普洛斯在中国68个地区市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，在中国的资产管理规模达720亿美元。

2016年，普洛斯中国资产服务运营平台ASP（以下简称“ASP”）成立，作为普洛斯的业务平台之一，在“募投管（创）退”业务周期中负责“管”。ASP围绕园区场景，提供资产生命周期各个阶段的管理服务，从规划设计、建设工程、运营管理、招商租赁到产品与增值服务，运用物联网、人工智能、机器人和大数据技术，提升运营效率和服务水准，对资产进行一系列数字化、智能化升级。

目前，ASP作为物流及工业设施管理服务平台，管理的园区数量超过500个，管理园区面积超过4000万平方米，服务客户超过3000家。

9月上旬，经济观察报独家专访ASP董事长及首席执行官莫志明，讨论ASP的核心能力，以及正在关注的行业方向。

普洛斯中国资产服务运营平台（ASP）董事长及首席执行官莫志明 受访者供图

莫志明曾任普洛斯资产中国区联席总裁。在研究报告中，仓储物流被视为一个行业，但和莫志明沟通会发现，物流基础设施、物流资产管理，在他们的语境中早已被厘清。而分工细化，通常是一个行业越发成熟的必然过程。

关于ASP

经济观察报：为什么在五年前选择成立ASP，当时的仓储物流市场处于什么阶段？

莫志明：主要是普洛斯看到资产管理加增值服务的发展空间很大，所以ASP主要做资产管理。以前大家看物流的资产管理，只是基础的物业管理，很多都外包，看作成本，没有看清楚运营和管理的重要性，其实物业管理只是其中一部分。

普洛斯开发的资产主要和物流工业相关，开发后长期持有，所以一直非常重视投后的资产管理和运营。几年前，我们看到投后有很大的发展空间，简单说，希望资产不断产生营收、增值。增值是两个原因，一个是营收，就是租金和各方面的服务，另一方面是资产本身估值,实际上，估值主要还是看营收.所以怎么运营，产生什么营收，租金也好，其他增值服务也好，都很重要。

增值服务方面，客户的新需求大部分跟科技智能化设备相关，那些东西都在资产的场景里发生，场景如果管理不好，其他东西就很难出现。所以高大上的事不能脱离基础运营，基础做好，叠加一些增值服务，慢慢形成组合。

物流园区也可以拎包入住，就像你去五星级酒店，入住之前就知道设施设备、软硬件都已经安装调试好。5年前我们就看到这样的资产管理未来有非常大的需求，发展空间巨大。

经济观察报：你们怎么了解需求？

莫志明：普洛斯90%都是自己跟客户签约，很少的比例是跟中介，不是我们不跟中介合作，是跟客户走得很近。因为我们希望从客户的角度去理解他们的业务，特别是比较重视的电子商务、高端汽车、高端制造业，到底行业在发生、可能发生什么改变。

普洛斯做高标准库，也有人不理解，哪有人会用高标库，随便找个农民库就解决问题，人家3毛钱，你收7毛钱干啥？我们从一开始就相信，中国经济如果要往前走，一定要提高运营生产力。所以我们盖高标库，考虑的就是未来以技术为主。库里面在发生什么，客户要求的功能已经改变，如果只提供一个库，后面可能错过很多机会。

除了提供空间，资产管理要做什么？大部分客户来普洛斯园区租赁，不只是租个库来放东西，而是把仓储作为其核心运营的一部分。特别是电子商务公司，它不需要门店，所以仓储的功能发生了非常大的改变，大部分成为了核心运营中心、分拨中心，流程里包含很多增值服务，按订单来拣货、品控、再包装、发货，都是具体的增值服务。

这些运营需要有高标准的库，有很多人在里面，所以有系统，有机器，有自动化的一系列需求，仓库本身就是整个供应链体系的一部分。这对资产管理提了很多新要求，不能只是给个空间，要能配合运营，从最简单的管控好人和车，到对库内运营进行配合。

如果我们不做，他们会自己做、找其他人做。客户会问，你是物业管理，你懂吗？现在我们给他几种方案，很多客户都接受，从国际知名生物医药企业到鞋服行业的领先品牌，都在使用我们的方案。

