张雅楠/文 8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”成功发行。

该单类REITs，底层资产是北京保障房中心持有的公共租赁住房，由国家开发银行和北京金控集团担任统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金为基金管理人。

有这样超豪华的发行团队保驾护航，这单类REITs产品获得了银行、公募基金等投资人的踊跃认购，发行总额4亿元，其中优先级规模3.8亿元，票面利率3.35%，创2021年以来不动产资产证券化产品新低，也创公租房资产证券化产品有史以来最低。

实际上，各地在公租房资产证券化方面的尝试早已有之，深圳、海南都曾发行过公共人才租赁住房的类REITs产品，并成功在深交所上市。其中，深创投安居人才租赁住房资产支持专项计划，储架规模200亿元，第一期产品发行规模31亿元，票面利率4.38%，为当年类REITs项目市场最低发行利率；而海南人才租赁住房类REITs于2019年4月发行成功，发行总规模8.7亿元，票面利率4.5%。

继上述两个城市之后，北京成功发行首单公租房类REITs，也是一次有益的尝试。

要了解这个“首单”的意义，我们需要明确一下REITs和类REITs的区别。

经过我国基础设施公募REITs正式落地的市场教育，很多人都知道REITs是房地产投资信托基金的简称，它可以简单理解为，一家通过持有和经营不动产获得租金收入的公司，作为份额信托上市，REITs投资者买入信托的一个份额时，实际购买的是REITs所持资产的一部分。

而所谓“类REITs”，是在公募REITs落地之前，将持有型资产进行证券化从而实现直接融资。

虽然名字中都有REITs一词，但两者的区别还是很大的，简单来说，类REITs是一种债权型的融资，采取的是私募形式，产品有发行期限，也不要求强制分红；而真正的REITs是公募、股权型融资，产品可以永续，90%的利润需要强制分红。

在我国公募REITs落地之前，类REITs产品发行如火如荼，以占市场份额大半的深交所数据为例，截至今年5月底，深交所累计发行的类REITs产品有50单，规模超过了1000亿元，这些类REITs的底层资产包罗万象，覆盖写字楼、购物中心、零售门店、酒店、长租公寓、公共人才房、物流仓储、工业厂房、产业园等各种不动产类型。这也是为什么类REITs领域多“首单”的原因。

虽然类REITs领域“首单”众多，但北京这次的首单公租房类REITs的发行，仍然有其积极意义，在官方表述中，它为公租房拓展了新的直接融资渠道，同时为公租房REITs的推动起到了引导作用。

目前，我国公募REITs的底层资产为基础设施，但市场上其他持有型的资产同样有发行REITs的迫切需求，接近政策层的人士透露，下一个公募REITs的资产类别，很有可能是持有型公寓，公租房以及人才公租房正属于这一类别，从这个角度看，越来越多的公租房类REITs成功发行，或许真的可以视作公租房REITs的先导了。