完成港股上市一个半月后，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰、执行董事兼行政总裁吴炜、执行董事兼常务副总裁毛良敏、财务总监陈冬鹏、资本运营总监万思蕴管理层团队集中亮相，秀出首个中期成绩单。

业绩会上，吴炜明确提出未来的其中一个发展目标：两到三年内，管理面积要达到1亿平方米。尽管管理层未明确具体是在管面积，还是合约面积，这仍是一个不小的目标。

截至2021年6月底，越秀服务在管面积3504万平方米，合约面积5273万平方米，上半年同比增幅达63%、41%。规模明显提升的同时，多个盈利数据亮眼，上半年营收9.58亿元，较去年同期翻番；股东应占利润1.78亿元，同比增134%。

在业绩会上，吴炜也表示，越秀服务将在三个方向上发力：

第一个是母公司越秀地产提供的强有力支撑，母公司每年基本上能够保证交付500到600万方的面积，两三年下来可以提供1500-1600万平方米。

第二个是积极外拓，“越秀服务已经构建了一个60到70人的外拓团队，而且这个外拓团队是全国布局的，我们希望外拓这一块能够实现1500万方的水平”。吴炜说。

第三个是收并购，我们上市融资的资金中有60%是要用于收并购的，预计这一块未来3年实现3000-3500万方平方米的目标。

此次中期业绩会上，越秀服务管理层不仅给自己提出了“三年亿平”目标，还表示TOD项目不局限于地铁，还要向高铁等场站类枢纽项目延伸；TOD项目不止于广州，将向外拓展。

多指标增长

从收入构成上看，越秀服务非商业物业和商业的营收占比呈“七三分”，万思蕴称之为一个不错的比例。

在管226个项目中，超过75%的项目位于大湾区，其次是华东地区，占比11%。

具体而言，184非商业项目贡献了6.78亿元收入，同比增幅达113%，主要是“老三项”物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

同时，为42个商管项目主要提供商业运营和管理服务、市场定位咨询和招商服务，这部分却贡献了2.8亿元的收入，同比大幅上升97%。

从行业特性来看，由于商管项目其高管理费、利润增长较为稳定等特性，带“商管”服务的物企更受资本市场认可。越秀服务中报披露的平均管理费也能看出差异：非商业项目每月每平方米管理费2.8元；写字楼每月每平方米管理费23.5元，购物商城则达到35.3元。

毛良敏介绍，上半年商管项目大部分承接的是外拓项目，而不是来自母公司，“这对我们培育市场能力的一个比较好的实践和证明。”据悉，越秀服务上半年外拓项目包括广州创维科学城总部大楼、广州粤传媒大厦、广州云享经济生态园等写字楼。

毛利率也能看出商管项目成为物管行业香馍馍的主要原因。越秀服务总体毛利率35.8%，在行业已处于较高水平；其中非商业项目的平均毛利率36.2%，同比增约1个百分点，而商业部分则从25.8%升至34.7%。

细看‍各业务的盈利能力，非业主增值服务毛利率50.2%，社区增值服务毛利率40.2%，商管项目的市场定位咨询和招商服务的毛利率甚至接近46%，远高于传统住宅物管服务的毛利率24.5%。

越秀服务在中报中解释了商管项目毛利大增的原因，一是期内为多个新项目提供的市场研究和定位服务毛利水平较高，而是上半年优化人员资源配置，以及通过自动化智能化管理控制成本。

TOD物管赛道的多样可能性

近年，物业行业已逐步跳出传统“四保”业务，往更开阔的业务边界拓荒。物业管理开始走出小区，走向商业写字楼、街道、河道乃至整个城市运营管理。依托大股东广州地铁的资源优势，越秀服务取道蹊径。

TOD物管模式是越秀服务的独特标签。

据管理层介绍，越秀服务是拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司，为广州地铁的站点、站线和车辆段提供物业管理服务，拥有地铁列车等特种设备清洁领域的技术壁垒。

