经济观察报 记者 程璐洋 城市更新，被提到国家战略层面。

“十四五”规划建议，提出实施城市更新行动。2021年全国两会，“城市更新”被首次写入政府工作报告。

对中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹来说，城市更新是她近几年研究的主要方向。在2021中国城市有机更新与消费场景营造大会上，秦虹告诉经济观察报，企业参与城市更新有五个关键要点：科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要。

秦虹说，第一，科技为力，城市更新必须要用新的科技来提升更新项目的承载力和吸引力，提高效益和建筑坪效；第二，产业为核，更新不能光更新外壳，更重要的是里边的内容，产业和业态的升级；第三，文化为魂，地方吸引人、留人、聚人是靠文化，到处都有商业，宽窄巷子、锦里卖的东西，成都别的地方肯定都有，为什么宽窄巷子吸引人，锦里吸引人，其实是人们追求文化；第四，设计为美，不仅设计可以带来新的展示，新的形象，形成地标性的建筑，让人们有向往，而且空间功能的提升也需要通过设计让空间的利用率更高；最后，运营为要，通过运营资产，资产管理和服务来提升资产价值，城市更新就是发现价值、提升价值的过程。

受访者供图

以下为经济观察报对秦虹的采访。

经济观察报：城市更新这件事提了很多年，现在被提至国家级的战略层面后，在具体操作方面有变化吗？

秦虹：很多人说城市更新不就是房地产开发吗？我说城市更新不是房地产开发。

房地产开发只是解决城市发展的增量需求问题，而城市更新是解决城市发展中存在的所有问题，如城市中物质性的老化、空间结构的失衡、功能性的缺失和文化及自然环境的破坏等问题。

对企业来说，如果用房地产开发的思维和模式去做城市更新，那一定做不好，会失败。对政府来说，如果按照管房地产开发的方式来管城市更新，就把城市更新管死了。例如，城市更新就不能按照房地产开发的方式融资。政府按照管房地产开发的那套逻辑和指标，来管城市更新，那城市更新啥也做不成，特别是有机更新。

举个例子，一个厂房高30米，更新后用途能不能改变？如改变用途需不需补交土地出让金？走不走招投标程序？自我更新是否可以？建筑里边能不能加层，外面能不能加高？这些规定要么不明确，要么无法实施。城市更新本来就是个长周期的更新，投资大、回收周期长，再让补土地出让金，那就更没有人来搞了。

所以城市里实际上有大量的低效空间，没有办法来更新。比如很多商场都经营不下去了，都关门了，可能适合搞公寓，因为位置又好，住宅又贵，有那么多年轻人想租房子，改成公寓多好。改不了，改公寓，消防怎么通过？里边商场的结构改不改？加不加层？剩余使用年限短怎么办？这些都是问题。

所以说城市更新不是房地产，其实有多层意义。从开发者角度、企业角度，不能按照开发思维，按卖房子的思维来干这个事儿。对政府来说，不能按照房地产管理来管它。

有机更新如果政府不批准，对企业来说，要冒很大的风险，因为政府不管的时候，都照常可以运营，政府一说违建，没经过批准你就改建了，企业风险很大。

经济观察报：城市更新的拆除重建、有机更新、综合整治是不同阶段吗？

秦虹：拆除重建、有机更新、综合整治不是过程阶段，是并列的，现在既有拆除重建、有机更新，也有综合整治，三个模式是并行的。

拆除重建在深圳做的最多，因为深圳很有特殊性，所有的土地国有化，所有的开发都是在国有土地上开发，不是新增土地的开发，所以都叫更新。实际上，深圳的城中村已经是国有土地，这要在其他城市都算新建项目，不叫存量更新，所以深圳有其特殊性。

其他城市，过去做的拆除重建比较多，如棚户区改造，老工业区和危旧房的拆除等都是拆除重建。把城市老街区推倒，建个假古董，过去做了很多，但是今后，我认为这种方法应该越来越少，不能说一点不能拆，但是应该越来越少。拆除重建做出来千城一面、假古董，对整个的城市的文化、肌理、历史的破坏非常大。

而有机更新是以保留为主，点状的少量拆迁。拆除重建是点状的保留，大面积的拆除，正好不一样。另外，拆除重建主要是关注增量，拆了平房建高楼。有机更新主要是提质增效，没有在建筑空间上有多大的增加，但是内在的产业更新，文化提升，环境修复，建筑品质改善，是一个提质增效的更新。

现在成都就提出有机更新，要保留城市的历史文化和肌理，在这基础上，提升效率和品质，提升整个产业升级。

综合整治，是基本不涉及到建筑物本身的更新，既不拆里边也不拆外面，只是改善环境配套，更新前后既不改变用途，也不改变土地使用权人，这叫综合整治，包括环境整治、生态修复、道路重建、基础设施提升、公园建设，也包括老旧小区改造，都是不涉及到建筑本身的更新。