所以ASP是普洛斯非常重要的一部分，集合普洛斯生态资源，通过ASP面对客户，为客户提供更多的增值服务，从而提升资产价值。ASP成立的主要目标，就是把资产管理变成一整套服务，轻资产的商业模型，希望把模型提供给普洛斯自己开发的园区，同时也带到市场，提高整个市场的标准。

普洛斯物流仓库 受访者供图

经济观察报：ASP的护城河是什么？

莫志明：我认为是在哪里创造价值。如果不创造价值，就没人愿意来买单，用你服务。全生命周期的资产管理，是ASP的总体定位。

首先对业主来说，要让它的资产价值提高。不仅是盖好以后，是从要不要投开始，特别对第三方外管的服务，合作方可能是政府、央企、国企、民企，他们有计划开发园区，有土地资源，但那个项目到底能不能往前走，需要更专业的咨询。我们给很多合作方提供可行性研究，从各方面的信息、数据，到底在那个区位应该开发什么样的园区，目标对象服务谁，电子商务下游的分拨中心，还是汽车行业制造供应商的场地中心，还是作为区域性的干线运输分布，都需要以专业的知识和信息为基础提供咨询。

项目如果立项要做，接下来到具体的设计，怎么盖，盖多少。再往前，工程相关的怎么干，成本花多少，怎么去管理。这是ASP核心的工程管理。

这些对投资来讲，是非常重要的部分，因为前面如果做得不好，后面就很难。定位错了，本来应该盖分包中心，盖了冷库，需求从哪里来？想的好，不一定做出来，所以项目管理非常重要。

盖好以后，从找客户到管理园区的客户，具体提供核心运营体制，从最简单的供电、供水，到数字系统的使用和作业人员的搭配，这是园区的资源管理部分。

后面希望提供更多的增值服务，园区里有很多场景，和购物中心的场景一样，在物流园区里，同样有人、车、货、设备、空间，要大家合作才能产生价值。我们的工作是让这些事好好的，不要打仗。园区很多机器人，怎么样让机器人与工作人员安全运营。也不是所有园区马上会无人化全自动，看客户的需求，更多是组合，人跟机器人、跟设备、跟系统怎么有效组合，是我们提供的服务。

在运营方面，我们给客户一个运营解决方案，而不需要他自己从头开始构架，因为对很多客户来说，那不是他的核心竞争力。我们希望做更多增值服务，提升客户满意度，同时推动租赁。

最后业主希望退出，我们也会给到方案。这就是我们全生命周期的服务模式。

经济观察报：ASP服务普洛斯开发的园区，也在外拓第三方园区。

莫志明：是的，央企、国企，民企，以及外资企业其实都是我们重要的合作伙伴。

有品牌租用第三方的库，想有更高效的资产管理，也跟我们合作，比如知名汽车品牌和日化品牌。大部分客户全国有十几个项目，希望在同一个高标准里运营。ASP提供的，除了单点运营，还成为网络型运营，推进标准化。

所以一些企业跟我们合作，是因为希望把他们的园区变成我们管理的网络的一部分，价值就不一样了。比方说如果它运营用我们系统，可以说是ASP标准运营的库，就可以服务对这个标准有需求的客户。高端客户找库的时候，要找标准的，到底是什么标准？如果是普洛斯，客户知道是什么标准。我们希望把第三方业主的标准提到这个水平。

对很多地方政府，推动基础设施发展，希望长期提供高标准服务，所以我们可以从轻资产运营的角度去提升效率。除了央企、国企是我们重要的合作伙伴，占我们目前外拓园区的一半以上之外，私人企业以及外资企业也是有同样需求。

经济观察报：普洛斯参与了国内首批基础设施REITs试点，普洛斯是否有较强的诉求把资产变轻？

莫志明：REITs本身重大的意义，是打开资金渠道，把资金导向基础设施开发，非常好。因为基础设施要继续，主要服务实体经济，是整个国家希望做也应该做的事。

REITs有两个字很关键，公募，意思你跟我都可以参与，一方面让大家都能有机会投资，非常好，但同样，要面对更多大众投资人，就要回到资产管理，因为大家都希望长期稳定回报，而且每年都有分红，所以要想清楚。

