张雅楠/文 8月初，行事一向低调的太古地产接连举行了两场发布会，其一是与北京公交集团、北京市朝阳区政府签订了战略合作框架协议，其二是发布了三里屯太古里社区营造效益报告。

两场发布并非孤立事件，而是太古参与城市更新的两个注脚。

我们先来看朝阳区政府、北京公交集团与太古地产的合作框架协议。合作的核心标的是北京公交集团保修二厂的场地，这块地南邻三里屯太古里北区北侧，北邻东直门外大街，东至三里屯路，西至新东路，占地约4.7万余平方米，是北京公交集团在京面积排名前三的保修厂。

2017年，朝阳区政府与北京公交集团签订战略合作框架协议，拟按照疏解首都非核心功能要求，在公共交通、促进区域发展等方面开展深入合作。

2020年，太古地产提出动议，希望与朝阳区政府、北京公交集团合作，将新东路2号公交维修场站（即公交保修二厂）进行升级改造，作为商业与文化消费融合的新地标，这也是“三里屯北区北项目”的由来。

动议随即得到响应，三方一致同意先签署战略合作框架协议，全力推进项目落地。

尽管目前只有一个框架协议，具体细节还有待探讨落地，但三方对此次合作皆抱有热切期待。

朝阳区政府对“三里屯北区北项目”寄予了厚望，在官方的表述中，这里将成为北京建设国际消费中心城市的重要承载区，成为世界级的商业和文化街区，成为中国面向世界的文化交流和展示窗口，成为世界一流地标。

对北京公交集团来说，这也是公交保障功能提升的一次契机。经济观察报从北京公交集团资产管理中心了解到，北京公交集团保修二厂将进行整体搬迁，在朝阳区政府协调支持下，易址建设一个规模更大、维修能力更强的保修工厂，公交车保修功能完全腾空后，原址将由太古地产负责更新和运营为崭新的商业项目，同时在项目中保留公交元素。

对太古来说，在寸土寸金的三里屯区域，获得约4.7万平方米土地，可以近水楼台延续三里屯太古里的商业影响力，是难得的发展机会。

三里屯太古里是太古地产在中国内地首个以零售为主导的综合发展项目，采用了开放式、低密度的布局，与100多个品牌合作开设了它们在北京乃至中国内地首店，被誉为“首店收割机”。

在三里屯的12年时间里，太古不仅提供了潮流前沿的消费体验，也在一点一点改变着三里屯地区的风貌。这是太古地产一直提倡的经营理念——创新衍变。

作为尽人皆知的“首店收割机”，太古在品牌、业态、活动上的创新自不必多言，而衍变的答案，我认为在三里屯的社区里。

2008年，三里屯南区开业，2009年三里屯北区开业，南北两区并不相连，隔着那里花园、3.3等餐饮、零售项目，对一般的商业体来说，这是大忌，建筑不连贯，商业氛围也容易被冲淡，但太古不仅没有让这种分散成为劣势，反而将整个三里屯区域弥合为一个整体，带动起了整个片区的商业活力。

这与太古里的建筑特点密不可分，“三里屯太古里的步道系统类似于棋盘式布局，这就使得访客可以从不同的方向进入该场所，而非像传统商业综合体那样只有单一少数的选择。”三里屯项目优化设计伙伴、欧华尔顾问有限公司罗健中解释。

这种街道设计方式契合了“注视下的街道”理念，即街道上的人越多，街道就越安全，因为公众的注视可以充当对城市环境的非正式监控，而街道安全又直接关系到公共空间的质量以及人们在此进行日常活动的吸引力。

太古地产与清华大学建筑策划与后评估中心联合发布的三里屯太古里社区营造效益报告中，通过对研究区域兴趣点密度的动态分析明显看出，在过去12年中，整个三里屯地区的商业都在快速发展，且形成若干显著的热点地区，其中，三里屯太古里、那里花园和三里屯3.3大厦构成了核心活动区域。相反，公交保修二厂区域的兴趣点几乎为空白，这也成为了三里屯地区的待开发机会。

在属地政府的支持下，三里屯太古里还做了很多突破。

例如，三里屯太古里和三里屯街道办密切合作，推动了三里屯西街的更新改造，项目2017年启动，改造完成后，为该地区增加了近300平方米的草坪和3000余株植物，同时重新粉刷了商业区两侧的200多个墩柱和花盆，营造了统一的社区外观。

北三里是三里屯地区的老旧小区，太古聘请了专业的园林公司，改造了北三里小区一个约500平方米、年久失修的小花园，并负责改造后的日常维护。

单是三里屯南区与3.3大厦之间的用来拦车的桩子，就经历水泥球到不锈钢柱子的多次改变。

三里屯太古里项目负责人马泽丹希望整个区域有一个更好的、更协同的整体设计，“我们没有严格地把红线内外分开，作为一个商场，我们不希望客人有清晰的界限感，觉得这一步跨进来是太古里”。

我想，这也是朝阳区政府愿意将雅秀和公交保修二厂交由太古地产改造的原因之一。

不得不说，太古是一个非常善于合作的公司，它在北京、上海、成都、广州等地，与远洋、兴业、陆家嘴等等企业合作开发，往往都愿意选择50：50的股权比例，并保持着友好的开发运营状态。

这种合作状态也延续到了北京三里屯属地。“我们与市、区及街道各级政府通力合作，整个三里屯社区变得更好，这让我们的努力更有意义，也体现了太古地产致力于优化提升旗下项目周边更广阔社区的不懈追求。”太古地产行政总裁白德利说。

这是一种与城市深度捆绑的发展思路，在北京并不乏这样的先例，中国国贸即是典型，1990年国贸一期开业、1999年国贸二期建成、2010年和2017年国贸三期AB阶段分别建成，2018年国贸中心东楼改造竣工，经过三十多年的发展，国贸中心已经成为总体占地面积17公顷、总建筑面积超过110万平方米的现代化商务中心，聚集了北京市70%以上的超甲级写字楼，拥有北京市90%的国际金融机构、50%的跨国地区总部，成为北京CBD的代名词。

和CBD国贸遥相呼应的三里屯太古里，也有望成为北京另一个商业巨无霸。

今年1月，太古地产就收购了位于三里屯太古里南区和北区之间的15号楼，目前正在改造中，预计改造完成后，15号楼将与北区融为一体，连接起瑜舍酒店和太古里南北两区。