记者 张雅楠 9月8日，由经济观察报主办的商业地产年会在线上举办，本届年会以数智商业 美好体验为主题，在商业地产数字化、智能化以及城市更新、消费升级等方面展开了讨论。

商业和科技、艺术、娱乐、潮流、资本等等越来越呈现出一种无界限的融合状态，在商业无界的圆桌讨论环节，中央美术学院博士、设计师、察哈尔学会喜马拉雅研究中心副主任薛江，华润万象生活商业华北大区总经理黄萌，仲量联行华北区研究部总监米阳，以及睿观院长郝炬，共同讨论在所有元素互相渗透、模糊了边界的商业世代，那些变与不变的挑战和坚持。

张雅楠：今年各位遇到的印象深刻的一次跨界经历是什么？

薛江：在我的专业当中，跨界时刻在发生，我以往遇到很多类似案例，国外有一个类似建筑材料的创新，用了玉米秸秆和蘑菇的菌丝，两者结合生产一个建筑材料，这个建筑材料能够自我生长，建造房屋不用传统的砖、混凝土，整个材料是生物材料，放到合适的玉米秸秆培育环境中，通过人工智能包括一些设计软件建出来一些模型，按照设计好的模式在生长。经过了一段时间的生长，把房屋的建筑形态长出来。

这个材料的好处是零排放，没有任何污染，没有任何碳排放，也没有建筑垃圾，以后不用的时候，拆除之后自然分解到环境中。

黄萌：我今年印象比较深刻的一次跨界是商业华北大区和中国青年报社联手打造的专属年轻人的党史教育项目，名字叫时光之镜，通过数字化的形式，请回了五位革命先烈，在时光之镜的数字体验区，观众们可以进入到体验亭，通过人机交互和年前的后革命先烈，隔空对话。这个在七一前夕举办的时光之镜体验亭从北京西单更新场启动，商业华北的五个城市七个项目巡展，效果非常好，得到了广泛的传播和高度的赞誉。

米阳：我本人是从事研究行业的，传统概念上，大家觉得研究就是搜集数据，提供一些前沿的观点。今年我感觉更跨界一点的概念是我们开发了一套数据产品，叫睿见数据，也是刚刚上市的。这个过程中，不仅是做过去传统意义的研究，进行市场数据的搜集、信息的分析，更多地是融合在地理信息系统的整体概念上，是地产信息和科技的结合。

郝炬：我想讲近期的一个小故事。国潮近期是商业地产中非常火的、各方面有一些创新性的产品，最近泡泡玛特上市，这个盲盒手伴是非常有意思的。我们家孩子考试不错，要奖励他，泡泡玛特出了一个新的盲盒需要排队，那天早晨我去排的，我看了一下，这个队伍就体现出不同时间、不同消费者对消费得理念。这一排队里，全部都是岁左右的小孩，只有我是多岁的大叔，我感觉很有意思。

我对这个东西之前也不熟悉，后来帮孩子买了之后发现也挺好玩，也很有意思。我觉得在商业里面，尤其是商业地产中，会不断涌现出这样一些有意思的东西，可能去年前年的国潮、汉服，中国民族元素、艺术元素和科技的东西结合在一起，这个印象还是挺深的。

张雅楠：各位的跨界，虽然是跨出去了，但并没有离开商业的本行，对商业的理解也在不断地通过这样的多元元素加深。之前我们在说商业地产时，会说、、，现在这种多元的融合之下，之前的理念会发生怎样的变化呢？

黄萌：我的理解是，一个本质的变化带来两个核心表现的变化，经过思考迎合以及迎接这些变化，在商业地产行业催生出四个外在行为的变化，最终归于一个结果。

这一个本质的变化指的是时代的更新，两个核心表现是人与城市，人与城市的共生当中，我们的城市空间在变化，同时人群、消费者、世代也在蓬勃地发展。

四个外在行为我理解主要指的是商业模式、产品理念、建筑形态和经营手法。在这四个方面随着人与城市的共生变化，我们在商业地产的经营手法也发生了变化，最终我们带来了美好生活的更新。

回到这个问题，做好商业地产的最基本问题变了吗？我觉得还是在不断地发生变化的，当下在消费升级和消费需求不断细分的趋势下，购物中心已经从单纯的购物消费场所转变成

消费、文化、社交、情感体验等多重功能集于一体的活动发生空间。

购物中心和零售品牌的经营核心最终都是面向消费者，做好商业地产第一时间就应该做好客户研究和消费洞察，来关注和分析最近消费趋势的变化。最终使购物中心的产品定义、设计规划、商业策划和经营过程当中能够与时俱进地去迎合和引领这些趋势的变化。

郝炬：我们是做行业和战略研究的，商业地产作为房地产企业很重要的一个转型方向，未来年中，持有和经营方面的转型，生活服务方面的转型，科技的转型是很大的方向，商业领域是研究的重点。