REITs讲了好几年，我们也做了好多工作，因为如果资产管理不好，表现不好，会影响大众投资人信心，所以放进去的资产，首先一定有很好的过去表现，接下来大家会比较有信心。

普洛斯重视资产管理，因为我们知道，REIT上市不是一个结果，而是新的更大责任的开始，要面对公众投资人，普洛斯作为REIT资产外部管理人，要致力于不断提高资产的运营管理水准。

当然不是说中金普洛斯REIT里的7个项目和其他普洛斯项目不一样，这7个项目代表了我们的标准，是所有园区共同的标准，希望通过REITs机制鼓励和鞭策我们自己做到更好，这样形成良性循环，有更多项目可以提供给REITs，也让大众投资人有更多投资的机会。普洛斯也多些回笼资金渠道，再去投资，对资金配置更有效。

我们相信这个时间点也非常好，经过充分的准备，打下这么好的基础，希望把投资的机会开放给更多大众。普洛斯也很感谢有这个机会成为首批上市的REITs之一，也希望整个行业在资金渠道上通过REITs打开更多的机会。

不管是ASP还是REITs，与其说想把资产变轻，不如说是想要提高资金的周转速度，来做扩大行业空间的事。

关于行业

经济观察报：物流的收并购市场，目前是否处于高热状态？

莫志明：行业的确有很多关注，正常。因为经过疫情，全球的经济发展，回到更核心的实体经济。所以基础设施特别是物流相关的大流通，有很大的发展空间。

中国过去10多年，物流地产领域发展很快，但总体来讲规模还不够。目前国内已经有9亿-10亿平方米仓库的量，但大部分都是低标准的，5年前或10年前可以，现在大部分不能满足客户的需求。对我们来讲，行业总体的发展空间很大，普洛斯对行业未来充满信心，要继续开发高标准的库，也要把存量的资产升级。

过去两三年看到很多资金投入这个领域，但其实整个行业还有很大空间，所以目前我们也不太担心是否过热。

回到投资，如果你不知道后面的资产管理方式，很难去做投资决策，因为不知道到底这个价格是否合理。我们是反推，先判断那个区域后面的需求，大概租金区间，增值服务能提供什么？反推出大概区间，和商业一样，都是长期的。

物流不动产行业，虽然很多资金关注，但其实是很理性的行业，我们的投资人也有非常专业的团队。普洛斯有几期新的基金，总体来讲，弹药非常充裕，但是标准也很严格。

以前大家拿着枪就打，现在张开眼睛看，真的要瞄准。在一个城市，东南西北中部，放在哪里更专业。这是好事情，因为的确是贵了，所以大家更想清楚，到底投在哪里，否则后面会很苦。

普洛斯某园区全景 受访者供图

经济观察报：从普洛斯多年来的租户变化，能看出哪些经济趋势？

莫志明：ESG（即环境、社会和公司治理）三方面，和我们的行业很有关。从环保讲，物流行业跟环保有密切关系。物流本身消耗了很多能源，也产生很多气候的影响，排放很多。但物流本身也是流通，如果高效流转减少浪费，对环境也有好的一面。大环境里，普洛斯的一些客户已经定下指标，国家也有指标，3060都是具体指标，在物流领域已经产生比较明确的要求，园区能耗怎么管理，怎么帮助减排。

生命科学行业发展非常高速，很多客户增量非常高，但要理解他们要的是什么，不只是空间，更多是环保、能耗，安全各方面达到标准。

社会方面，物流行业也影响到很多人生活。我们园区有很多人在工作，希望让他们有安全的环境，高风险的工作让机器来。这就像我们5年前做ASP，现在说可能感觉不是很强烈，但一两年后，希望大家都会做这件事。

经济观察报：5年前最大的客户是电商行业，现在发生了改变吗？

莫志明：我们一直非常关注生命科学行业。其实普洛斯核心关注的五六个大行业，有专门团队服务。我们跟中外的大健康头部企业一直有合作。过去几年发生很多改变，生命科学的销售渠道打开，和新零售相关，整个行业也跟电子商务更有关系。

