2020年4月29日贝壳找房高级副总裁李文杰在由经济观察报社主办的第十七届（2020）蓝筹年会上发表了主题演讲，主要对疫情后市场进行了剖析。

新冠疫情对房地产行业产生的影响已经处在恢复期，楼市经历了交易量几乎为零的二月市场之后，迎来了三月的市场复苏。

房住不炒的基调依旧明确，贝壳数据显示，疫情之后，全国在一季度出台了307个房地产相关政策，其中有6个政策是在出台了对楼市的松绑的政策之后，在一日之内又收回的“一日游”政策。

错综复杂的国内外环境、政策因素叠加房地产市场正面临的“增量转存量”节点，房地产市场将面临哪些挑战？房地产企业又应该如何应对？

以下为部分观点实录：

市场风险

我们认为在当前的楼市还是有一些风险的，一是企业的经营压力增大，可以看到2018年到2019年房地产企业在国内以及在海外发行的债务创了新高，到今年3季度和4季度，乃至到明年，房地产的债务到期其实非常大。

二是居民债务压力也在增加，今天中国居民平均的家庭负债在全世界上来讲处于一个中等水平，实际上比前几年有非常大的攀升，从这个角度上来看，居民的债务实际上处于一个相对较高的水平。

第二，整个租赁市场也存在民生的风险，因为租赁是整个经济中影响比较大的，租赁包括服务行业、零售业，也包括一些长租公寓等，这次市场波动对服务产业的影响非常大，所以从整个的经济层面的角度上来讲，租赁存在一个民生的风险。

第三，住房的消费其实还是存在一定的政策制约，中国房地产经历了大概20年的市场发展，在物业、社区、装修，乃至一些老旧小区的改扩建的方面实际上都存在着非常多的政策的瓶颈，这些瓶颈如果不突破，对我们未来整个房地产的市场制约也是非常大的。预估这些领域大概能够产生10万亿经济的发展规模，实际上在未来整个住房消费领域存在一个非常大的增量。

对于整个房地产风险，保民生的政策建议方面，我们有三个方面的建议。

第一，稳定市场不能通过进一步加杠杆，不管是对开发企业发债，还是对整个的居民部门进一步的借贷，都会提高整个房地产的风险；第二，对于保障中低收入居民的民生保障方面，不仅通过新建保障性住房，我们认为还需要通过租赁补贴去保障这些租赁市场的民生部分；第三，促进房地产的消费不是单纯依靠政府的补贴，而是通过建立长效机制，打破过去的一些政策障碍和瓶颈，激发政策的活力。

数字化与“新基建”

在这次疫情之后，我们看见由于受疫情影响，大家都在居家隔离，但是住房消费并没有停止，2020年2月，贝壳平台上找房人和经纪人共发起1047万次VR带看，相较1月增长34.6倍，这个增幅是非常大的，所以能看得到数字化的技术的普及以及应用，对居住领域的变革速度明显加快。

大家能看到2018年中央提出了一个新基建的概念，2019年新基建被写进人大报告中，最近，国务院常委会对新基建有了明确的三个定义。

新基建实际上是未来成为整个拉动经济的一个非常重要的风口，在居住领域，新基建实际上发展也非常的快，我们认为，贝壳的新居住服务实际上是数字服务、合作互融，这和新基建的数字为基础、融合发展、技术创新三个领域其实是相吻合的。

新居住服务的一个驱动力，主要在于当前住房总量过剩，供给的结构性失衡，需求更加追求品质多元这些特点已经非常的明显了，在这种背景之下，我们从旧的居住观念向新的居住观念的过渡，数字化推动新居住服务向居住消费化、新型居住方向变革。

为什么说在房地产的未来，我们认为数字化是有很大的空间呢？

房地产领域的数字化实际上远远低于其他行业，比如说像金融、零售、化工、制药、制造业的数字化程度。也就是说，房地产的数字化某种程度上才刚刚开始，未来有非常大的改善空间，这是从供给端角度上来讲。

我们看到供给端的数字化程度实际上远低于其他行业的，但是我们看到在中国的居住服务价值链主要集中在什么环节呢？目前看还是集中在建造环节，也就是说在开发建设，整个行业重建设，轻运营和轻服务。

在中国，房地产行业还是属于一个建设行业，这个行业价值链86%集中于开发建造，不是完全转向了服务，这种情况下来讲，我们认为未来会向居住物业以及房产经纪的服务端转移，从供给端看到，整个行业在未来实际上有明显的非常大的改善。

从数字化基建的角度上来讲，为什么我们说叫做新基建？数字化基建在房产领域的应用，实际上来自于新的一个技术的基础，最终的目标是提升我们居住的服务效率。

说到居住的服务效率，大家都知道我们消费者很多痛点在居住消费领域，比如说看房的周期长，很多的信息不透明，往返跑很多次等一系列问题。在住房方面，目前我们其实还是存在着非常多效率低下的问题，消费者觉得有很多非常不便利的地方，在改进服务效率、降低成本、改善决策等方面未来还是有非常大的提升空间。

从数字化赋能房地产行业服务者的角度上来讲，其实我们也提到了服务者价值的进一步崛起，这是在所谓的房产行业未来与新生中，我们觉得服务者的价值会进一步崛起。过去是重建设、重资本、重开发，未来是重运营、重服务、重服务者。

总而言之，从目前整个疫情对整个房地产行业的影响，结合前几年大家说房地产的黄金时代已经过去，未来我们迎来的是一个很大的转折，包括我们也经常提到房地产的长效机制，疫情加速了整个房地产市场在未来所面对的转折，加速整个房地产市场走向服务、运营，还有数字化。

结合新基建中提到的数字化基础，房地产与数字化的融合，房地产创新的数字化，我相信房地产未来依然是拉动经济很重要的一个火车头。