见习记者 符小茵 9月8日，由《经济观察报》、经观传媒主办的“2021 IF·商业地产年会”在线上举办，本届年会以“数智商业 美好体验”为主题，在商业地产数字化、智能化以及城市更新、消费升级等方面展开了讨论。

年会上，中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云带来了对现阶段商业地产形势的分析，并提出市场变动下的应对策略。

以下内容据蔡云现场发言整理：

今天探讨的题目是商业地产的市场分析和应对策略。首先我们要看一下整个的房地产市场情况。

房地产市场整体形势

当前房地产市场表现分三个方面：

第一，总体上保持很高活力，增速收窄。

第二，开发企业到位资金来源持续向好，定金及预收款同比增速较快。

第三新开工和竣工继续走弱，施工力度回升明显，商品房销售面积及销售金额再创历史同期新高，总体来看市场发展更加平稳。

商业地产发展的宏观环境

谈到商业地产，它是房地产市场的一个重要细分市场，每谈到房地产市场，除了住宅市场更多地是以商业地产，或者持有型物业为代表的商业地产。

全面分析商业地产市场发展，应该从商业地产的市场发展外部环境与内部因素去考虑。

从商业地产的外部环境看商业地产： 

第一，中国经济在“疫情”爆发后的世界经济中显示出了韧性，超大规模市场优势进一步强化；我国超大规模市场优势进一步强化。今年上半年我国服务业增加值达到了29.6万亿元，占国内生产总值比重从去年的54.5%提升到了55.7%，为服务贸易高质量发展提供了强大的产业支撑。这对商业地产的发展是最好的基础。

第二，以城市化、乡村振兴和国内大循环为核心发展方向，统计数据显示，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%。城市化拉动了城市的聚集性发展，拉动了经济发展，拉动了服务业发展，拉动了以服务业为首的第三产业的发展。

2020年，我国完成全面脱贫的壮举，为让贫困县彻底摆脱贫困不再返贫，国务院会议中多次提到深化“乡村振兴”战略话题，并持续推出相关支持政策，促进农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展。

明确支持加强县域商业体建设，给予正在下沉的商业地产企业非常大的机会和鼓舞，会更加坚定下沉战略决心，若能激发县域消费活力，不仅迎合了国家“乡村振兴”战略，还把县域作为统筹农村商业发展的重要切入点，充分发挥市场主体作用，支持改造提升县城商业设施，促进县乡村商业网络连锁化。这给商业地产的下沉式发展提供了更好的契机。

第三，商业地产载体作用在新经济发展中得到凸显。商业地产作为载体，在新兴发展当中会有刺激消费，拉动消费，刺激经济发展的作用。内循环的作用下，最突出的一点可以说商业地产在商业、酒店，长租公寓，甚至是停车场都有运营载体的作用，城市运营的存量有商业地产可以发挥更大的空间。关键的抓手是“服务业”，这是一最基本的定位。

第四，文化旅游市场活跃，新型消费增加了对具有服务性运营物业的需要。 2021年上半年，国内旅游收入达1.63万亿元，比上年同期增长157.9%。其中，城镇居民旅游消费1.29万亿元，增长149.8%；农村居民旅游消费0.34万亿元，增长193.9%。

据文化和旅游部统计，今年上半年，人均每次旅游消费872.27元，比上年同期增长28.5%。其中，城镇居民人均每次旅游消费986.20元，增长30.5%；农村居民人均每次旅游消费607.57元，增长30.0%。由此带来的以文旅地产为载体的服务于吃喝玩娱购游产业的增容发展。

商业地产的行业形势及前景

第一，今年1-7月份，商业地产保持增长态势，增幅收窄，存在市场压力；办公楼的销售面积增长了6.3%，销售额9.1%，商业的营业用房面积增长3.8%，销售额同时增长。

第二，房地产企业着力点从增量开发到存量运营，转型升级是企业可持续发展诉求。

随着我国的经济发展，住宅产业沉淀出来的配套服务商业，或者作为商业的购物中心，作为住宅产业的服务，也得到了更大的发展。

第三，业态多样，开发商走向城市运营商。保值与增值成为业主、开发商面临的最核心问题。

企业运营收入占比增加，随着消费需求升级，商业地产已进入全新发展时期，消费行为的改变，将带动消费新模式、新业态的产生。再看市场应对策略，现在商业地产主要的市场业态形式，传统的商业地产包括就是写字楼、购物中心、专业市场、文化街区、酒店；随着经济发展，有长租公寓，旅游地产，主题乐园；而在当下科技与市场发展过程中，仓储物流、冷链基地、数字基地等都是商业地产发展所面对的市场。

对于商业地产来讲，我们要从整个市场的需求去做分析。我们选取几个典型的市场业态做分析：

写字楼：

需求为导向，通过绿色、节能、智慧化提高运营效率及服务水平，提供更具灵活性的产品与服务，融入多元功能业态；全国来看商业办公面临的挑战集中在多年的高峰，推动了空置率和租金水平同时下降，供应和需求比例下降。

新型业态受到市场欢迎，面对市场调整自己的产业方向，也是开发企业必须要应对的。融入多功能、多元化业态是写字楼市场摆脱困境最好的方法。    

数据中心、科技园区：

抓住市场机遇，从写字楼派生出来的就是数据中心、科技园区。为服务企业提供一站式的精准服务，搭建产业生态链，共同发展。

购物中心：

继续顺应市场，加大场景化、体验式发展，利用乡村振兴的政策，积极下沉拓展空间疫情之后家庭的新消费带动了经济的发展，现在线下商业终于有了一席之地。购物中心加大了场景化，加大了体验性消费，加大了市场的更新迭代，购物中心完全有发展空间的。不过我们想说中国的购物中心发展也好，休闲娱乐发展也好，还存在结构上的不平衡，真正一些县域经济很需要这种经济的发展，年轻人也需要娱乐空间，这就是购物中心下沉重要的突破点。随着市场的不断更迭发展，购物中心也是商业地产的最具代表性的产品发展方向。

长租公寓：

落实 “房住不炒” 的重要内容，面临难得的发展机遇；发展保障性租赁住房是我国“十四五”期间的重点。原来的散租变成了长租的形式，年轻人、新市民有住房消费的新理念。

长租公寓现在面临着非常难得的发展机遇。市场政策逐步规范或者金融政策的出台，在开发企业投资上会有退出机制上的新政策等，这些对长租公寓的发展都是极大的利好。

城市更新：

为商业地产市场带来新的生长空间。

商业地产面临的发展空间是城市更新，“十四五规划”和2035远景目标纲要中第一次提出了城市更新的行动后，全国各省市都就城市更新出了新法规、意见和办法。特别是今年8月，住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确了要转变城市开发建设方式，走内涵集约、绿色低碳发展的路径，加强修缮，优化城市功能。城市更新要有内容和发展，而不是大拆大建。可以看到城市更新完全是提高城市核心的存量价值，这样为商业地产的健康发展创造更广泛的空间。

商业地产，与住宅地产有很大的区别，随着我国经济发展，随着市场生产需求持续的回升，市场经济的稳定，新动能快速的增长，商业地产正在迎来新一轮的创新与变化，也期望行业健康发展，迎接更灿烂的商业地产的春天。