我们之前给医疗做很多定制库。最近帮一家全球领先的生物医药企业在国内的运营中心实现仓储租赁一站式“拎包入住”。生物医药行业对租赁仓储的条件要求高，需符合ISO9001/药品GMP认证标准，将普通常温仓库升级改造为多温区仓库。同时，该企业希望能转为按月支付租金的长期租赁，避免一次性占用大笔资金。普洛斯帮他量身定制了一个包括3500托盘位的经营性租赁、从零下25℃到零上25℃的多温区仓库功能设计及工程改造、匹配相应的自动化设备，并嵌入数字供应链金融的解决方案。

这个案例不完全是量身定做的大库，是五六万平方米，更灵活的方案，因为它面对更多销售渠道，希望像电子商务一样，高效配送，库不像以前主要是存放，里面有很多分拣线，不同的温区。

以前生命科学企业都希望自己做，不放心也不希望人家知道他怎么做，现在大家比较开放，普洛斯就给他一个拎包入住方案，企业管好你的渠道和药就行。

汽车行业也不是传统的，新能源汽车的需求不一样，在物流方面的零部件小了，更多需要交付中心。有些客户用库来做车的交付中心，你买台新车，以前去4S店提车，现在来普洛斯仓库来提。园区很高大上，然后你坐下来，告诉你车要怎么去好好享受。你喝一杯咖啡，那个车就在库前，有些客户希望多加些标签，改下颜色，在那儿也能解决。我们西安有几个园区已经在提供这样的服务了。

关于日常运营

经济观察报：ASP为今年的双11做了哪些准备？

莫志明：针对双11期间的商家仓储分拣人工成本高、波峰波谷分拣量变化大等痛点，今年重点面向鞋服、时尚、电商、冷链、快递等行业，推出“仓库+RaaS（Robotics asa Service）”一体化解决方案，让企业在双11期间短租仓库时，一站式部署灵活的自动化仓储运营。

比如，普洛斯与浙江立镖机器人合作的智能仓储分拣RaaS解决方案供应商镖普GRS，8月14日上线了利丰维秘RaaS项目，为客户提供免费安装、按件付费的运营方式，在2至3周内部署自动化分拣设备，避免了设备选型所需的评估时间，并无需先期一次性的投入。双11之后，企业可以选择灵活的配置方案，无需长期持有所有的自动化设备重资产。

我们还会准备更多，因为车辆跟人员有很大的短期增幅，每个园区多了几千号人，洗手间的使用都需要运营，还有很多看不到的，比方供电、供水24小时不停，都是背后团队做的事。

经济观察报：7月的河南暴雨，和去年以来的疫情防控常态化，对ASP产生了哪些影响？

莫志明：气象灾害发生的频率越来越高，是全球问题。对我们物流，除了事情发生后去应变，更重要的是怎么预防。从去年开始，我们尝试气象灾害云预警系统，与中央气象局网站联通，触发预警后，ASP园区信息管理系统（AMS）自动下发工单到各园区，指导园区及时清理屋面和疏通管路等，降低了极端汛情对园区运营的影响。

今年AMS全面使用，会做更多优化，我们相信这个系统是业内首家。以前就靠团队判断，当然他们很有经验，但人嘛，有些经理太保守，风暴离他还有一周，已经做了很多事，那资源就（浪费了），希望更精准更有效。

所以在过去两个月，普洛斯在郑州所有的5个园区，运营平稳，基本没有太大灾害，客户也认可。一方面是团队平常的锻炼，同时也体现了科技运营，利用大数据系统来推动工作的改变。

疫情开始后，我们希望做两个事，人员保障零感染，同时让运营继续下去。把园区关掉停下来很容易，但这样就让客户不能运营，就不能活下去，一周两周还可以，长期下去不可能，所以我们希望两边都抓。

防控就要能让政府放心，你这个园区还可以继续运营。有很多具体工作，系统来掌握人和车的历史信息，所有进出园区的人和车，追踪从什么地方来，去什么地方。同时在园区里，具体的防控一直坚持，每台车进出都做消毒消杀。所以从去年到现在，只有头两个月在武汉的园区运营影响比较大，其他的全国园区都能继续运营。