我这样划分的目的是什么？是为了回答社会上很多人的问题，城市更新不就是房地产开发吗？很多领导都认为，说城市更新不就是旧城改造吗？我说不是。为什么不是？我说只有拆除重建有一点像房地产开发，因为拆了以后推倒，但这个未来要减少的，那么有机更新、综合整治都不是房地产开发，不能说城市更新是房地产开发，另外也不能说是旧城改造，因为有机更新也好，老旧小区改造或者综合整治也好，实际上都包括了内容的更新。包括产业、文化，提升城市的活力，不仅仅是大城市搞得很漂亮，修旧路变新路，旧房子变新房子，不是这样的，是里边核心的提升。

成都现在所有城市更新的部门都叫城市有机更新局，所有宣传都是有机更新，这很好。

经济观察报：不是所有城市的城市更新都叫有机更新？

秦虹：成都最强调有机更新。现在很多地方政府，对城市更新的认识，没有成都这么高。成都要干这个事儿，就愿意投入，为此负债，整个大环境是政府强力支持。很多城市没有这么高的认识，为什么政府要投这个钱去做，就是有动力和积极性。

经济观察报：有机更新的模式，操作难点在哪？

秦虹：城市更新如果完全靠政府，肯定做不下去。必须要社会参与，让企业发挥，调动市场的力量，要尊重客观的规律，不是想怎么做就怎么做。很多原来热热闹闹的古城，拆了，建个新古城，真的是巨大的浪费。

有机更新一定要把原来的东西留下，人也好，建筑也好，街里也好，城市文化和基因要留下，在基因的基础上，不断提升和完善。没有这个基因，再去造一个新城，这个更新就很奇怪，没有意义。

城市更新必须得用高科技和新科技，只有用了新科技，才能达到城市更新的新高度。旧的建筑怎么更具备抗震性，要靠最新的科技技术，还要增加坪效，增加使用空间。新的材料又美化，又结实，能打出一个隔层，传统的砖瓦又丑又隔不出多少空间，要用钢结构、用玻璃等等新技术，就能提高坪效，改变结构。还要增加吸引力，打造一个环境，有绿化、有绿植、有阳光、有透气性，也要靠新的建筑材料，新的施工的手法来实现。

另外通过场景的营造，靠信息化手段，比如有的餐馆，中午吃饭，晚上就变成酒吧。今天是海底世界喝酒，明天就变成太空餐厅，后天变成沙漠食堂，全是通过灯光声来营造场景。这都是科技在空间里的一些应用，要不用这些，就很难丰富空间、提升空间，所谓的坪效就没办法产出，只有靠科技才能极大地提高坪效。让一个餐馆本来经营的时间，可能是中午两小时，晚上两个小时，通过场景的营造，变成了一天12小时经营，通过科技手段来实现场景营造。有硬的场景，也有软的场景，软的场景就是靠信息化技术来实现的。

城市更新如果不用新科技，就达不到城市更新的新高度，必须得有科技。商业运营也要通过大数据来分析客户，精准推送，吸引客户。城市更新后的资产运营管理非常重要，城市更新就是发现价值、提升价值的过程。

所以我们总结了几句话，科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要。这真的是非常复杂，专业化程度也很高的一件事，做好了是不容易，是长周期的。

城市更新是行动而不是运动，不能运动式更新，一定是持久解决实质性问题，有实质内容的更新。坚守长期主义，开始可能短期不赚钱，要培育它，最终获得持续性的现金流。

城市更新一下子全面铺开也很难，就是个点线面的过程，是持续性的更新，从一点开始到一条线，逐渐到这一片的更新，实际上很难一个城市同时所有的地方都更新。

经济观察报：成都的猛追湾改造项目，是EPC+O模式（即设计、采购、施工及运营维护一体化的总承包模式），有什么创新？

秦虹：过去在商业运营方面，政府和企业基本相互独立，企业运营自己的，政府搞规划搞管理，政府很少介入具体的商业，基本是市场的自发行为。

成都的特色，是自上而下推动比较明显。在成都，从市政府、区政府都要搞城市有机更新，所以就招商引资，政府介入的比较细，为企业参与主动对接资源。

猛追湾这个地方可能有一部分不是政府的产权，政府通过EPC的方式，让万科来做，再加上运营。所谓的创新，实际上是在这个过程中，有了政府和企业的合作。政府也给了一些资源，比如政府产权的房子，广州的永庆坊就是这样，政府把房子买过来变成政府的产权，经营是万科在做，万科收租金拿到经营收益，所以就是总承包在搞运营，和政府有个紧密的合作。

猛追湾项目，万科的投入是人力，靠运营来打平他的人力、设计，应该是能持平的，或者短时间持平不了，10年肯定是能持平的。

政府也得选择哪个企业更好，主要看运营理念和专业能力，还有他们之前是否做过类似项目的经验。