我们在研究中有这样的感受，地段依然是商业选址、运作最重要的前提。在这个前提基础上，商业在体验性、数字化、互动化、社交化这几个方面跟之前会有很大的变化，未来的场景打造和体验式创新，我想应该是商业地产最关键。

米阳：郝总说得非常到位，地段是一个因素，某种程度上是一个前提，这个前提在过去的很长时间被大家认为是大前提。如何定义地段？什么是好的地段？现在北京环球影城要开了，环球影城在的那个地方，在它开之前能说是一个好的地段吗？在开之后能说是不好的地段吗？地段是转换的，这个概念很早就有，比如奥特莱斯，往往不是开在绝佳的地段上，但是照样会吸引很大的人流量，很高的成交额，这是一个方向的体验。

我可能会从另一个角度思考，我们说商业地产，包括零售、办公，对办公来说，地点本身也是非常重要的前提，我们往往看到大城市的，或者商业聚集区都是靠近市中心的，当一个城市发展过大，决定地段好不好的因素也发生变化了，政策、人才、教育、产业，都会受到不同的影响。

回到今天的主题，如果说跨界，我想提出的想法是场景的融合。我们说办公，说商业，说其他形态的空间，有没有可能在某一种程度上融合，导致地段赋予的价值发生变化，原来可能是市中心的办公楼最好，但是跟其他商业形态融合之后，以北京举例，五环左右、四环左右的地段仍然可以是好地段。这个角度来看，是商业地产的前提，但是定义会发生变化。

薛江：过去行业一直强调，现在商业越来越多元，现在由于互联网等新科技的出现，影响人们的消费观念，商业地产发生了很大的变化，随着社会代际的变化，很多心态都会发生变化，有点像中国书法，原来文字主要起到记录的功能，后面发现我们的文字更加多元，有电脑的书写，有手写，上升成艺术叫书法。今天的商业地产也是这样，呈现出百花齐放的状态，不仅仅是原来物理形态实体化的东西，现在网购虚拟互联网商业形态出现了。

今天的商业地产会进行跨界融合，文化性的东西被更多地融合进来，因为消费者的消费方式，或者生活方式发生了很大的变化，这就要求有很多的深度体验性或者参与性在里面。最近国际和国内一些商场都在做调整，美术馆进入商场，博物馆进入商场。商场博物馆、美术馆化，购物作为深度的体验，大家购物的同时体验文化，体验对身体的感知等等。

类似的变化还有很多，还有一个重大变化是互联网新科技介入之后，特别是时代来临，购物环境或者说物理空间将会发生时空性的变化，原来我们点开门，点关门，将来人工智能进来之后，包括自动售卖，会颠覆这种商业地产固定开业时间的限制。

张雅楠：我们讨论了对地段的重新认识，对地段之上的资产，过往更多地通过租金收入来评价其资产价值，在多元融合的情况下，资产价值的评判标准会不会发生相应的变化？

米阳：多元的融合肯定带来的是价值。如果多元的融合不仅仅是把价值作为提升、把收入作为提升，同时还可以从另外的角度上来提升我们对项目品质的评判，今年初我们组织外部讨论会的时候一位嘉宾的观点非常新颖，他觉得地产也是流量的节点，地产的价值也取决于这个项目的流量。多元的融合可以有效地提升某个项目的流量，因为不仅是办公的人来了，可能做零售的人也来了。一个项目的价值因为多元的融合，一定是大大提升了，只是不简单地表现在租金增长，我们会越来越多地看到这样的价值。

郝炬：现在商业的创新，很大一部分在于跨界融合，形式有很多种，从小的来讲，小业态的融合，比如说办公、酒店、商业、餐饮全部融合到一起，这是重新进行场景定义和打造。

大的跨界融合，以前商场更多地是商业，现在的商场可能有游乐园，有博物馆，这些跨界把商场里装的商品和更多的文化元素结合到一起，这种融合更明显。

第三是跟科技的融合，尤其是通过技术手段，我们之前在讨论商业线上线下竞争的时候，

很重要的是线上和线下流量的结合。年的时候，线上流量的成本已经高于线下了，这给现在的商业地产的价值评价带来了新的参考指标。

最后不管怎样的融合定义，应该是商业最后形成的结果，我自己认为还是要看租金评效比，因为我们知道商业在估值过程中有资产估值，核心不是重置价值，而是现金流，一个地段两个项目的差异体现在这里。

另外，还有一个很重要的政策，今年开始试点，主要是基础设施、产业园，我想未来商业地产不会特别远，至少在香港可以发，对商业地产的模式转型、估值模式的设计会有很大的促进作用。

薛江：如何评价多元商业地产的资产价值，我觉得今天看待商业地产的价值不仅仅是在原来的物理空间评价，更多地要把一些虚拟的或者是无形产业纳入其中，商业地产要做知识生产，生产出来的资产就是无形资产，要加以重视，不要像以前一样把固态的物理资产看得那么重，虚拟的、知识性的资产和物理资产共同构成了商业资产，在价值趋同的时候，要把三个方面全部考虑进来，我觉得是一个完整的商业地产空间价值的体现。