截至6月底，TOD在管面积为510万平方米，包含在管地铁站71个、车辆段和停车场有25个；合约面积612万平方米，上半年新增TOD合约面积约93万平方米。

中报也披露了TOD物管项目具体的盈利水平。上半年TOD业务录得毛利率27.9%，高于越秀服务住宅物管项目的毛利水平，同比上升1.9个百分点；净利率17.3%，同比上升5.7个百分点。

开拓TOD物管业务也在很大程度上为中报增色，带动营收增长。中报披露，上半年，来源于越秀地产等母公司及其关联方的收入同比增加约4.9亿元，增长率达到122%，得益于去年11月，越秀服务收购广州地铁子公司广州地铁环境工程有限公司及广州地铁物业管理有限公司，开始向车辆段、地铁站沿线及地铁网络沿线的住宅及商业提供物管服务。

越秀服务管理层对TOD模式寄予厚望，希望成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台，构筑技术壁垒。

毛良敏解释，TOD物管业务业务分盖上和盖下，上半年盖下部分实现新增合同额超过1亿元，这部分主要是车辆段和站点服务；盖上部分也实现了几十万平方米的新增面积，同时越秀地产上半年有新增TOD项目土储，未来可以支持业务发展。

TOD物管，只是把传统物管服务的对象把住宅小区，替换成地铁吗？毛良敏给出了进一步的解释。

毛良敏表示，从整个市场容量来看，越秀服务的TOD不仅仅是为地铁服务。“我们所理解的TOD，是基于一个公共交通的站点来建设的概念，未来希望不仅能够为地铁服务，还能为机场、高铁站等服务”。越秀服务在试着延伸其服务链条。

在地铁服务基础上，越秀服务还希望不断拓展对交通枢纽的管理维护的能力，“高铁和地铁的服务需求其实是类似的，包括车辆的清洗、消毒、清洁、保养等，还包括高铁停车场、车辆段服务。所以，未来除了地铁，越秀服务还会深耕高铁和机场等基于公共交通的场站类业务，进一步树立越秀服务TOD的特点，从而输出自己的技术和服务能力。”毛良敏进一步说明。

“TOD业务具备一定的技术壁垒，市场上目前能够同时具备盖上和盖下两种业态服务能力的企业不多，而越秀服务是其中之一，所以未来越秀服务很有把握能够走出广州，能够承接更多的项目。”越服务管理层表示。

据悉，目前越秀服务的TOD业务主要承接广州地铁项目。谈及区域及项目扩张，毛良敏在业绩会上也解释称，公司今年上半年已经开始走出去。“我们上半年与昆明、成都、长沙等城市的地铁运营企业联系和沟通，有一些达成初步合作意向的企业。”

同时，广州地铁本身也在其它城市开发和运营相关地铁业务，包括跟南昌、重庆、青岛等城市在合作，“我们未来有机会借船出海，能够伴随着广州地铁走出去。”

规模对市值的作用越来越大。几乎所有的物管公司，基础业务是做生活服务，一方面需要规模来保证基础服务收入；另一方面需要较大的客户基数做增值服务，进行价值转化。

越秀服务管理层也多次表露对规模的野心，吴炜对表示，“上半年我们在市场上成功融资，下半年的收并购动作一定会不断加快”。

对于物业股受市场情绪波动影响的提问，吴炜也坦言，目前这个环境对物业股有些不利，这是正常的，但他认为长期看物业的发展是很有前景的。

“物业的独特优势是很清晰的，轻资产、赛道非常长，而且盈利、现金流情况都不错，从长期持有、发展的角度，物业股的价值在市场中一定会有所体现。”吴炜进一步说，从政策上来说，目前的政策更多是利好，包括此前政府印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，这都是国家的一些大政策，允许物业行业向养老、托幼、家政、文化等等领扩张，对物业来说有两个很明确的信息：

一，政府非常重视物业，希望物业企业做大做强。

二，物业的业务领域是非常宽阔和广阔的。