2020年4月29日绿城中国执行董事、副总裁李骏在由经济观察报社主办的第十七届（2020）蓝筹年会上发表了主题演讲，对在过去一年复杂环境下绿城中国的投拓选择进行总结回顾。

2020年的房地产市场注定是复杂多变的一年，新冠肺炎疫情影响下，房地产行业的深度调整期已然到来，高杠杆、粗放式的发展模式还能否持续？疑问已经伴随着行业下行凸显。

危机中往往蕴含机遇，在大浪淘沙的环境下，中小型房企举步维艰，头部房企面前，大量的并购机会不断涌现；全球性的量化宽松政策盛行，房地产行业也迎来了受益预期，如何精准投拓成为了各个房企当下的首要命题。

2020 年，绿城提出2500 亿的新增货值目标，并将在未来力争以每年不低于 20%的速度持续精准增加货值，以此为目标，在全国各地积极拿地。

以下为部分观点整理实录：

当下投资环境

随着房地产行业增速放缓、调控成为常态化,行业迎来了深刻调整期，集中度加速提升，原本粗放型、高杠杆的增长方式已不可持续。

而当下，行业面临的投资环境也在发生变化。

从国际环境来看，短期内，全球冠状疫情引发经济衰退，全球开启量化宽松。中长期，全球化进程受阻，国际关系重构，全球产业链重构，对经济和政治格局产生深远影响。

从国内环境看，短期内经济形势稳增长压力较大，流动性宽裕（利率下行），地方财政压力较大，对房地产行业政策相对中性偏乐观；中期看，疫情势必引发一定的经济衰退，对房地产的购买力将造成一定的影响；但长期看，中国经济仍将作为全球经济的引擎，中国的城市化进程仍在继续，城市化格局将进一步向城市群和都市圈化发展，经济南强北弱的趋势将越发明显，人口加速向长三角、珠三角、京津冀及长江中游、成渝、中原等优质地区集中。

从行业趋势看，房住不炒将成为长期国策，“经济去房地产化，房地产去金融化，住宅去商品化”将愈发明显，行业开发利润也将跟制造业接轨，这就要求开发领域在投资决策上，更加理性、更加稳健、更加精准。可以说，投资决策准确与否，是关系到一个开发项目乃至一家企业成功与否的关键。

绿城投资战略

绿城投资的总体战略构想可以用15 个字概括：聚焦谋发展，深耕提效率，特色创蓝海。

回顾 2019 年，绿城中国的投资发展始终围绕“区域聚焦、城市深耕”的战略，以长三角为大本营，聚焦五大重点城市群，阶段性灵活调整投资策略，多元拿地、多措并举，落实精准投资，成效显著，为形成长期稳定发展的格局打下了重要基础。

2019 年，绿城中国新增项目 54 个，总建筑面积约为 1236万平方米，总土地成本约 691 亿元，新增货值可售金额 2057 亿元，创绿城中国新增投资货值历史新高。

2019 年绿城中国销售突破 2000 亿，未来几年随着销售额持续增长，绿城中国需要持续补仓，拿地力度持续加强。

进入 2020 年，绿城中国积极扩充土储，先后在北京、成都、西安、杭州及江浙优质三四线城市等区域投资布局，1-4 月已经实现超1200 亿元的新增货值储备，新增货值总量位居行业前三。

2020 年拿地的跨越式发展，主要取决于绿城中国对宏观政策和行业环境较为准确的把握，在大部分企业没有启动拿地的时候，绿城中国加速“抄底”，面对现在竞争激烈的土拍市场，绿城中国将择优拓展，不放过任何一个好的投资机会，同时精准评估和研判，力保投资质量。

绿城投拓之道

第一，在房住不炒、因城施策的是地产调控主基调下，绿城中国围绕“城市深耕”战略，大力开展实施“读城计划”。

所谓“读城计划”即深度分析绿城中国重点布局的城市，通过板块属性、价格、容量、存量、客户、竞争关系 6 个核心市场要素，清晰、快速地解读重点城市的市场情况，综合判断城市及所属区域的成熟度、健康度和投资定位。

第二，持续优化货值结构。2019年，绿城坚持全周期拿地，新拓展项目主要集中在杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市，可售货值占比达76%；从区域分布看，长三角作为战略重点区域，可售货值占比达 60%，有助于绿城在江浙地区大本营的业绩和行业地位；在珠三角及成渝地区逐步扎根，可售货值占比累计达 10%，进一步扩大了深耕区域，有效提升未来抗风险能力。

第三，丰富投拓渠道。在行业增速放缓、政策调控常态化、招拍挂竞争激烈的背景下，收并购成为越来越多房企维持继续增长的有效路径。近几年，绿城也在积极拓宽投资渠道，一方面持续提升招拍挂投资力度和质量，另一方面大幅提高收并购能力。

2019 年全年，绿城获取收并购了 17 个项目，2020 年前四个月，绿城又先后收购9个项目，进一步扩充了土地储备，同时在集团和区域层面正式组建收并购部门，加大对资产包、企业平台的收购力度。

对于一般收并购项目，绿城有“六周”计划，即六周内完成从接触项目信息到拿下项目。接下来，我们还有很大一批并购项目正在路上。

第四，强化特色特质，绿城中国在积极开拓优质的传统开发项目外，还大力开展特色业务，持续保持代建业务行业领先，并通过 TOD、小镇类、产业勾地、城市更新等新型业务模式，创新产品线，持续提升复合开发运营能力。